文/新浪财经专栏作家 陈志龙
一个售楼经理，不用任何空洞的理论，却娓娓道来、用充满哲学和经济学习思维的通俗语言，给我们上了一堂精彩的破解限购限贷课，大家相视一笑，原来如此。
据南京房地产官方网站的公开数据显示，9月南京共认购商品房10390套，已成交7326套，成交数和认购数均创4年来同最高值。上半年房价的平均涨幅在17%。国庆小长假，笔者陪来南京过节的几位外地朋友看楼。南京是今年以来房价上涨较为彪悍的城市，已连续17个月上涨，年初确定的10%的上涨红线早已突破，局部地区涨幅已接近20%。与此相应的是，城头变幻大王旗，新地王不断飙出。
进入下半年以来，南京商品房销售逐月放量。据南京房地产官方网站的公开数据显示，9月南京共认购商品房10390套，已成交7326套，成交数和认购数均创4年来同最高值。上半年房价的平均涨幅在17%，而下半年恐慌性的抢购潮中，涨幅已轻松跃过20%。
我们用两个半天在南京看了多个楼盘。南京的热点区域，奥体一带的房价均价在2.5万元左右，城东仙林板块近2万左右。
南京作为长三角地区的大型城市，当然也是对二套以上房进行限购限贷的城市，面对这么大的交易量，一套动辄都是三五百万元的交易，难道这些都是所谓的“刚需”？有这么强悍的刚需吗？我在这两个半天，问出了楼市限购高压下的诸多西洋景和灰色地带。
某楼盘的售楼部，单价逼近2万元，一套住宅都在350-500万之间，别墅都在千万级以上，并且一口价，无优惠。我们能选的房源并不多。
在售楼部的一角，上海的朋友与售楼经理有了如下对话：
“上海房价太贵了，开口就是6万8万的，‘屌丝’问都不敢问了，南京2-3万的价格，还敢问问。我们外地人买房限购限贷吗？”。
“跟你们上海一样，我们早限购限贷了，但也就说说罢了，办法总比困难多，办法是死的，人是活的。”售楼经理熟稔地整理手头的客户资料，浅笑盈盈地悄声回答。
“那怎么个办法呢？我们上海好像做不了。”
“你真想要买？”
“当然。在上海多年了，上海房价已抬不动了，在老家买处房，将来养养老，高铁这么方便，南京的山水城林资源比上海好多了，一直有这个打算。”
“如果真想买，你稍等会，进里间谈。”
在里间的一个洽谈室，销售经理开门见山：“你们懂的，限购限贷，外地人主要是补社保和个人所得税证明，本地人是要弄到房产部门的证明，名下房产不能超过两套。这些都有专业机构操作，我们可以代办。”
“那怎么操作法呢？多少钱能办好这些手续？”
“社保和个人所得税证明，比较麻烦一点，中介机构要打通社保地税部门，具体的反正不用你管。个税起征点是3500，纳税申报就写个3550，补一年的个税没多少钱，但麻烦环节多，需要搞定的链条多，也有一定的风险。去年，就有个地方的地税干部因此翻船被抓。因为有风险，费用也高一点，一般在3-5万元能搞定。我们办的多了，每天都在办，你尽管放心，办不好全额退款。”
一个南京人问，“我有两套房，如果现在再想在你这买一套的话，是不是只有离婚一个办法？”
“现在清理行政事业收费了，离婚结婚民政部门都不收80元的证件代办费，你如果不怕感情受伤，或者出什么意外，想折腾就去折腾，先离婚再结婚。但我们有更简便的办法，不要离婚就能办好，不就是弄份符合条件的证明嘛？”
“怎么个办法呢？”
“只要是花钱能办的事就不是事。交两万块钱，节后半个月差不多就能办好，绝对保真。先交一半，办完所有购房手续后交全款。过去要不了这么久，但今年9月份以来，因为查得紧了一点，估计节后风头过去了，就能慢慢正常了。”
“你们怎么能弄到购房证明呢？在我们上海好象做不了。”上海的朋友问他。
“是的，上海比我们这边严得多，关键是看人怎么运作，怎么执行。具体办的人‘鱼有鱼路，虾有虾路。’制度是人订的，也是人在执行。房地产交易市场窗口开证明的，背后管审查把关的，就这几个人，能一条龙搞定就行。”
“这也是博弈的结果，哪里有管制，哪里就有反管制的手段；哪里有人审批，哪里就有人寻租。购房准入证明，就像过去开介绍信一样，都是人开出来的，是人就有办法。这确实是个灰色地带，相关部门睁只眼，闭只眼，多多少少都有利益在里面。”
“在南京，说得不好听，这已是一种商业模式了。今年以来南京卖了7-8万套房，这些房子单价都不低，象河西的一些楼盘，均价都在2.5万以上，一套房子动辄五六百万，都卖得呼呼的，怎么可能是首套房或者二套房呢，大家都是这么涌进来的！有些中介做得大的，光这一块，一年都是几千万，当然这也有风险，有的人做一阵就移民，买个身份出去了。”
“市场有多大？我也说不准，但中间孽生的准入利益链，一年至少有几个亿的交易额。把楼市带旺了，大家挣到钱了，都开心。相关部门也睁只眼闭只眼。你想想，动不动有就几百万上千万的一套房子，有几个是符合限购限贷条件的？逻辑是讲不通的，这不笑话吗！”
一个售楼经理，不用任何空洞的理论，却娓娓道来、用充满哲学和经济学习思维的通俗语言，给我们上了一堂精彩的破解限购限贷课，大家相视一笑，原来如此。
(本文作者介绍：陈志龙，财经专栏作家，报人。)
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