文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
央视重点批评开发商不厚道、不守规，其实没抓住问题的关键。关键在于税种设计天生不足、地方税务局征管不力。至于开发商，不能以道德标准去指责。央视报道，虽然有失偏颇，但揭示了土地增值税领域存在已久的诸多乱象。同时，可能也预示着未来一段时间，中央虽然不会在市场调控方面明显加码，但却会着力治理房地产乱象、规范市场秩序。
《每周质量报告》报道称：2005年至2012年八年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元央视一石激起千层浪。其《每周质量报告》报道称：2005年至2012年八年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，而且列出了主要地产上市房企的拖欠额。惹得诸多专家与房企出来反对与质疑。
央视将矛头指向了房企，其实这事非常复杂。至少涉及到三个方面：
其一，税种设计比较复杂。1994年施行的《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额为扣除项目金额50%至100%的部分，税率为40%；增值额为扣除项目金额100%至200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的清算条件。2006年出台的《国家税务总局[微博]关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
其二，征税麻烦，成本较高。由于税种设计比较复杂，在实际征收中，地方税务局和税务人员，遇到了较大的问题阻力。依我国国情，按以总额为基数的单一固定税率，比较容易征税。而累进税，则是以差额为基数，其中涉及到“扣除项目”，比如土地增值税先要扣除地价款、建安成本、财务管理销售三费等。为了合理避税，或者违规逃税，部分开发企业会虚增“扣除项目”的金额，从而使核税难度增加。
再举个更简单的例子，二手房交易环节的个人所得税，并不是累进税率，只是交易差额扣除相关费用后的20%，但即使比四级累进税率土地增值税简单，但绝大部分地区，至今仍按卖房总金额的1-2%征收。
热闹而滑稽的是，今年3月国五条细则要求按差额的20%征求，吓得买卖双方把各地的交易中心都挤爆了，结果后来依然照旧征收。
与之相似，过去20年，土地增值税总体上以“预征+核征”为主，实行四级累计清算的楼盘很少。2010年出台的《关于土地增值税清算有关问题的通知》要求：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。其实之前，各地税务局预征和核征税率不统一，各自为政，乱七八糟。
关于土地增值税的清算条件，存在着税务局与开发商及其他部门，信息不对称的问题。比如关于销售完成率达85%以上，很多地方税务局，难以及时从房管部门，获得某一楼盘的销售进度。
部门之间信息不通的现象，在很多地区都存在。即便是某项目销售已超过85%，但如果开发商隐瞒部分成交数据，比如只签合同而不登记备案，那么连房管部门都不知道真实情况。一二线城市，一般都有几百个项目，甚至上千个，地方税务局很难准确和及时的进行跟踪和监管。
其三，开发商是商业动物。央视重点批评开发商不厚道、不守规，其实没抓住问题的关键。关键在于前二者，也即税种设计天生不足、地方税务局征管不力。
至于开发商，说不上好，也说不上坏，作为与其他行业相似的商业企业，不能以道德标准去指责，如果具备合理避税的条件，房企钻空拾漏，亦无可厚非。对于上市房企，尤其财务透明度较高，审计较为规范，严重违规法的可能性较小。但是，也应关注到：确实有部分房企、部分项目，在缴纳土地增值税的环节，存在违规违法行为，比如恶意拖欠，比如违规虚假增加“扣除项目”等。
回顾近几年，围绕土地增值税，国税总局没少出文件、下通知，不厌其烦、苦口婆心、声色俱厉的要求各地税务局从严征收、清算土地增值税，虽然也取得了一些效果，但总体上仍不甚理想、矛盾重重。笔者认为，关键还在于地方税务局，一方面应端正态度、积极有为；另一方面要加强与房管、土地部门的协调协作，建立信息共享机制，尽可能及时的进行项目清算。
从更高层面观察，三中全会的《改革决定》中要求：按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理；加快房地产税立法并适时推进改革。由此可见，作为一个重要税种，土地增值税的征管、立法与改革，也是应有之义。而且，从建立房地产长效机制的角度分析，税收是重要组成部分，土地增值税具有调节功能。
总而言之，央视报道，虽然有失偏颇，但揭示了土地增值税领域存在已久的诸多乱象。同时，可能也预示着未来一段时间，中央虽然不会在市场调控方面明显加码，但却会着力治理房地产乱象、规范市场秩序。至少在土地增值税这个领域，接下去相关部门会有所反应与行动。这一点，值得关注房地产市场的人士，以及业内企业警醒。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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