文/新浪财经意见领袖专栏作家 周天勇
深化土地体制改革与理顺经济运行（之七）
首先，土地确权改革。土地分为国有和集体所有，使用权可以永续但能够通过交易转让，使用财产权应当确权发证。农村的终极所有权属于农村集体农民，农民承包的耕地和居住的宅地有永续使用权，而村集体集中的土地部分，其价值应当股份化划归每个农村家庭。农村的各类土地永续使用权，可以进行出售，也可以出租。农村土地永续使用权，可以在二级市场上的不同用地需求者之间进行交易，或者转租。对永续使用权的交易，政府在改变业主后，对于使用财产权转移应予以确认。
土地永续或者长久使用，可采用两种方案：（1）一级使用财产权，可为永久；（2）农村耕地、林场、牧场和其他生态用地等的土地使用年期可为999年，住宅建设用地的使用年期可为500年，企业、社团和行政等法人土地使用权年期可为300年。
其次，形成竞争性的土地资源市场配置方式。明晰土地产权，是建立开放、竞争、统一而有序的土地市场，发挥市场优化土地资源配置作用的必要前提。建立城乡统一的建设用地市场，关键是转变配置方式，让市场发挥决定性作用，只要是市场主体，无论是农民拥有使用权的土地，还是城市企业拥有土地使用权的土地，都可以同地、同价和同权入市进行平等交易。只有这样配置土地资源，维护土地使用财产权益，才能形成对农民的合理、规范、多元的保障机制。
对于非公益性用地，不再经政府征用，农村土地直接进入市场，由用地商到土地交易所寻找，其交易中的级差地租，由政府以税收的方式加以调节。对于公益性用地，政府也要先进入土地交易中心登记需求信息，寻找土地供给者，按照市价进行收购，价格太高的，与非公益性用地一样，可以通过税收的方式调节，而不是强行从农民手中以低价征地。
农村土地只要符合规划，就应该与城镇土地一样，同地、同权、同价。具体来说，一是所有土地都平等进入农用、建设等用地交易市场，改变土地供应的行政寡头垄断；二是农村土地的有关权利，只要符合法律规定，不管是承包地使用权、宅基地使用权，还是建设用地使用权，都可以自由入市，通过市场竞争形成合理的价格，优化土地资源配置。
再次，农民要有自己土地的建设权。缩小征用土地的范围，非公益建设不得强制征收农村集体的建设用地。农民家庭宅地面积，楼高允许三层，原则上不予以行政控制，而是采取价格和税收的方式加以调控。农村和集镇，不宜建设几十层高的住宅楼，鼓励“一户建”，随着农民收入和富裕程度的提高可提升为别墅。允许进城定居而农村宅地闲置的家庭将其出售，出售对象不限于农村村民，鼓励城镇居民到农村购买宅院，并改造翻新。允许农村村民，包括城镇居民，以适当的价格购买农村的荒地坡地，建设“一户建”住宅，包括城市居民合作建多层住宅楼。
调水改土，扩大可利用土地供给，农民有在自己土地上建设的权利。如像日本、韩国和中国台湾地区一样，实行农村土地资本化改革，鼓励以地为本创业投资，允许农民在自己的土地上建设小加工厂、餐馆、客栈、加油站、大棚、仓库、禽畜场。当地村集体和最基层政府，要及时和超前规划。应当以积极的思路和行动解决耕地短缺和保障粮食安全，即调节水资源分配、改造未利用土地、扩大发展空间，交易集中耕地、规模化大生产、提高产出效率。
本文原发于《学术月刊》2020年第2期。全文2万余字，分七部分刊出，本文为第七篇。
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(本文作者介绍：东北财经大学经济研究中心主任，中央党校国际战略研究院原副院长。公众号天勇看经济zhouty-tjj)
责任编辑：张文
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