楼市暴涨因素消耗尽

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 毛大庆

　　中国的房地产行业是很不成熟的行业，不少开发商缺乏对市场的洞察能力和行业的判断力，但这种不动脑筋也可能赚钱的时代已经结束。在未来三五年之内，更多新物业将在房地产行业中派生，而房企也将在这个产业链上寻找各种各样新的增长点。

2015年楼市仍需要去库存

　　去年以来，房地产行业经历了多次调整，总体来看。有三大问题将长期影响房地产市场走向。

　　首先，人口的拐点已到来。中国20到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑，而这意味着支撑房地产市场的主要购买力——首次置业、刚需和改善的人口正在大量减少。

　　正是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口，造就了过去房地产的快速增长，而这些需求已消耗殆尽或提前入市。之后由1985年到1991年人群构成的购买力数量，远少于前两次，对楼市刺激作用将大大削弱。

　　其次，城镇化速度在下降。虽说我国城市化率仅50%多，还有很长的路要走，但很多年轻人已经在城市占用着城市的房子，而农村多剩下小孩和老人。城镇化很难再有新的大高潮，对城市购房需求的增加影响也有限。

　　在前两大问题基础上，社会总库存去化难题凸显。目前房地产总库存很大，很多城市，房屋套数供应量和已批未建的地已经吸纳不掉。现在全中国人的房子户均套数已经为1.03套，城市间分布不均，北京形势也比较严峻。

　　现在政府已有指标、随时可以出让的地，以现在的土地出让的速度，还足够卖两年，政府已经不用再审批地了，很多城市还卖不掉。

　　这些地会不会砸开发商手里？其实我也替他们捏把汗。去年北京出让了2000亿的地，有一半是商品房用地，但实际上商品房特别少，大概占三成左右，会配建很多保障房。而商品房里，全是高价房。

　　预计2015年，北京除去自住型商品房和二手房，纯商品房成交很可能少于五万套，60%以上单价在五到十万元，去化令人担忧，但这反过来可能会刺激二手房的交易。

　　受“三大问题”影响，2015年房地产市场仍然是去库存的一年，而日前住建部发布文件支持开发商变售为租，也是政府鼓励开发商业务转型、助力楼市“去库存”的表现之一。

　　虽然社会总库存形势严峻，但并不意味着房子没人要。其实很多人还需要有房子住，比如农二代、工二代等流动人口进城，但他们不一定要在这些城市买房。这些房子怎么办？可以把存量房拿出来租。

　　除此之外，为应对市场调整，房企自身也正在探索更多转型之路。以万科为例，在继续探索住宅之余，消费体验地产、产业地产也成为其涉足领域。

　　在北京区域内，目前万科已在北京、青岛建立了养老物业试点，青岛项目签约率已经到了68%，实际入住率将近50%，北京项目实际转签的比例超过40%。

　　不仅万科，万达[微博]、恒大、绿地等多家房地产标杆房企近期均有多元化转型举措，或转型“服务商”、或涉足互联网、或发力海外地产……

　　这个行业要转型了。中国的房地产行业是很不成熟的行业，不少开发商缺乏对市场的洞察能力和行业的判断力，但这种不动脑筋也可能赚钱的时代已经结束。

　　在未来三五年之内，更多新物业将在房地产行业中派生，而房企也将在这个产业链上寻找各种各样新的增长点。

　　(本文作者介绍：全国工商联房地产商会副会长，原万科集团高级副总裁、北京公司董事长)

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