谁能当好房地产市场的驯兽师

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 陈志龙

　　房地产乌托邦式的繁荣背景下，整个社会的真实资源和财富并没有新的创造，但资产泡沫的沸腾让所有人变得自负、自大，房地产金融成为一头怪兽——一个足以从内部毁灭经济的部门。面对这头怪兽，理性告诉我们，一个呼唤伟大驯兽师的时代正在到来。

谁能当好房地产市场的驯兽师

　　这 个夏天，南京、杭州、苏州、合肥、武汉、郑州、上海等城市“地王”频出，上海最疯狂——8月18日一天连出三个地王。一些媒体惊呼，当前核心城市的房地产 和土地市场，已经成为大资本的游猎场。在当前的国内外经济形势下，房地产市场地王频现是否还会继续？房价飙升的趋势还会继续保持吗？欢迎发文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，说出你的观点！

　　生活中常常充满警示性的时刻。中国房地产市场的龙头城市之一的上海，最近有两大新闻，一是交易中心因不能支持巨量交易，系统宕机停摆瘫痪。二是民政部门口挤满了笑逐颜开排队离婚的夫妇，许多地方只得限号办理。这种带有魔幻和黑色幽默的镜头成为一个时代的特殊镜像。

　　房价上涨的美好时光还在继续，游戏越精彩，人们就越有更大的动力加入到这“激情舞蹈”中去。据说，上海房地产爆棚的热播剧这两天又如火如荼地在北京上演。投机市场的流行病、动物精神和信心乘数在爆棚的交易数据和热闹的离婚队列中得以折射。

　　政策缺乏透明度、有效沟通不充分，各路专家站台背书、普遍的自利情结、知识谵妄使得市场噪音过大，导致群体性的过度兴奋，驱使羊群效应的市场走向群体型的非理性疯狂。成交量过大让交易系统瘫痪的事，去年股市在“疯牛症”时曾出现过。4月初，沪深两地超过1万亿。当时沪深股市总市值40万亿左右，去掉非流通股等市值，沪深两市平均1个月交易量就超过总市值量，动物精神和认知俘虏让市场极度亢奋，整个系统变得脆弱，当达摩克利斯之剑落下后，崩溃和坍塌就不可避免，市场教训你“爱有多销魂，就有多伤人。”

　　房地产和股市一样，这个复杂的杠杆交易型系统一旦出问题，其严重性不是用程度来衡量，而是用级别来衡量。天量数据撑爆交易系统，以至宕机停摆，这种反馈机制对任何市场都是具有警示意义的风险迅号。现在，为“动物精神”所主导的房地产市场，警报迭起后究竟如何演绎，似乎还是一幕悬疑剧，但宿命性的担心在与日俱增。

　　信贷洪峰下的资产荒所引发的恐慌在蔓延，超出安全边际的信贷洪峰和杠杆率使系统的脆弱性增大，信贷包治百病的时代已经过去。上世纪八九十年代许多东亚国家推行零利率和信贷自由化，最终都以灾难性结果收场。2008年反危机时，4万亿救市后遗症余音绕梁。今年前7个月的房贷就放量越过3万亿，一二线城市房地产市场被杠杆反馈机制放大，恐慌性抢房导致全市场杠杆率达到历史峰值。从央企抢做“地王”，到各种掠夺性欺诈性贷款横行。杠杆率的上升短时间反馈为资产价格的剧烈上涨，而资产价格的上涨进而又刺激了杠杆率的进一步上升。史无前例的资产泡沫如果是建立在超级杠杆的基础之上时，资产价格一个突发性波动就会让杠杆市场出现灾难性结果。

　　史蒂芬．罗奇在他的《失衡——后危机时代的再平衡》一书中说，房地产迷幻了一代美国人，诱惑了许多国家，其中也包括中国。美国的问题可能会发生在中国身上，没有谁能肯定地说中国是个特殊的例子。人们不会忘记，上世纪80年代，日本有过相似的经历，“繁荣似乎没有天际线”，“房价永远都会上涨”、“土地是日本最稀缺的资源，房地产是所有投资中最好的投资”。如秦朔最近在一篇文章中所说，整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。“它已经成魔，自运转”……结果呢，1991—2006年，日本6大中心城市的土地实际价格下跌了70%，一家家巨型金融机构迎来噩梦般的“审判日”，群体性癫狂的房地产投资最终变得臭名昭著，伴随着泡沫破灭，它成了跳楼、破产的代名词，成为一代人心中永远的痛。

　　房地产绑架金融体系后，银行需要抵押物做“锚”、天量货币需要“超级蓄水池”，以房地产作为基础资产，以价格上升作为确定性预期，以成本不断下降的低息资金和理财产品作为货币燃料，以价格重估作为抵押型金融体系的润滑剂，以居民负债率的上升作为对价，进入“上涨、上涨、只要上涨大家都是赢家”的冲刺。过度投机和盲目融资使金融体系会越来越脆弱，当泡沫超越某个极值的时候，结果可能是哐当一声巨响……这种改变命运的时点和方向往往是在人们无法预知的情况下实现的。

　　股市泡沫的破灭的教训我们多次领教了，但房地产似乎是永远的流金岁月，每次波动很快被烫平并拉起，一般人没有体会到类似当年日本式“房灾”刻骨铭心的痛楚。倒是地产大王许家印曾说过，“如果没有4万亿救市，2008年不知有多少地产商要死掉了。”他说这话时也是惊出一身冷汗的。现在，这个市场动物精神充斥，宗教般地虔诚并笃信房地产投资是最安全的投资，热钱纷至，交易宕机、地王飞天、各种日光盘夜光盘爆棚……这些异象会是类似“矿井中的金丝雀”，给市场某些警示吗？

　　过量债务堆积的房地产和金融体系是紧密关联的复杂有机体，这种唇齿相依的咬合对危机触发、发展和深化会起到关键性作用。金融体系不仅为存量资金提供中介融通，而且还能创造信贷、高能货币和购买力，这个庞大而复杂的管道型系统中，每个市场主体都是互为关联的转轴和齿轮。一个市场发生险情，会迅速传导到相关市场，并互相强化共振。这种病毒式、管道化传播也是金融体系致命的脆弱性所在。当房地产市场失控，房价超出绝大多数人的购买能力时，断层性崩塌是一种宿命。泡沫发酵到极致最终会危害社会和整个经济体。

　　美国前财长保尔森在他的回忆录中写道，在美国经济十分高涨的2006年底，小布什总统召集他的经济顾问团队在戴维营讨论经济形势。他发言的主题是危机防范，“我相信我们即将面临一场风暴”。当时的纽约联邦储备银行行长盖特纳也认为，“我们无法预测下一次危机何时到来，但我们必须做好准备”。

　　引起总统和他的高级幕僚们关注的是，房地产着了魔的“自运转”，而这背后是危险的被大规模证券化了的数万亿美元资产被深深嵌入整个金融体系，用次级贷款设计出眼花缭乱衍生品的金融巫师们，都自作聪明地相信，凭借他们的魔杖就能把风险传递给管道里的下一个人。其实，他们都错了，在经历11次的连续降息后，当过度投资和消费变为物价上涨的严重压力时，美联储的货币扩张停止了，沙滩上的大厦开始坍塌，一场慢镜头的高速列车脱轨事故就此发生。

　　在复杂的风险定价模型中，当人们没有清晰的概念来正确评估价值时，极易出现群体性“认知癫狂”，其判断力容易受到外界“锚点”的影响，几个所谓名人、专家受利益驱使、知识谵妄、思维框架的言论会误导一群人。当下，重点城市的房地产价格如猛兽破栏，动物精神成为市场情绪的主要驱动力。泡沫破裂的那一刻往往是电光火石般的，迅速波及所有管道，所有连通的管道都烈焰冲天，那些对抵押贷款有巨大风险敞口并向其大量贷款的金融机构瞬间被大火吞没。

　　用古希腊悲剧故事的话说，自负、自大相伴的是愚蠢和报应。对普通人来说，要认识到资产价格处在高位时，高杠杆是极具诱魔力的魔鬼。放大收益和加剧灾难性损失是杠杆这枚硬币的两面，它置整个经济金融体系于极大的风险之中，个体风险最终会汇聚成为国家风险。对于任何国家，房地产过度膨胀都是危险的宏观问题，当下，面对房地产“成魔”的“自运转”，我们不得不面对的是：经济体的健康如同人体，没有百毒不侵的体质。我们会不会“面临一场风暴”，借用盖特纳的话说，“也许我们无法预测下一次危机何时到来，但我们必须做好准备”。

　　房地产乌托邦式的繁荣背景下，整个社会的真实资源和财富并没有新的创造，但资产泡沫的沸腾让所有人变得自负、自大，公共部门和私人部门都敢于加杠杆，债务水平不断攀升。这种危险的狂妄自大与不受约束的信贷洪峰相互强化，使得房地产金融成为一头怪兽——一个足以从内部毁灭经济的部门。面对这头怪兽，理性告诉我们，一个呼唤伟大驯兽师的时代正在到来。

　　(本文作者介绍：南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心特聘研究员，财经作家。微信公众号njchenzhilong)