房价负担能力上升推动楼市回暖

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 梁红 易峘

　　我们认为，2014年底以来地产需求持续向好最根本的推动因素是房价负担能力的上升。近年全国范围内房价经历调整、居民收入持续的增加，及房产借贷和交易成本的明显下降均对提高房价负担能力大有裨益。

负担能力上升

　　我们注意到，春节后包括三线城市在内的房地产市场呈现量价齐升的势头。今年2月份，70个大中城市的房价同比增速与环比年化增速分别上升至2%和4.8%（图表1）。虽然媒体焦点仍然较集中在一线城市房价的涨幅，但更值得玩味的是，三线城市房价自2014年4月份以来首次环比上涨（图表2）。

图表1

图表2

　　在统计局调查的70个大中城市中，有55个城市房价环比出现上涨（其中有25个三线城市，占到样本中三线城市总数的71%），17个城市房价的月环比年化增速超过5%（图表3）。

图表3

　　与此同时，春节后多数大城市（包括部分三线城市）的商品房成交量也出现强劲回升。30个城市的商品房成交数据显示，今年3月份前两周二线与三线城市成交量同比增速分别飙升了131%和68%（图表4）。即便将春节扰动因素剔除（采用四周平均数据），成交量大幅增长趋势也较为明显——二线和三线城市成交量增速为2012年以来最高水平（图表5）。

图表4

图表5

　　库存比下降和房价上涨可能推动房地产投资增速进一步回升，包括新开工增速回升以及在建项目施工进度加快。尽管市场一些流行的观点仍认为房地产库存水平之高积重难返，但从一线城市到三四线城市可售面积近期均持续下降（图表6），同时成交量迅速回升。这一现象已带动全国范围内库存月数明显下降（其中一二线城市库存已下降至历史均值以下），并推动房价上涨。

图表6

　　统计局调查的70个大中城市房地产投资总量占到了全国的一半以上。因此，我们预计未来几个月内，会有越来越多库存月数较低的城市出现“补库存”的需求。除了投资者较为关注的房地产新开工面积增速有望回升以外[1]（图表7），在建项目的施工进度也有很大的提速空间。

图表7

　　值得注意的是，截止2015年底，商品房施工面积已经达到新开工面积的六倍左右，并且超过了竣工面积的七倍，为历史最高水平（图表8）。

图表8

　　房价快速上涨可能会加速城市间房地产政策的分化（一些城市的地产政策可能有所收紧）。虽然本轮房价上涨周期中，一线城市一直未取消限购等行政调控措施，但房价涨幅反而最大，这反映出一线城市住房供应一直偏紧。

　　具体而言，特大型城市的住房供应长期无法满足人口聚集这一经济发展规律带来的旺盛需求。我们注意到，由于房价大幅上涨，深圳和苏州等城市已经出台政策帮房市“降温”。往前看，我们可能在更多库存下降较快的城市看到与增加住房土地供给有关的调控政策。

　　我们认为，2014年底以来地产需求持续向好最根本的推动因素是房价负担能力的上升。近年全国范围内房价经历调整、居民收入持续的增加，及房产借贷和交易成本的明显下降均对提高房价负担能力大有裨益。

　　因此，尽管个别城市的调控政策可能会对市场情绪产生一定的影响，但如果全国范围内房价上升速度不大幅超过收入增长，且房贷利率保持在目前水平，房市的繁荣可能会向更多城市蔓延。

　　我们欣喜地看到，在苏州市最新出台的楼市调控措施中，“加大住宅用地供应”赫然在列。长期来看，若想根除房价飙升的隐患，避免再次陷入地产政策“忽松忽紧、频繁调控”的怪圈，最长效的对策是增加高竞争力城市的土地供应，扭转长期以来优质住宅供给不足的局面。

　　[1] 鉴于2015年4季度商品房交易量显著增加，今年上半年房地产新开工面积增速可能加速回升。有关我们对投资增速可能企稳的看法，请参见我们2016年3月7日发布的中国宏观简评《投资增速初现企稳迹象——关于投资增速的预测和一些思考》。

　　(本文作者介绍：中金公司首席经济学家)

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