文/新浪财经专栏作家 丁祖昱
新房的价值判断核心点在区域和产品，而入住后就要看配套和服务了，社区商业就是判断好小区和坏小区最直观最方便的指标。
社区掠影新房的价值判断核心点在区域和产品，而入住后就要看配套和服务了，社区商业就是判断好小区和坏小区最直观最方便的指标。
第一是便利店指标，也是衡量小区的人气指标。小区人气是判断小区好坏的最重要因素，而便利店则是衡量人气的最方便指标。如果社区商业中有一个便利店并正常运作，则该小区人气基本合格，如果是24小时便利店则人气为良，开两家以上则人气爆棚。一家也没有，那么恭喜你，这是一个＂死＂小区。
第二是中介店指标，衡量小区的交易活跃度指标。有交易才有价值，对房地产来说尤为重要，一个小区的房子只有不断的被租赁被买卖，价值才可能体现出来。社区商业里没有中介店，你人确实是清静了，同样你房子价值基本也可以忽略了，小区房子没有换手那一定不是个＂好＂小区。有两家才算合格(中介店满奇怪的，很少有只开一家的，要么没有，要么就两家以上，不会被一家垄断的)，三家是良，四家以上才是真正的优。
第三是洗脚店指标，通过洗脚价格来衡量房子价格。洗脚是当下小区居民最基本的生活消费，而洗脚价格直接反映了小区居民的消费力，消费力决定了小区的房价高低，如果在上海，洗脚38、58元，基本房价属于1万多元的远郊刚需；78、88属于2万多的外环大盘；108、128，中环社区3、4万，168以上直接成为市中心5万以上高档房了。
以上三个指标基本已经可以判断一个小区＂好坏＂了，另外还两个特色指标也可以做一些辅助判断。
一个是咖啡馆指标，用来衡量小区国际化的成色。现在小区动不动就冠以国际化社区的名头，是不是国际化就看居民中有没有老外，老外是多还是少，而社区商业中的咖啡馆，西餐厅这些就主要是为老外们准备的。如果社区中有门庭若市的咖啡馆西餐厅，那不用说了，国际化一定实至名归，反之那个国际化一定是开发商自己忽悠的。
另一个是＂开关＂店指标，这里不是真的卖开关的店，还是指这些商户的稳定性，是否老开了关，关了开，换个不停。一条街上两个小区，要比较哪个好，就看这个＂开关＂指标，一旦小区入住三年后，社区商业就应该基本成型，商家越稳定就说明小区人气旺，消费强，商家也就赚得到钱，同样小区价值就高；反之老是开开关关，说明人气不足，消费欠佳，购买力弱，小区价值低。
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
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