冯仑:小企业要听的大道理

2013年10月22日 11:19  作者:丁蕊  (0)+1

  文/新浪财经 丁蕊

  经历过《野蛮成长》的地产思想家冯仑说,一个小企业的成长历史跟人生的阶段是一样的,有很多选择的岔路口,但一定要在关键的时候做一个慎重的判断,就是听大道理。什么叫大道理?大道理就是只有少数人做而多数人说的道理。

对于地产行业,他说结构关乎生死,规模关乎面子。对于中国合伙人式的闹掰,他说最开始就要有有限的和的预期、要设定僵局规则、要懂得妥协的艺术。  冯仑说,对于地产行业,结构关乎生死,规模关乎面子。

  (本文由冯仑10月18日在北京华夏之星小企业公益大讲堂上的演讲整理而成)

  企业的发展和人很像

  企业的发展和人是很像的,人的一生当中有几个特别重要的环节,而每个环节都会有一次分叉,而这些分叉就表现了你的人生的不同,企业也一样。

  第一件事儿,出生。就是你落在了哪儿?是兵荒马乱呢还是太平盛世,这件事已经决定了你后来的很多故事。

  第二件事儿,上学。这件事儿会确定你的价值观。是在宗教学校、部队学校、社会大学还是在洋人世界上学,上不同的学会形成不同的价值观。

  第三件事儿就是恋爱、出来上班、结婚、娶媳妇。这件事情决定你的社会关系的复杂程度。上班有同事,恋爱有对象,结婚有丈母娘、婆婆这一堆复杂的事,这个阶段人生的展开就决定了你找什么样的朋友和谁在一起。

  人到中年以后才发现原来很多事没想明白,想做一次调整,这叫转型,又开始了后边的事情。当然,最后还有进八宝山的故事,整个人生最后一件事是怎么样处理死亡。

  企业发展同样面临这些事情。

  初创:家境中等偏下成功率高

  无论是我们早期的在海南创业还是后来一些人在中关村创业,其实成功率都很低。也就是说1993年之前,没有《公司法》企业都处于野蛮生长的时期,也就最近几年的创业成功率高一点。

  我们当时在海南创业的时候,《公司法》还没有出台,那个时候完全都是江湖世界,在海南整个海口市不到60万人,有20万家公司,其中90%做房地产,现在活下来的连1%都没有。现在海南能数上有名有姓的,从那个时候一直到今天的公司,很难有200家。

  但出生很重要,我们生在哪儿就成了房地产公司。选择一个企业做什么和一开始在哪儿做,有非常多的偶然性。

  不同的企业起点不同就如不同的人家境不同一样。不过起点高和家境好并未意味着未来一定会成功。

  总体来看,其实是家境中下的人成功率最高,现在中国能数得上的几百个企业家多数是家境中等偏下的。

  我们在海南经常讲我们牛逼是自己,别人牛逼是爹。我们以前出门的时候老是碰到爹牛逼的人,我们就想问当你爹不牛逼的时候怎么办?我们是在这个前提下选择的。

  所以我说起点不同,出生没办法选择,家境没办法自己决定,但未来是可以自己选择的。

  发展期:把学好当作企业价值观

  当我们进入到第二个阶段,在学习和确立价值观的时候,走什么样的路,有时候就会迷茫。

  比如做房地产,是做好人呢?还是做和权力勾结的人呢?很奇怪,房地产一开始永远是这样的选择。你是靠二大爷拿地呢,还是靠举手拍卖拿地?

  在房地产行业当中,现在活下来的都不是靠二大爷,都是好人。好人是个什么概念呢?在早期做企业的时候,好人这个事非常简单,东北话说讲究,你得尊敬人家。同时,做事不能够欺诈。另外就是要制造产品,真正为客户、为社会创造点儿什么。海南那个时候天天过年,夜夜结婚,所有的事情都是空转。

  在公司还小的时候,人容易学坏。因为什么?困难太多太多,每一个困难可能都是学坏的理由。每一次增长都可能有一个堕落的机会。关键看你能不能挺得住。

  房地产行业非常有意思。到目前为止生存下来的都是走市场路线的、走产品和服务路线的,同时不走所谓权贵路线,不去找他二大爷。凡是走权贵路线的、靠政府和灰色交易的,这些房地产公司反而长不大。他可能在一个项目上赚钱了,接着就会被拿下去。从哪里拿到钱又从哪里还回去,你从地上拿到的,最后土地出了事又还回去。

  总结而言,人生在这个阶段,也就是在小企业快速成长的阶段有很多瓶颈,遇到很多诱惑的时候,怎么样坚持自己的价值观?这个价值观,简单来说就是学好。

  我们自己的公司同样面临这些选择,我们就选择好人、好事、好钱,学先进、傍大款、走正道。

  反正一句话我们就是做比较笨的人。因为比较笨的人往往竞争少,聪明的人竞争太多。当别人都去做一个非常投机的机会,不去做产品,而是在中间倒腾的时候,看似很容易,但竞争的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的时候,竞争者很少。聪明的人都是不断移动的,只有笨的人才是在一个点上不动,是执着的人。在这个阶段,执着,而且选择正确的价值观,以好人的心态做这件事情,很容易就活过来了。

  上市:生孩子、改变行为、取得品牌

  到了青年时期,企业的价值观正确了,行业也选择的正确了,你面临的问题就是做大以后和资本的关系。你去选择资本,究竟要不要上市,要不要跟谁合伙,要不要股东,要不要跟别人一起进行合作,这一段时间跟人非常像。

  很多人在讲一个小企业为什么要上市?我跟说就跟问一个大姑娘为什么要出嫁一样。她出嫁有很多理由,其中一个重要的理由是合法地生孩子。既然你有生孩子的能力和愿望,你要选择一个合法的,而且可以生比较好的孩子。企业上市就可以比较好地合规合法地扩大你的规模,然后进行发展。

  第二件事,你出嫁以后,行为方式要改变。是当一个懒媳妇还是勤劳肯干的好媳妇?所以上市第二件事是改变行为,要变得诚信、透明、专业,要照顾别人的情绪、关系,你嫁过去以后就不是自己,要跟整个家族打交道,这是投资者关系,你要跟所有人发生关系,而不是完全自己一个人。

  在这样的情况下,为什么还要嫁人?落个好名声。一个大姑娘永远不出嫁,就落了一个嫁不出去的名声。嫁了以后养儿育女、孝敬公婆,十里八乡传为美谈,这是品牌。上市就是大姑娘生孩子挺身而出的事。生孩子、改变行为、取得品牌、在社会上立足。

  当然,人到中年,你也有困惑。当官的总不被提拔,赚钱的口袋里钱越来越少,最后开始怀疑自己,于是就要审视自己的人生,就开始觉得是不是要转型,这就是企业上市以后仍然面临的挑战。

  从房地产公司来说,到了出嫁阶段,上市不上市,房地产公司就出现很多问题。多数房地产都没有上市,现在中国6万多家房地产公司,上市的合起来不到300家。

  在这个过程当中,每一家公司都在选择,特别是到了上市以后,房地产企业面临商业模式的选择,面临着最终怎么样持续成长的选择。就像人生到了中年以后仍然有很多选择。

  风险偏好和治理结构决定企业成长速度

  以房地产公司为例,有几个制约快速成长的因素。第一个因素解决风险偏好。增长和风险偏好有很大关系。

  在房地产行业当中,增长快的多数属于风险偏好较大的。风险偏好是什么呢?就是负债率比较高,激进。比如说拍卖一块地,都到了顺义昌平了,7万块钱一平米,有可能赌赢,房子卖到10万一平米,万通没参与,他就赢了。这一个项目能卖100亿,万通做5个项目才有100亿。一般来说风险偏好大了,至少从销售额来看是增长快的。

  万通这么多年从早期创业,到中间经过很多困难,也差点垮了,又重新收拾好了。从1993年到1995年发展非常快,但到了1996年以后出现了很多崩溃性的问题就开始慢慢地变卖资产还债再收拾,倒腾倒腾再让他慢慢的活过来,整个公司风险的偏好就比较低。

  所有的股东,包括我,都已经苦不堪言,不再愿意冒这么大的风险。然后我们就做一些服务性的。房地产的下游是开发,中游是服务,上游是金融。我们就在中下游做很多事情,这样属于低负债的业务,高负债业务做得很少,给人的感觉成长很慢。

  也有一些老板风险偏好比较大,就特别愿意做高负债的生意。他可能从来没有遇到过经营上的债务压力的突然的心肌梗死,他们对风险的感受不一样。

  另外一件事很有趣,小公司也好,大公司也好,在增长的时候跟治理结构有关系。

  总体来看,股权比较集中的房地产企业,就是独裁专断的老板,增长得比较快。公司股权比较分散的公司,相对来说决策风险偏好比较低。风险偏好也和股权的集中度有关。

  我们现在知道的很多公司,当年上市前负债率是300%到700%,但是这个老板就是独断,非常敢于赌博,最后就是一把赌过去了,今天成为一个非常耀眼的明星。有一些公司的治理相对比较分散,不大容易集中起来做高风险的业务,增长比别人要慢。

  公司治理多少是合适的?我们看到很多企业犯错误,比如说跟某些官员有不正当的交易,最后出事。哪些企业容易办这样的事呢?从公司治理来说,一般股权集中超过50%的私人公司愿意做冒险的事。

  现在应该理解万科为什么不行贿呢?其实他完全没有行贿的动机和利益基础。王石[微博]的股份连0.1%都不到,连0.01%都没有。他怎么样行贿呢?行贿以后,挣钱给股东了,坐牢是他自己,他能这么傻吗?他再傻也不能傻到这个程度。治理结构到这个程度了,股权分散到这样,一般经理人就不愿意行贿,行贿以后个人没好处。

  相反,我们看到出事的有些公司都是股权非常集中的,50%、60%、70%的私人老板。这些公司得到的利益全是自己的,他有冲动。另外,这个决策在被窝里就可以决策,老婆管出纳,跟老婆说明天拿200万就可以拿。如果你自己不是大股东,公司治理非常清楚,这个钱想拿都拿不出去。

  一般民营企业比较好的股权治理,又有动力,又有约束,大体上在30-40%比较好。

  30-40%还有点儿动力,挣的钱还是自己的,但还不愿意干坏事。因为干坏事了,首先自己得的是小头,坐牢都是你自己。股东不能因为说你行贿赚的钱,你坐牢了,股东再把分红退给你们家,没有这一说。同时,还有治理上的约束,还有董事会,你拿出的钱做不了账。当一个小企业发展成中等企业、大企业的时候,治理结构对于你的继续成长有非常大的制约。

  不创新公司就会死掉

  还有一件事,回应公司所在行业面临的挑战,也就是创新的压力。

  在中国目前的房地产行业中,总体来说创新的压力不像互联网这么大。因为80%的时间和80%的行为都在人造空间里完成,房地产的使命是创造有价值的人造空间。如果人不改变这种状况,也就是说不改变人在人造空间里生存发展,我们这个行业就不会消失。

  房地产行业的竞争压力不是像想象得那么大。举一个例子,我们有很多项目,跟其他朋友的项目售楼处一墙之隔,但我们哥俩儿还是好朋友,没有像互联网竞争这么厉害。

  这个过程中,我们是不是就不需要竞争,不需要回应创新了呢?也不是。即使在房地产这个行业也需要对创新的回应,你不能回应创新,这个公司就会死掉。

  举例来说,之前的房地产,大家觉得是差不多的。因为房地产等于住宅或者说住宅等于房地产。一说房地产就是说房价。最近三两年,大家开始发现有说住宅的,有说商业不动产,还有说工业不动产,还有说综合体,又是娱乐又是旅游,房地产前面的定语越来越多。

  就是整个房地产经过二十年,完成了青春期的发展。中国人均GDP过了8千美金,开始分化出住宅与非住宅。之前都只有一部分,一年大概5万亿左右的市场,80%都是住宅。现在整个市场大概一半一半,存量资产里大部分是非住宅。

  房地产就变成非常复杂的情况,住宅要创新,非住宅也要创新。比如说写字楼,要是不创新怎么把客人租进来呢?写字楼怎么样才能够让客户的满意度提高呢?现在竞争也很厉害。

  同一个区位这么多写字楼,你要是不绿色,跨国公司就不来。要是绿色,就要多花钱,每平米多花300块钱以上,你就要做创新研究,怎么样又能够绿色环保,比如达到金级、白金级,同时又能够控制成本,这就要创新。这些创新看起来不重要,但没有这个,你不贴一个绿色的标志,跨国公司就不租。

  除了绿色以外,还有写字楼的安全。另外,写字楼里能不能种粮食、种水果、种蔬菜。最近日本非常火的写字楼,把都市农业放在写字楼里,种了很多蔬菜和水果,供应写字楼的员工和餐厅,大家就愿意租了。因为租在这儿,每天可以吃到最好的水果,同时餐厅里的蔬菜非常安全。

  我们总是要研究在空间里怎么样提高租金回报,这就是创新。最后我们发现在空间里的租金回报和人的行为还有关系。

  总体来说,站着不如坐着挣钱,坐着不如躺着挣钱。当你让一个人在写字楼里始终站着的时候挣不着什么钱,但坐着挣钱,比如吃饭、开会,都可以挣钱。站着最不挣钱,百货公司里的人都拎个包站着,都不买。为什么躺着挣钱呢?比如纤体、美容、spa,躺着挣钱。另外,八宝山告别厅也是躺着,45分钟收2千块钱,50来平米,一年可以收700万租金。我们怎么样让人进到这个空间里坐下来、躺下来,就能有回报。这都得创新。

  实际上在房地产领域,看似不敏感,但这些积累的微小的创新活动都跟公司长久的生命有很大的关系。

  除此之外也有很多大的战略创新。这个创新就和互联网有关。

  互联网时代,作为传统的房地产企业,我们也非常关注。我们也在想一个问题,它对我们创新的意义究竟是在两条腿基础上再长出一条腿,还是制造一个新动物。

  马云[微博]总在跟我们讲互联网是一个新动物。我就在想,我们如果是传统企业,弄点儿互联网,就相当于长出第三条腿,前两条腿怎么协调?就相当于传统百货又弄了一个网站,这就叫长出第三条腿,往往协调性反而不好。我们已经是老动物了,怎么做成新动物?马云讲的很彻底,我就是要杀掉百货公司,我就是新的。你们是百货公司,又要保旧的,又要做新的,等于是左手养大的东西杀右手,下不了狠心。究竟怎么样在房地产行业创新,能够变成新动物,还是在旧的身体上再长一条腿。

  后来我们在五年前做了决定,第一是在传统领域也长出第三条腿,在客户服务、服务界面、内部管理等等方面。更重要的是我们做立体城市这个模式,跟传统的房地产完全断开,是另外一组人,另外一组思维,也是为了消灭传统房地产的商业模式。

  传统房地产是纵向模式,和很多传统商业模式一样是从产品设计研发一直到售后服务,这是纵向的模式。

  但是,互联网时代出现了一个平台模式是横向模式。现在很多巨大的互联网公司都是平台模式。我们就尝试在房地产行业,在城市化过程中建立一个房地产的平台模式,最终可能使我们传统的纵向模式的房地产企业依附于它。

  我们就从五年前开始建立独立的体系做绿色城市的研究,跟传统的万通没有任何关系,考核也各看各的。

  经过五年,由谁都不赞成、谁都不理解、谁都弄不懂,到现在70%的人理解和支持。这部分的规模已经超过传统的万通。

  人到中年,相当于企业到了大中企业(企业的大小永远是相对的,没有绝对的),但是,你到一定的时候,上市以后再继续发展,调整、变革、创新是永远的。当一个企业发展到十年、二十年之后,有一定规模以后就面临这些问题,治理结构的问题、创新的问题、战略的问题,越来越明显。

  总之,作为一个小企业,没有办法选择我们的出身,但我们可以选择价值观,你是做好人,还是做一般的平庸的人。好人也分普通好人和杰出好人。你可以选择做个稀里糊涂的人,还可以选择偶尔干干小坏事的人,也可以选择成为两院院士(要么坐牢,要么到医院),你都可以选择。这个阶段,对小企业成长很重要。选择完了以后,你要上市不上市,资本结构,这也是个选择。再到最后,可能要选择否定自己,重新创新,然后让公司适应新的竞争环境,然后再出发。

  结构决定生死规模关乎面子

  其实企业无所谓大小,只在好坏。我们一直讲一句话,结构关乎生死,规模只在乎体面。一个公司的结构决定你是生是死,大小是个面子问题。

  走到哪儿,后面100个小弟和3个小弟,100个小弟的大哥就牛逼?你要给小弟出粮,出粮就是发工资,负担也很重。也可能你是贷款当大哥。你这个大哥就没有意义。我只有3个小弟,但我们是自己家挣的钱。

  我们更重视结构,财务结构、业务结构、人员结构,而不在乎短期的阶段性规模。

  我们就像小孩一样,儿童的时候都多动,来一个狗,猫一叫,小孩乱喊乱叫。一个老爷爷,突然来了个坏小子,他一般都不动,还装睡,眼睛迷糊着。你骂他、撩拨他,他就退避三舍。到最后的时候,一睁眼、一出手,你就结束了。这就叫成熟。

  一个企业发展到最后,20年、50年之后,我们就进入到一个淡定和聚焦,而且减少多余动作。

  总之,一个小企业的成长历史,大体描绘了一下跟人生的阶段是一样的,有很多选择的岔路口,但一定要在关键的时候做一个慎重的判断,就是听大道理。

  什么叫大道理?大道理就是只有少数人做而多数人说的道理。小道理是所有人都做,但是不说。你就选这些大道理,大体上不会错。比如不行贿,这做起来非常之困难,大家都知道,有时候碰到特别的事情。但是,你坚持这么做,你就会有未来。

  (本文作者介绍:供职于新浪财经,研究方向:房地产、金融。微信号:my_fder )

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文章关键词: 房地产创新冯仑

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