中国哪座城市房地产最值得投资？

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 赵毅

　　国人从自己的亲身感受出发，通过全国性大迁徙，寻找适合生存、发展的归宿或者说谋生之地。这是任何行政指令无法干预的结果，属于自然法则，人越多的地方机会越多，人口净流入越大的地方，城市吸引力越大，竞争力越强。

　　2011-2015年五年期常住人口变化研究

　　这张表没啥可说的，就是城市的人口量级统计数。当然是人口越多，机会越多，但同时城市的拥堵也会越来越严重，有得有失嘛。

　　截止到2015年底，全国总人口为137462万人，其中，北京、上海、天津和重庆四个直辖市常住人口总数达9150万人，占全国总人口比例的6.66%。

　　在上述100个城市中，常住人口数量进入3000万量级的城市仅有重庆市一个城市，2015年底的常住人口数量为3017万，占全国总人口的比例为2.19%；

　　常住人口数量进入2000-3000万级的城市，只有上海和北京市，其2015年底常住人口的总数是4586万人，占全国总人口的3.34%；

　　常住人口数量超过1000-2000万量级的城市共有九个，依据由大至小的排序，依次是天津、成都、广州、深圳、石家庄、苏州、武汉和临沂，其2015年底常住人口的总数是10759万人，占全国总人口的7.83%；

　　常住人口数量超过900-1000万量级的城市共有八个，依据由大至小的排序，依次是南阳、哈尔滨、郑州、邯郸和潍坊、温州、青岛、杭州，其2015年底常住人口的总数是7517万人，占全国总人口的5.47%；

　　常住人口数量超过800-900万量级的城市共有九个，依据由大至小的排序，依次是周口、西安、徐州、泉州、菏泽和济宁、沈阳、东莞、南京，其2015年底常住人口的总数是7624万人，占全国总人口的5.55%；

　　常住人口数量超过700-800万量级的城市共有十四个，依据由大至小的排序，依次是宁波、唐山、长春、合肥、福州、长沙、佛山和沧州、衡阳、南通、湛江、盐城、济南、烟台，其2015年底常住人口的总数是10424万人，占全国总人口的7.58%；

　　常住人口数量超过600-700万量级的城市共有七个，依据由大至小的排序，依次是大连、南宁、洛阳、昆明和无锡、遵义、茂名，其2015年底常住人口的总数是4616万人，占全国总人口的3.36%；

　　常住人口数量超过500-600万量级的城市共有十一个，依据由大至小的排序，依次是台州、聊城、常德、德州、新乡、岳阳和襄阳、泰安、金华、南昌、漳州，其2015年底常住人口的总数是6185万人，占全国总人口的4.50%；

　　常住人口数量低于500万以下量级的城市共有三十九个，合计总人口数量是15317万人，占全国总人口的比例为11.14%；

　　上述100个城市中，常住人口数量超过500万量级的城市一共有六十一个，合计总人口数量为54728万人，占全国总人口的比例为39.81%；

　　2016年GDP100强城市，2015年底常住人口合计总人数是70045万人，占全国总人口的比例为50.96%，其合计创造的GDP产值为561803亿元，占全国GDP总额（744127亿元）的75.50%，人均产值为80206元，是全国人均GDP产值（53980元）的1.49倍。

　　很遗憾，全国其它城市全部加起来，总计还有373个城市，共计67417万人口，以占全国总人口49.04%的比例，仅创造24.50%的GDP，人均产值仅为27045元，是全国人均GDP产值的50.10%。

　　这一方面将中国地大物薄、经济发展极不平衡的特点呈现的淋漓尽致，从另一方面也可以说，一旦找到解决这些城市经济发展的灵丹妙药，后势不可估量！

　　该榜单意义重大，已经越来越代表中国城市未来的发展趋势，国人从自己的亲身感受出发，通过全国性大迁徙，寻找适合生存、发展的归宿或者说谋生之地。这是任何行政指令无法干预的结果（当然，对大城市的人口禁入政策，确实是行政干预在起作用，但常住人口基本不受行政干预影响。），属于自然法则，人越多的地方机会越多，人口净流入越大的地方，城市吸引力越大，竞争力越强。

　　从过往本人对热点城市相关数据的分析、研究结果看，持续五年以上的人口变化，与该城市的经济发展水平正相关，五年期均值极具研究价值。

　　标注红色背景的三个城市，确实是费尽九牛二虎之力也未能找齐这些城市的完整数据，只能归零处理。这三个城市都是经济陷入困境的城市，发展滞后，前景堪忧，但统计数据也与经济水平相关联？恐怕是人的因素居多！

　　第一方阵城市中，表现极其抢眼的城市是我持续关注并斩获颇丰的天津市，五年期常住人口增长率均值为3.64%，绝对的人口吸引力冠军得主！与其它城市拉开蛮大的距离。亚军得主，是北京市，五年期常住人口增长率均值为2.06%，考虑其人口数量级已经很庞大，这个数量级的增幅，绝对值也很惊人！获得第三名的城市是承担本轮调控导火索功能的深圳市，五年期常住人口增长率均值为1.91%，也是很惊人的数值！排名垫尾的城市是苏州市，其五年期常住人口增长率均值为0.19%，微乎其微的级别，未能跑过全国同期人口增长率0.5%的均值水平，也是第一方阵中唯一一个未能跑赢全国均值的城市。

　　深圳市2015年呈现出人口暴涨期特征，恐怕与深圳当年火爆异常的房价正关联。深圳的投资风险，当然是地球上最低的城市之一，但您别告诉我，说深圳也有大量经营困难企业，因为此文分析的投资领域，主要是指房地产投资，其它投资领域，不在本文研究范畴。提醒一句，任何投资都有风险，就是在深圳，您缺乏眼光，投资房地产，也有赔光的可能！

　　广州、武汉的数据，再一次证明，我持续多年、力挺武汉的观点是正确的，两个城市五年期常住人口增长率均值分别为1.16%和1.62%，在这两个城市中，武汉的后发优势显然较为明显，其原因已经在第一篇文章中有所叙述，湖北人民，尤其是武汉市民，应该感谢如今已经挂帅云南省省长的阮成发先生，与其长期担任武汉市委书记期间的老搭档、如今官拜成都市委书记的唐良智先生的默契配合，长达八年时间的“满城挖”行动，让武汉受益无穷！

　　帝都北京无需评说，其城市竞争力属于世界级范畴，傲然屹立，是大多数国人众望所归之地，哪怕要吸雾霾、挤地铁，每天两小时以上拥挤不堪的上班路，还会如潮涌般向帝都汇合！这可苦了北京的政府官员，人口向外引导可是国策，这可如何是好？

　　魔都上海的人口吸引力有点堪忧，2015年竟然出现历史性低位，常住人口负增长0.45%，如果计算其流失人口的绝对值，可是超过10万人的概念。人口外逃，意味着什么？持续下去，高企的房价，可是有风险的。别急，短期内不可能出现，否则，就不是魔都！

　　重庆、成都和杭州量级相当，其五年期常住人口增长率均值分别是0.90%、0.84%和0.72%。重庆的相对优势会明显些，成都次之，杭州排最后。考虑到前两个城市的房价处于价值洼地区，杭州2016年火爆的行情，维持下去，是有压力滴！

　　苏州的数据非常不乐观，微乎其微的增长率，意味着“屁股指挥脑袋”这一自然选择的核心，是对苏州熟悉的人群，用屁股投票，开始远离这个城市，后势堪忧！

　　第二方阵城市中，郑州的数据抢眼的紧，其五年期常住人口增长率均值高达2.02%，仅次于北京，这也解释了2016年郑州市场火爆异常的原因——都是人口净流入闹的！排名其后的是长沙市，其五年期常住人口增长率均值是1.09%，在投资安全线以上。季军被大连市夺得，其五年期常住人口增长率均值为0.88%，也不算低。本方阵排名垫尾的城市是烟台市，其五年期常住人口增长率均值为0.13%，极低的水平。

　　在本方阵中，只有无锡、沈阳和烟台，这三个城市的五年期常住人口增长率均值低于全国均值，其余七个城市均高于0.5%这一全国均值。

　　郑州自然无须担心，一亿级别的人口吸附区域，全国最发达的四通八达交通枢纽节点城市，后势无忧！房价么，调控期过后，不要长得太快吆！

　　长沙的数据也同样可以印证2016年的较大变化，我在万达服务期间，同样档次的A类豪宅，在2013年的武汉，售价接近两万大元，在长沙仅仅刚过一万，价格洼地明显。长沙的后势完全可以期待！

　　佛山市在2015年也出现常住人口暴涨现象，虽然均值不高，但广州概念，粤港澳大湾区国家战略的背书，后势无需担忧！

　　南京市的数据提示我们要谨慎对待这个市场，常住人口增速连续呈现下降趋势，不受行政指令影响的人口自然迁徙，已经证明这个城市的吸引力在下滑，投资应谨慎处置。

　　大连市的数据虽然表现不错，但人口迁徙的动荡，还是给出一个信号，投资要谨慎！（再一次想起保利的大连战略，看来真该请教一下余英余总了！）

　　青岛市的数据还算不错，其五年期常住人口增长率均值为0.85%，但2015年的增长率可是偏低水平，说明这个市场有机会，但需要认真评估。2月份拜访过青岛城投，其操盘手的视野和抱负，完全可以期待。

　　无锡市常住人口增长率数据在持续走低，现实该市对外来人口的吸附力在降低，属于地缘客户市场，谨慎处置风险。

　　宁波市的常住人口增长率数据在持续向好，未来可期。

　　沈阳市的增长压力显著，人口数据也显示外来人口在流出，市场风险较大，应审慎处理投资事宜。

　　烟台市的数据表现不佳，该市场应谨慎对待。

　　第三方阵城市中，排名前三的城市是福州、济南和泉州，其五年期常住人口增长率均值分别是1.05%、0.93%和0.92%。垫尾城市是哈尔滨市，其五年期常住人口增长率均值为-0.35%。

　　在此方阵中，

　　哈尔滨、长春的数据反映出该城市竞争力极弱，投资风险偏高。长春市2015年出现高达3.22%的常住人口增长情况，需要寻找背后的原因才能确定后势是否具备逆转条件。

　　南通市的常住人口变化微乎其微，显示对外来人口的吸引力很低，只能在地缘客户群中物色投资机会，城市未来发展存疑。

　　合肥、济南和泉州这三个城市的连续性表现较好，后势可期，但合肥和济南这两个城市在2016年的房价涨幅过猛，需要谨慎看待新项目投资。泉州市场应该有不少机会。

　　唐山市场的常住人口在逐年递减，虽然其五年增长率均值高于全国均值水平，但投资还是应谨慎对待，控制好规模和区位，仍然有胜算机会。

　　西安市场的常住人口增长率在经历2013年低谷后，逐年反弹，2015年更是达到接近1%的水平。这个长期横盘的市场，已经迎来曙光，后势完全可以期待。

　　东莞市场在“腾笼换鸟”过程中，经历了痛苦的磨难，常住人口增速逐年下降，2015年更是达到-1.07%的历史低位，如果不是深圳市场的火爆，扮演着解放军的角色，东莞市场会持续惨淡下去。2016年，东莞已经受益明显，在“粤港澳大湾区”国家战略利好刺激下，东莞市场基本无忧。

　　福州作为福建的省会城市，人口吸附力表现总体优异，其五年期常住人口增长率均值更是超过1%这一投资安全线水平，后势值得期待。

　　第四方阵城市中，冠军城市是石家庄市，亚军和季军分别被鄂尔多斯和济宁夺得，这三个城市五年期常住人口增长率均值分别为1.00%、0.96%和0.51%。排名垫尾的城市是温州市，其五年期常住人口增长率均值居然是-0.05%！

　　在此方阵中，只有上述三个城市的五年期常住人口增长率均值数据高于全国均值，其余城市均低于全国均值水平。

　　石家庄市的表现良好，均值超过投资安全线水平，受“京津冀协同发展”利好刺激，加上又是省会城市，后势可期。可惜，该城市雾霾指数长期爆表，会有一定负面影响。

　　鄂尔多斯市的数据表现较好，其政府所在地康巴仕新城的规划、建设水平也很有水平，城市管理成果一点不亚于一线城市。但库存极大，短期内要想有所改观，不那么容易。素有中国房地产界“劳斯莱斯”之称的星河湾，在此地折戟成沙，损失惨重，成本价都难以售出房产，不是个好的投资选择。

　　济宁市的数据表现值得期待，有希望成为下一轮增长城市，投资者可以关注。

　　淄博的数据尚可，有机会，可以持续关注并结合对该城市产业发展的动作做出判断。

　　其余城市，从数据维度看，投资价值不大，尤其是大庆市，压力不小。

　　温州很特别，从数据看属于没有价值的城市，但民间借贷风潮过去后，该城市在逐步走向好转（2015年底，常住人口增长率达到0.54%的水平，温州的吸引力在回暖。），加上温州人在经商方面的先天优势，后势应该可以期待。

　　第五方阵城市中，包头、南昌和昆明市获得前三甲，其五年期常住人口增长率均值分别为1.24%、0.97%和0.73%。垫尾的是曾经以燕舞收录机驰名中国的江苏省盐城市，其五年期常住人口增长率均值为-0.09%。

　　此方阵中，包头、南昌和昆明、东营这四个城市的五年期常住人口增长率均值高于全国均值，其余六个城市未能跑赢中国人口迁徙争夺战中间值。

　　包头和南昌的数据表现很好，显示未来发展前景可期。

　　昆明市显示出明显的稳中向上的特征，数据表现也很令人鼓舞，后势可期！

　　东营市的数据整体算是不错，但存在明显的起伏现象，这种波动是否会影响后势，尚需观察，但整体上是有机会的城市。

　　临沂的数据表现尚可，逐步回升态势，且在加速中，后势值得期待。

　　其余城市，尤其是盐城、台州，不容乐观。

　　第六方阵城市中，冠军是厦门市，亚军、季军被南宁和沧州夺得，三个城市五年期常住人口增长率均值分别为1.80、0.96和0.80%。末尾城市是湖北宜昌，其五年期常住人口增长率均值为0.27%。

　　此方阵中，厦门、南宁和沧州、洛阳的五年期常住人口增长率均值超越全国均值，其余六个城市均低于全国均值。

　　厦门的数据可圈可点，后势可观。

　　南宁的数据表现也不赖，稳中有升，值得期待。

　　洛阳的数据虽然比前三个城市稍差，但稳中有升，加上该城市在文化底蕴、旅游等方面的特点，后势可期。

　　沧州的数据稍微有些起伏，需要谨慎观察后续发展情况。

　　邯郸的数据接近全国均值，且表现平稳，后势有机会。

　　其余城市表现中庸，后势谨慎乐观。

　　第七方阵城市中，前三强被贵阳、呼和浩特和漳州抢走，其五年期常住人口增长率均值分别为1.31%、1.29%和0.78%。垫尾城市是河北保定市，其五年期常住人口增长率均值为-1.49%。

　　在此方阵中，吉林市的数据无法获取，其余城市中，榆林、威海和保定市的五年期常住人口增长率均值低于全国均值，其余六个城市的数据均高于全国均值。

　　贵阳市的数据表现令人惊喜，统计期内常住人口增长率最低值也是0.75%的水平，后势完全可以期待。

　　呼和浩特市数据表现也不错，但存在下滑趋势，考虑到该市较大的库存，后势谨慎乐观。

　　漳州市的五年期常住人口增长率均值数额达到0.78%的水平，且表现稳定向上，后势可以期待。

　　惠州、德州和中山，这三个城市的数据表现相当，后势有发展机会。考虑到深圳外溢影响，和“粤港澳大湾区”国家战略的利好，惠州、中山后势值得期待。

　　榆林的人口吸附能力在逐步加强，将可能是城镇化进程的下一个受益城市，值得期待。

　　吉林市缺乏数据支撑，此处不做评述，下文会结合户籍人口数据做评判。

　　威海和保定，这两个城市的五年期常住人口增长率均值均是负增长，但保定受2013年-9.89%负增长高值（是否与行政辖区调整有关？）拖累，其余统计期内增长值均在0.50%以上水平，后势可以期待。而威海市，后市堪忧！

　　2017年4月1日，雄安国家级特区的成立，让保定瞬间出现历史性机遇，前景光明、灿烂。房价么，一飞冲天不是梦！一场世纪大战，即将开始！

　　第八方阵城市中，冠、亚、季军被乌鲁木齐、茂名和聊城抢走，其五年期常住人口增长率均值分别为2.69%、0.85%和0.58%。垫尾城市是河南南阳市，其五年期常住人口增长率均值为-0.65%。

　　在此方阵中，鞍山市的数据无法获取，其余城市中，常德、淮安和南阳市的五年期常住人口增长率均值低于全国均值，其余六个城市的数据均高于全国均值。

　　乌鲁木齐的数据表现一直靓丽异常，但2015年出现较大跌幅，从2011年至2014年，其常住人口增长率数值分别是3.28%、4.29%、3.28%和2.02%，令人不可思议，城市吸引力极其可怕。2015年的数据直接跌到0.57%的水平，也令人诧异，不知是何缘故？但乌鲁木齐在西部边陲的城市地位非常特殊，城市居民的消费能力、生活水平和品味均不错（号称西部小香港），后势完全可以期待。但民族问题对这个城市的生活和未来影响不容小觑，只要中国越来越强大，这个问题会逐步淡化。

　　茂名、聊城、岳阳和衡阳、太原这五个城市的数据表现相当，都有发展机会，只不过省会城市太原以及湖南重要城市岳阳可能后势表现会更好些。

　　常德市的吸引力在下降，但还是有机会。

　　淮安的表现值得期待，后势有可能存在机会。

　　南阳嘛，只能划入不看好城市系列，谨慎处之。

　　第九方阵城市中，前三强被芜湖、柳州和枣庄市抢走，其五年期常住人口增长率均值分别为12.06%、0.84%和0.79%。垫尾城市是河南许昌市，其五年期常住人口增长率均值为0.05%。

　　在此方阵中，菏泽、江门和咸阳、许昌市的五年期常住人口增长率均值低于全国均值，其余六个城市的数据均高于全国均值。

　　芜湖市靓丽惊人的数据源于2011年的行政辖区合并所致，当年度录得57.96%的常住人口增长率数值，人口量级直接跨越200万级，到接近400万规模（2015年常住人口数为365万人），2015年常住人口增长率数据超过1%这一投资安全线，当地房地产市场连续三年上升中，后势应该可期。

　　柳州的数据表现一直稳定，会是一个不温不火、持续小幅上升的市场。

　　枣庄市的数据表现令人惊喜，后势值得期待。

　　株洲的数据表现比柳州稍差，应属同一类型市场，但会比柳州弱点。

　　菏泽近两年的数据表现较好，后势值得期待。

　　湛江市处于下滑区间，未来应谨慎对待。

　　滨州市的数据表现平稳，统计期内最低常住人口最低增长率数值为0.52%，不温不火，但有机会。

　　江门市的数据表现很一般，如果不能将深圳外溢和“粤港澳大湾区”利好有效捆绑，恐怕后势机会不多。

　　咸阳市的数据表现极其一般，但因为受西安市这一中西部中心城市的正面影响，咸阳市场已经开始发力，价值洼地机会不少。

　　许昌市的数据表现确实一般，缺乏吸引力的城市，机会不大。

　　第十方阵城市中，冠、亚、季军被廊坊、郴州和宿迁抢走，其五年期常住人口增长率均值分别为0.86%、0.65%和0.55%。垫尾城市是河南周口市，其五年期常住人口增长率均值为-0.38%。

　　在此方阵中，只有获得冠、亚、季军城市桂冠的上述三个城市的五年期常住人口增长率均值高于全国均值，其余七个城市的数据均低于全国均值。

　　虽然廊坊市的数据在2014年冲高回落，但受益于“京津冀协同发展”这一国家战略刺激，目前已经进入全面限购行列，说明北京外溢的正面影响对廊坊利好无穷，后势完全可期。

　　湖南郴州的数据表现不错，城市吸引力有一定优势，后势谨慎乐观。

　　江苏宿迁市的数据呈持续下滑态势，后势不敢乐观。

　　兰州的数据表现在好转，对这个呈东西向狭长地域省份的省会城市而言，它是城镇化进程的必然受益者，后势谨慎乐观。

　　江苏连云港和浙江湖州市的数据极其稳定，显示这两个城市是个不温不火的市场，地缘客户为主，外来客户在逐步进入，后势谨慎乐观。连云港的表现可能会比湖州要好些。

　　遵义和新乡的数据表现不太乐观，后续发展压力会大些，相关投资应谨慎。

　　通辽和周口这两个城市，建议慎重对待，城市吸引力在丧失，意味着经济发展后劲不足，老百姓用离开这个行动来表达对这个城市未来的担忧。

　　(本文作者介绍：地产观察者。)