文/新浪财经专栏作家 袁一泓
“地产商欠缴巨额土地增值税”，不算是新闻。同一个报料人，也就是某律师，几年前就跟一批媒体送过同样的材料了。也确实有过一轮报道。如今又来一遍，只不过这次被占领舆论高地的某电视台惊喜地发现，以为是一条大鱼，可以送到普利策新闻奖的餐桌上，但很可能，它是一条乌龙。
央视刚抓了个大新闻：2005年至2012年8年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税高达3.8万亿元。一年多没开电视了，据说某电视台刚抓了个大新闻：2005年至2012年8年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税高达3.8万亿元。并且说这是“拖欠”税款。吓我一大跳。要知道，我们整个国家2012年的税收才11万亿，这些地产商欠缴的税款高相当它的三分之一。全国人民不愤怒才怪呢。
但善良的人们，我们都被这个新闻骗了。
其实，“地产商欠缴巨额土地增值税”，不算是新闻。同一个报料人，也就是某律师，几年前就跟一批媒体送过同样的材料了。也确实有过一轮报道。如今又来一遍，只不过这次被占领舆论高地的某电视台惊喜地发现，以为是一条大鱼，可以送到普利策新闻奖的餐桌上，但很可能，它是一条乌龙。
我为什么说3.8万亿元这个数据吓我一大跳？举个例子。据《21世纪经济报道》2013年5月16日报道，有关机构对139家A股上市公司进行统计后发现，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿。
过去5年，每家A股房地产上市公司平均每年净利润是9亿元。那么，往前推3年，8年就是72亿元，139家就是12093亿元。房地产上市公司，差不多代表了或集中了全国最赚钱的地产商。3.8万亿元，相当于3倍的139家A股上市公司即417家全国最赚钱的地产商，8年的净利润。这可能么？反正我不相信。
3.8万亿元，是怎么来的呢？
根据1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》算出来的。《暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
我相信报料人就是根据这个条例的四级税率加减乘数得出来的。
顺便插一句。《土地增值税暂行条例》出来的时候，我正好刚参加工作，听说来了一个香港地产商代表团，领导让我去采访。世纪90年代初(1992-1993年)，内地发生了一次房地产热，中央为此进行了严厉整顿。我猜测《土地增值税暂行条例》制定得这么迅速，也与此有关。那时香港地产商在内地投资很大，如果按照《土地增值税暂行条例》来向他们征收土地增值税，估计大部分地产项目要破产。于是，就组成了一个代表团来向中央政府部门请求解释，其实也就是游说的意思。
不知道《土地增值税暂行条例实施细则》有没有受到这些香港地产商游说的影响。1995年1月份出台的《土地增值税暂行条例实施细则》，其第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
预征土地增值税的税率是多少呢？国税总局的文件对此税率有过几次调整，我查到的最新一份有关土地增值税税率的文件是2010年6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。我所了解的情况是，东部地区预征率最高的达5%。也就是说，目前的预征率是1%-5%。
预征率是根据销售总收入来征收，而如果要清算土地增值税的话，是扣除一定成本后的增值额乘以相应税率。很显然，这两者是有差距的。如果成本过大，预征的土地增值税甚至可能超过清算后的税额；如果成本不高，则是预征额小于清算额。所以总局才会规定“多退少补”。
虽然国税总局多次要求各地税务部门尽可能对房地产开发项目进行清算，但实际完成清算的项目并不多。我分析主要有两方面的原因。一是房地产开发项目大都持续时间较长，有的项目甚至要10年，哪怕它还有一套房没卖，都不能说是全部完工。何况有的地产商确实也会故意留点小尾巴，不愿意进行清算。二是清算项目费时间费人力，税务部门力所不逮。像北京上海这样的城市，每年开工竣工的房地产项目高峰年份有300多个，少的年份也有100多个，每个项目都清算，恐怕要将税务所人员全部调过去清算才能完成，其他税不收了？
前述新闻将45家房地产开发企业的应缴未缴土地增值税，加总列出来，更是匪夷所思。这些企业都是全国性公司，它们的项目分布在不同的城市，而每个城市的预征税率是不同的，哪怕是同一个城市，分属不同的区，征税也是由不同的税务局来完成，将其不同城市不同地区的税额加总，基本是将马和牛的数量相加，然后告诉我们驴的数量有多少。
再说两句。其一，不仅是地产商要缴土地增值税，公民个人在转让房产时也要交土地增值税。譬如在北京，那些单套建筑面积在140平方米以上，居住不满5年的住房，转让时应该交土地增值税，但有几个人交了？
其二，听说有些地区的税务部门，为了完成当年的税收征收任务，要求企业预缴第二年的税。如果房地产开发企业拖欠的土地增值税高达3.8万亿，你觉得他们会放过这条大鱼么？
很多地产商无良，该骂，但妖魔化找错了地方，就反成笑话了。
(本文作者介绍：资深媒体人，著有《从沸腾到癫狂--泡沫背后的中国房地产真相》。)
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