周天勇：城镇住宅资产化改革是1998年以来全要素生产率又一重要来源

　　【中国的高增长究竟来自于哪里？——奇迹解释之一】周天勇：现有经济理论解释中国经济增长奇迹的困惑

　　【中国的高增长究竟来自于哪里？——奇迹解释之二】周天勇：大力度改革开放推动全要素生产率高速增长

　　【中国的高增长究竟来自于哪里？——奇迹解释之三】周天勇：全要素生产率：3/4源自改革，创新只占1/4

　　【中国的高增长究竟来自于哪里？——奇迹解释之四】周天勇：产品和要素市场化改革对经济增长的巨大贡献  

　　文/意见领袖专栏作家 周天勇

　　中国的高增长究竟来自于哪里？——奇迹解释之五

　　1．导言

　　要素生产率简称为TFP（下同）。笔者对1998到2018年的数据进行分析和计算，发现城镇住宅资产化改革成为全要素生产率的主要来源。这一期间，GDP年均增长9%。全要素生产率年均增长3.13%，其中广义技术进步TFP年均增长为1%，改革TFP年均增长2.13%。改革TFP增长的结构为，城镇住宅资产化改革使TFP年均增长1.34%，要素市场化TFP年均增长下降为0.79%。

　　通常的想法是，改革获得的TFP，一般来源于要素配置改善和要素使用效率提高。而从经济市场化、货币化和财富化过程看，住宅从计划经济体制不可交易的生活资料，通过市场化改革和货币化转变为可交易的市场经济中的财富，其零到市场价格的溢值，是二元体制经济体TFP的另一个特殊和重要的来源。

　　从产品市场化和要素配置体制改革及其提高TFP来看，其实施和形成的时间主要在1878—2000年，其后改革的力度和效果边际递减。而城镇住宅市场化改革始于20世纪末。后20年与前20年相比，改革着力点是推动土地和住宅的市场化进程，如果我们将住宅资产从零到市场价格溢值用余值法归入GDP，这一阶段经济体制改革TFP主要来源于城镇住宅的资产化改革。

　　这里先定义土地和住宅资产化改革从零或者改革到市场价格的溢值。土地和住宅从零到市场价格的溢值是指被禁止交易的资产，突然改革放开可以交易，其从没有价格到具有市场确定水平价格的过程。当一项资产已经被允许交易，并已经市场化交易了一次，如果市场仍然是放开的，再次交易升值的部分，是市场经济中自然的一种价格升值，不是改革获得的价格溢值。

　　在中国，经济体制改革价格溢值主要包括三个方面：一是城镇、工矿和交通水利建设用地，虽然也建立了土地一级交易市场，但被交易的土地是从禁止交易的农村城郊征用而来，其出让价格不论多高，都是零到市场价格的溢值。（之六将专门分析）二是城镇住宅商品化改革已经完成，住户缴纳了当时建造成本的价格获得了住宅的使用财产权，但住户自己居住使用，一直没有在竞争性的市场上进行交易，一旦某一天住户自主在二手房市场上将其进行交易，虽然离当时市场化改革已经有了一段时间，但是其获得房改价到市场价格增值，应当归属于资产化改革性的溢值。三是农村居民住宅直到目前还是被禁止交易或者不能够交易，城镇居民住宅商品化改革后还没有再交易的，因政府将农村城郊扩大为城区的拆迁和对城市棚户区改造等进行货币化安置的居民，其使用政府发放货币到市场上购买住宅，则发生了农村住宅价值为零、城镇住宅改革从成本价格到市场价格的溢值。

　　2．四种类型住宅资产化溢值性TFP

　　一元计划经济中的全部和计划与市场并存的二元体制经济中的全部或者一部分，其行政事业用房、商业楼、厂房、住宅等建造后无偿分配给行政、教育、医疗、企业和居民使用，城镇工厂和农村住宅自己建设后自己使用，均禁止交易，无法以供求机制形成市场价格，也不是市场经济意义上的资产。

　　2000—2020年，城镇住宅建筑面积从105.8亿平方米增加到372亿平方米，增加了2.51倍，但其资产—住宅财富市场总价值从181 532亿元增加到3 735 141亿元，增加了19.6倍。[1]如果基数以1999年未全面完成住宅商品化改革的成本价格890元/平米算起，到2020的21年，城镇住宅价格年均上涨率为17.54%。这不能简单地归结为住宅资产价格过度上涨的通货膨胀，而是20世纪末还禁止城镇住宅交易，初始市场价格为零。21年间这样高的价格上涨率，实质是原来价格为零的生活资料性城镇住宅，其从零或者成本价向市场价格的溢值。从GDP核算看，实际是额外获得的一项余值。这种住宅资产化改革价格溢值性TFP主要来自以下四种情况：

　　（1）1988—2000年，住宅商品化改革从零到成本出售价格溢值性TFP，累积为899亿元

　　1998年对城镇居民存量住宅进行了以成本价格向使用者出售的改革；而对城镇居民新需要的住宅，则进行了由房地产商向地方政府购买国有土地长期使用权，建造后市场化出售给城镇居民的转轨。住宅商品化改革使城镇居民拥有的住宅成为由市场供求决定价格的资产。城镇居民住宅在无偿分配之前没有价格，1999年推行有偿分配改革，当年住宅改革成本价格为890元/平方米；到了改革全面完成的2000年，商品住宅及二手房价格跃升到1 984元/平方米。住宅价格1998年初为零，商品化改革的三年中为成本价格，2000年市场化价格比1999年成本价格溢值123%。可以说，城镇住宅体制改革，是其从没有价格到有市场价格的资产化价格溢值的过程，它不是市场经济自动发生和变化的趋势，而是由住宅商品化改革启动形成的。改革的结果：住宅发生了从零到有改革成本价格的内部交易和变化；而允许在二级市场上交易，这部分房改住宅在2000年以后就具有了动态的市场价格，是任何时候交易都可以从房改价溢值变现的资产。

　　确定住宅商品化改革第一步获得的TFP。政府、事业和企业，在1998年开始的住宅商品化改革，其将过去单位分配给员工的住宅按照成本价格出售给职工，住宅成为职工有使用财产权的资产，可以抵押融资，并在市场上交易。截至2000年，将存量面积为105.8亿平方米[23]的住宅按照平均成本价格850元/平方米出售给职工。从GDP核算理解，经济体制改革前无偿分配的住宅，当进行有偿格分配使用时，政府住宅管理部门、事业单位和国有集体企业，得到了从零到改革价格899亿元溢值性收入；参加住宅体制改革的职工支出了房改款；生产方面需要按照余值平衡住宅资产化改革的这部分溢值。

　　（2）2008—2020年，城镇扩大货币化拆迁安置农村户籍人口住宅，其资产累积溢值性TFP为11413亿元

　　其逻辑在于：城郊和乡村农村户籍居民的宅地房屋因被拆迁征用而灭失，地方政府或拆迁公司以货币补偿的方式进行安置，需要的住宅由被安置居民到市场上购买。其实，发生了原宅地房屋从禁止交易的零价格到现住宅资产市场价格的溢值。笔者根据全国城市和县城面积每年扩大、城市和县城郊区农村户籍人口密度、[2]每年拆迁安置农村户籍人口数量、当年商品房价格、每人平均安置面积和货币化安置比重等数据，[3]估算城镇安置农村户籍人口价格年溢值额，从2000年的16亿元变动到2020年的1 799亿元。城郊和农村居民没有放弃自己的宅基地和房屋，政府也并没有对其征收和进行货币化安置，但自己到城镇购买了商品房。这种状况下，虽然农民从自己零价格的住宅中搬迁到了城镇，居住在了城镇市场价格的住所之中，但这与资产化改革溢值无关，是一种自发的市场化资产交易，不能列入资产从零到市场价格溢值的范围。这种面积扩大型的城市化和拆迁安置性住宅资产化，不是自然内生的经济活动，而是由政府推动的城市化和资产化过程。

　　（3）城镇棚户区改造货币化安置资产价格累积溢值性TFP为66966亿元

　　城镇棚户区改造，是指对原城市和城镇工业和矿区居民住宅和居住环境、道路、供气、供电、供排水和其他公共设施进行的更新建设。涉及城镇户籍居民所居住的房屋，在1998—2000年进行过住宅货币化分配改革，已经成为有可以交易和具有市场价格的资产。从2008年开始的棚户区改造，一些拆迁居民由补偿住宅实物安置，另一些则按照货币化方式安置，居民自己到市场上购置市场化交易的商品房。笔者根据各年完成棚户区改造住宅数量、货币化安置比率和当年商品住宅价格水平等，再减去过去的因棚户区打折的房改成本价，2008—2020年，其溢值额从38亿元变动到4 199亿元，最高的2017年为18 109亿元[23-24-25]。2008—2020年的棚户区改造，是地方政府进行老旧棚户区改造和住宅货币化安置推动的，是城镇住宅改革从成本价格向市场价格变现溢值的过程。

　　（4）2000—2020年原城镇房改房逐年进入市场交易的累积价格溢值性TFP为65053亿元

　　因房屋所有者改善居住条件购新房、调换工作居住位置置换、继承多套房出售、向外迁移出售、进城农村居民或者其他地区城镇居民迁入买入等，每年都会发生约105.8亿平方米的房改住宅交易。当城镇居民将这部分存量房改房投入市场进行交易，可获得改革价格到市场价格的变现溢值。比如，在北京市海淀区重点中小学附近的居民，2020年将其房改房在二手房市场售出，其房改时每平方米支付了850元的成本价格，到卖出时价格有可能会是100 000元/平方米。对于房改房每年的交易率，笔者通过多次模拟，将其比率假定为0.8%。2000—2020年，其资产化交易溢值额从896亿元变动到7 107亿元。[4]这里需要指出的是，只有第四类居民因自己需要原因出售自己原房改房而使资产从当初的改革成本价格到市场价格变现溢值，是由人口流动、迁移和需要所自然推动的过程。然而，如果没有20世纪末三年的城镇住宅商品化改革，也就没有后20年城镇原房改存量房资产价格溢值获得的TFP。

　　由于城镇住宅价格不断升值，农村居民到城镇的安置房，城镇居民棚户区改造房，当初商品化改革住宅存量部分，交易或货币化安置得越晚，其从零或改革成本价格到市场价格的升值就越大。1998—2020年，住宅资产化改革从零或改革成本价向市场价溢值额从180亿元增加到16 650亿元，其中因棚户区改造量较大而价格溢值最多的2017年，规模为25 397亿元。

　　3．要素市场化改革TFP和城镇住宅资产化改革TFP的定量分析

　　笔者曾经以亚洲生产率组织计算的改革开放以来中国TFP增长趋势，参照欧美日韩等国家和地区特长周期中TFP增长数据，并结合琼斯和菲斯佩奇对欧美研发人员投入曲线向上倾斜和TFP增长曲线却平缓和波幅较小的分析，认为中国改革开放以来广义技术进步带来的TFP平均增长率约在1.00%左右。据此计算出中国经济体制改革获得的TFP增长曲线，如本专栏之三文章中图3所示。

　　我们分析1978—1980年、1982—1988年、1991—1997年产品市场化和要素配置改革释放TFP增长的情况。这一阶段的特点是，房屋资产化改革没有启动，土地资产化改革也是在逐步试点和小规模推进。1978—1992年，经济体制改革TFP几乎全部来源于产品市场化销售和要素配置市场化提高的要素生产率。1997—2001年，要素市场化配置TFP增长水平处在零以下。2001—2010年，中国加入WTO开放倒逼改革，又一次使劳动力、资本和土地要素市场化配置有所推进，其生产率提高的TFP又处于一个较高增长水平的阶段。而2012—2015年，要素配置改革的余力还在起作用，但力度在逐步地边际递减。

　　从要素市场化配置TFP增长的动态反应看，1980年和1981年两年，发生体制有向产品生产和计划经济回归的呼声和犹豫，要素配置效率下降，要素配置改革TFP增长率为-0.42%。而1989年和1990年两年，社会动荡，向一大二公所有制和计划经济转换的声音更大和体制回潮，要素配置效率下降幅度较大，为-4.07%。1997年遭遇亚洲金融危机，1992年开始的要素配置市场化改革工作大多数已经结束，改革增长动能边际递减，新的如土地和住宅资产化改革还没有全面和大规模铺开。因此，20世纪90年代最后5年，要素市场化改革TFP年均增长率为-0.52%，说明要素生产利用率在下降。而2011—2018年，除了2013年和2014年两年要素市场化改革TFP增长率为1.05%和0.65%外，其他6年为负数，年均为-0.62%。

　　这里需要限定的是，资产化改革交易特点及其TFP计算限制：一是城镇居民房改房存量交易比率波动幅度较小，变动较为平缓；二是其交易率与面积、价格的乘积，减去房改价格后的溢值，不可能大于全部经济体现的改革TFP。其计算公式为：

　　Tr=Te+Tp，  则Te=Tr-Tp                  

　　其中，Tr为经济体制改革TFP增长率；Te为要素配置改革提高利用效获得的TFP；Tp为土地和住宅资产化改革从零或低价格到市场价格溢值性TFP。

　　由图1可知，中国城镇住宅资产化改革TFP增长的状况。1998—2018年，经济体制改革TFP年均增长率为2.13%，主要来自城镇住宅向职工和其他居民出售、城镇居民房改存量住宅交易释放、城镇棚户区改造住宅货币化安置和农村居民房屋拆迁货币化安置，其资产价格是从原有的零或房改价格向市场价格的溢值释放。在本部分中，由于统计局用生产法将土地资产从零到市场价格溢值，平衡进入了要素贡献的GDP核算之中，笔者这里只分析城镇住宅资产化改革溢值释放的TFP增长情况。数据表明，1998年城镇住宅商品化改革启动，当年从零价格到改革价格的溢值，其TFP的增长率为0.23%，由于只有商品化改革住宅存量释放交易，才能得到溢值形成的TFP，而居民每年交易量则是一个较为平衡的变量，因而从2000—2014年，住宅资产化改革溢值效应使其陆续交易而释放的TFP增长率一直是一个1.11%上下几乎平行的曲线。而2014—2018年，大规模的城镇棚户区改造，则较大幅度地增加了棚户区住宅当年改革价格向货币化安置的市场价格溢值额，使2015—2018年间住宅资产改革价格到市场价格溢值TFP年均增长率平均提高2.65%。

　　这样我们可以估算出经济体制改革释放的总TFP规模和增长贡献，也可以估算出要素配置改革、城镇住宅资产化改革和广义技术进步各自释放和创造的TFP及其增长贡献。1978—2018年，中国GDP年均增长率为9.51%，TFP年均增长率为3.49%，TFP的提高贡献了GDP增长的36.70%。其中，经济体制改革提高的TFP年均增长率为2.49%，占GDP年均增长率的26.18%，占TFP年均增长率的71.35%。

　　1998—2018年，城镇住宅资产化改革的TFP对GDP增长的贡献从0.22%上升到3.08%，其中最高的2017年为3.69%，年均增长率为1.46%；而要素市场化配置改革TFP对GDP增长的贡献从-0.89%变化到-0.83%，最高的2007年为6.56%，年均增长率为0.77%。资产化改革形成的TFP累积为125 990亿元，而要素配置体制改革形成的TFP累积只有23 469亿元，分别占总改革TFP数额的84.30%和15.70%。因此，1998年以后的改革，逐步转化为要素市场化配置改革的TFP增长动力越来越小，甚至变为负数；而住宅资产化改革的TFP增长动能越来越大，成为主导力量；从二元体制转轨看，经济增长的动能主要来自于城镇住宅资产化对市场价值的回归和释放。

　　图1 要素市场化配置改革TFP增长与城镇住宅资产化改革溢值TFP增长

　　数据来源：亚洲生产率组织（AsianProductivity Organization）网站数据；国家统计局网站．data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn；胡焕庸线 （baidu.com）baike.baidu.com/item/胡焕庸线/9370486？fr。

　　如果以1998年为界分前后两段，前20年TFP主要来源于要素利用效率的提高，GDP高增长主要由要素配置市场化改革推动。1978—1997年，要素配置改革为重点，GDP年均增长率为10.05%，TFP年均增长率为3.87%，TFP年均增长率占GDP年均增长率的38.51%；而产品市场化和要素市场化配置改革TFP年均增长率为2.87%，占总TFP增长率的74.16%。1998—2018年间，世纪交替期间推进和完成了城镇住宅资产化改革，TFP主要来源于资产价格从零或成本价格到市场价格的溢值，GDP的年均增长率则主要由城镇住宅资产化改革推动和支撑。期间，GDP年均增长率9%，TFP年均增长率3.13%，TFP年均增长率占GDP年均增长率的34.78%；其中经济体制改革TFP年均增长率为2.13% ，占GDP年平增长率的23.56%。其中，要素市场化改革TFP年均增长率为0.79%，占GDP年均增长率的8.78%，占总改革TFP年均增长率的37.09%；城镇住宅资产化改革TFP年均增长率为1.34%，占GDP年均增长率的14.89%[A2] ，占总改革TFP年均增长率的62.91%。

　　摘自“经济增长：要素市场化效率与土地和住宅资产化溢值——基于二元体制改革视角对中国增长奇迹的一种解释”，《财经问题研究》2021年3月9日首发于中国知网

　　(本文作者介绍：东北财经大学国民经济工程实验室主任)