未来两月房地产成交可能迎来大滑坡

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 丁祖昱

　　昨天10月份房地产行业数据如期出台，在“去库存”大方针下，不出意外行业数据各项指标依旧趋好，但大家更关心的，应当还是经历了“调控潮”之后的热点城市市场表现。

未来两月房地产成交可能迎来大滑坡

　　昨天10月份房地产行业数据如期出台，在“去库存”大方针下，不出意外行业数据各项指标依旧趋好，但大家更关心的，应当还是经历了“调控潮”之后的热点城市市场表现。具体来看：

　　1．一手房成交表现略好于预期。10月份调控城市成交依旧是涨跌互现，在多数城市成交环比下滑的同时，成都、惠州、天津、广州等市成交同比涨幅却超过50%。另外南京、郑州环比跌幅虽然分别为40%和52%，但对比历史月均成交数据来看，南京94万、郑州123万的成交量也并不低了。

　　2．房价不再上升，但没有出现大面积的价格下调。从成交数据来看，各市成交均价也只是在合理范围内小幅波动。北上广深成交均价虽然都出现了环比回落，但更多的还是由于高价项目网签受限所致，真正明显降价的项目个案仍是少数。

出台调控政策的重点城市10月成交变化情况

　　3．二手房成交量率先下跌。10月份监测城市二手房成交量全线回落，苏州市环比跌幅最大，成交套数较9月份减少了56%，上海、北京、深圳三座一线城市环比跌幅都超过20%。

监测重点城市2016年10月二手房成交数据

　　调控城市10月商品房量价数据之所以好于预期，原因主要有以下五点：

　　其一，一手房成交数据滞后的影响。很多10月份的成交数据，实际上在9月份已经大定，只是由于备案手续延迟，被“归入”了10月份的网签备案数据。如成都9月25，26号的周末有20多个楼盘开盘，其中大多数“日光”，相信有不少成交量就被归入了10月。

　　其二，“末班车”效应。10月初刚出台政策时，不少城市出现了一轮恐慌性的购买，项目也适时“抢割”，不少被限购的急需购买人群希望赶在政策出台前集中抢购。典型如南昌，10月上旬商品住宅成交4467套，占到了全月成交量的62%。

　　其三，预售监管促进现有项目销售。预售证监管的加严，导致部分城市出现供应短缺，对企业现有销售项目反而有了促进作用。

　　其四，项目定价预期降低。在政策出台后，不少企业对现有项目加大销售力度，没有坐地起价，包括对于新盘定价的心态也更加平和，价格也随行就市，因此取得了不错的销售业绩。

　　其五，政策力度和时间节点的差异。如上海主要是在土拍市场方面的资金调控，对购房者没有太多新的政策出台，对市场影响相对有限；杭州是新政出台时间较晚，在9月份的接连三次调控之后，10月并无新的政策跟进，直至11月初才进一步调高了限贷，10月成交155万平方米，仍处近年高位；成都是新政力度最“松”，所有人都可再新购一套，10月商品住宅成交335万平方米，环比大增47%。

　　以上五项原因保证了10月份成交数据尚可，企业在售项目成交也没有出现明显回落。但从最新数据来看，11月市场已经出现了寒流，四季度末房地产市场销售必将面临更多挑战。

　　第一，二手房市场回落的联动效应。10月份二手房的成交回落已经率先回落，作为行业先行指标，二手房的回落表明交易活跃度的下降，一定会回过头来影响一手房市场。

　　第二，调控力度还在继续加强，影响也将持续释放。10月份下旬以来重点城市依旧调控政策频出，并更多地侧重于资金监管、土拍调控等方面。各个渠道传言来看，政策调控力度也在进一步加强，尤其是对市场秩序的整顿更受重视。

　　第三，舆论影响会进一步显现。随着10月份一二手城市成交月度数据的出台，舆论报道会更多地描述调控政策的具体成效，也会对客户消费信心带来更多的影响。

　　第四，随着年关的临近，资金收紧对市场的影响会进一步深入，企业在销售、拿地上将更多的受到房贷和开发贷的掣肘。

　　第五，供应侧的影响会进一步到来。10月份重点城市供应已经明显回落，典型如北上广深10月份供应量环比下滑均超过5成，“缺货”现象的进一步蔓延，一定会继续影响到11、12月的市场成交。

　　虑及以上行业趋势，对开发商而言，在当前价格上的快速去化应该是第一要务。对消费者而言，现在也不失为一个好的购房窗口，毕竟受到政府调控的影响，现在已经拿到预售证的项目，大多已经对价格作出了妥协，售价比之前的心理价位低很多。

　　2016年10月下半月以来重点城市相关调控收紧政策

　　(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)