汪涛：楼市繁荣消退后对经济的打击不容轻视

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 汪涛

　　目前三四线地产的销售持续火爆，如果房地产市场持续升温，导致房价大范围上涨，那么今年晚些时候政策有可能进一步收紧。即使政策不调整，房地产消费透支和房价的暴涨也可能出现深度调整。

汪涛：楼市繁荣消退后对经济的打击不容轻视

　　2017年伊始，人民币汇率和房地产是市场最关心的两大问题。房地产在前期政策收紧后到底有多大的调整，对今年经济和政策走向、原材料需求和价格都有重大的影响。汇率的不确定性似乎更大，特朗普当选后美元一路飙升，美联储加息，人民币则贬值压力加大、资本流出增加。

　　两个多月过去了，房地产市场和人民币汇率均发生了明显的向好变化。

　　房地产市场预期的调整尚未出现。伴随着三四线地产销量的强劲增长，1-2月全国房地产销售大幅超预期，同比增长25%。政府希望房地产市场平稳发展、避免大起大落，因城施策。鉴于地产销售依然强劲、库存普遍下降、政策较为温和，房地产投资下行可能会延迟到明年。房地产市场好于预期，加上基建强劲增长和工业部门库存去化较好，可能推动今年固定资产投资增速达到9.5%，支撑GDP增速高于此前预期的6.4%，达到6.7%左右。

　　目前人民币贬值压力明显减轻。首先，支持美元持续走强的动力不足，年初至今微幅贬值。市场对美联储加息次数的预期多于此前，表明目前的美元汇率已经在相当程度上反映了加息预期。此外，今年欧洲经济目前尚好，可能导致欧洲央行的宽松基调微妙转向，有助于减轻美元因为欧元贬值而被动走强的压力。

　　其次，美国对华贸易政策有所调整。特朗普竞选期间声称将在上任后将中国列为汇率操纵国，但其对中国的实质影响有限。美国应也心知肚明，中国政府并没有干预外汇市场让人民币贬值，反而持续在维护人民币汇率的稳定。从目前特朗普顾问的言论来看，美国更可能从贸易规则和法律渠道对中国发难，而不会直接从汇率着手。如果边境调节税（BAT）推出，将对美国贸易格局和汇率带来重大影响。但目前BAT仍有很大争议，税改法案也将推迟到年底甚至明年，美国贸易政策对人民币汇率的影响将比较有限。

　　再次，中国资本管制的加强也有利于人民币汇率的稳定。目前资本外流的压力已经明显减弱。2月，在贸易逆差91.5亿美元的情况下，外汇储备规模仍然增长69亿美元。外汇储备重新回升到3万亿美元之上，表明最近的相关政策和市场变化可能已大大降低了资本外流。近期政府还出台了吸引资本流入的措施，包括允许境外投资者参与外汇衍生品市场以对冲汇率风险，对外国投资进一步放开服务业、制造业和能源等领域。

　　鉴于此，市场对人民币贬值的担心明显减弱。我们也调整了预期，今年底人民币对美元汇率不大可能跌破7.15。当然，如果美元大幅升值，人民币对美元汇率可能贬至7.3甚至更低。但是，如果美元保持目前水平甚至贬值，年底人民币对美元汇率可能不会跌破7。

　　展望未来，中国房地产和汇率问题尽管近忧缓解，但远虑仍存。

　　汇率方面，欧洲政治的不确定性、美国内政外交政策的逐步落实，或将再度加大美元升值幅度，增加人民币贬值压力。2017年欧洲多国将迎来大选，最主要的是法国大选，欧元区仍然面临政治方面的高度不确定性。美国可能将一些重磅政策推迟到年底或明年，包括对华贸易政策、BAT的推出、特朗普减税和财政政策的实施带来美联储加息预期升温等，均可能再度加大美元升值。而国内房地产市场的火爆也可能再度引发人们对资产泡沫的担心，加剧资本外流压力。

　　房地产的下行风险也仍然存在。目前三四线地产的销售持续火爆，如果房地产市场持续升温，导致房价大范围上涨，那么今年晚些时候政策有可能进一步收紧。即使政策不调整，房地产消费透支和房价的暴涨也可能出现深度调整。而房地产产业链长，连接的债务链条也同样长，一荣俱荣，一损俱损。繁荣消退后对经济的打击不容轻视。

　　因此，房地产和汇率问题很有可能是2018年中国经济两大不确定性来源。

　　(本文作者介绍：瑞银证券中国首席经济学家。)