双降后一二线城市房价必涨

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟

　　从价格的角度来看，一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

央行双降后一二线城市房价必涨

　　中国人民银行[微博]决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。

　　同时，自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。

　　央行[微博]此次降准降息后，至此，本轮已经有五次降息四次降准，那么，央行降准降息对楼市有何影响？

　　经济数据不景气，股市又大跌，央行降息降准注入市场流动性，救经济救股市，更救房地产！

　　央行此次降准降息后，至此，本轮已经有五次降息四次降准，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，维持在17%左右，可以动用的资金规模受到存准率的限制。尤其是当前，由于贷款额度限制及年内部分银行完成贷款目标，这些银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款。

　　因此，330新政后二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但是，对于部分银行来讲，仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。

　　同时，这也是下半年部分一线城市收紧二套房贷的原因之一。降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

　　金九十银无悬念，一线城市及部分二线城市房价势必会涨。

　　此次央行降息降准后，本轮央行累计已经有五次降息四次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念。

　　从价格的角度来看，一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。 

　　五次降息四次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

　　在五次降息四次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年金九银十会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

　　房企策略：把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”。

　　对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加三季度尤其是金九银十销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面；其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战(期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会)，尽快实现销售业绩回升；第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　购房者把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、赶在还没有出现买涨不买跌的接到入市购房，也趁当下部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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