文/新浪财经专栏作家 欧阳捷
央行降息的余波仍有涟漪，冬日里楼市回暖的预期还在走高。细数前几次央行的降息，对于中国楼市无疑是有比较明显的刺激，但是是否意味着时隔两年的再次降息，又会迎来实质性和预期性的双重利好？我看未必。
库存加剧靠降息刺激难见效央行[微博]降息的余波仍有涟漪，冬日里楼市回暖的预期还在走高。细数前几次央行的降息，对于中国楼市无疑是有比较明显的刺激，但是是否意味着时隔两年的再次降息，又会迎来实质性和预期性的双重利好？我看未必。
不可否认，降息确实能够释放出一部分购房需求，重建市场的信心，但真正影响房地产市场的还是供求关系。今年的形势与以往有本质上的区别，过去是住房供应短缺的时代，房产市场整体上处于高增长周期，即使不降息，需求依然十分旺盛，降息仅仅是促进购买力的加速释放。
我曾在之前的专栏中经匡算过一笔账，降息给购房者带来的实际优惠，无非是每月少还几百元利息，对于购房者的购置成本影响，微乎其微。从目前的市场来看，供应量和潜在供应量远大于每年的需求量，降息很难像前几年那样，制造房价上涨的预期，市场也不可能再出现全面供不应求的局面。
至于有人说降息同时也降低了房企融资的成本，对降低销售价格刺激销售有帮助的说法，也不全面。毕竟真正能够享受到银行低息贷款的房企，恐怕也主要集中在前100强的房企，对于排位靠后的绝大多数房企而言，拿不到银行贷款，是否降息并没有什么明显区别。
其实，房地产政策面的放开只是为房地产行业正名，是为了拉动GDP、稳定经济，降息也是为了稳定经济，当然对房地产也是有利的，不过真正的利好应该是房地产正在回归以市场为主导的正轨，回归供求关系才是市场的核心本质。而目前市场供应和需求两端都出现了大问题，出现了以“需求两个下降、供给三个增长”为特点的供求失衡：
一方面，存量需求中的投机性需求基本匿迹，投资性需求出海、理财、套牢，同时增量需求也在下降，绝大多数城市常住人口增量都在下降，也包括四个一线城市；另一方面，供应端的商品住房待售面积、在建施工面积、以及房企的土地储备面积都在增长，累计面积超过60亿平方米，按照去年住房销售面积也至少要卖6年。短期内市场面临的库存压力十分巨大。
在我之前的多次演讲中曾经提到，未来30年是房地产行业的白银时代，但是在最近的5年时间内，房企的生态圈非常残酷。在这样的环境下，企业的短期目标是应该是去库存，行业的5年中期目标是去产能，房企数量至少要下降一半，从未来30的长期来看，市场依然具有稳定的每年不少于8亿平方米的住房需求，房企的数量与开发面积将与之匹配、趋于相对合理。
市场这块蛋糕还是足够大的。但只有活得长久的企业，才有机会分享蛋糕。而眼下，品牌房地产企业所需要做的，就是要抓住政策出台期内，市场信心恢复的窗口期，加大推盘力度，争取更多销售，为这场去库存战役，打好头阵。
(本文作者介绍：现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)
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