文/新浪财经专栏作家 孟晓苏[微博]
有社保的老人都能温饱，但每月只有几千元。若拿价值几百万的房产反向抵押养老，每月能多得几万元且终身源源不断，再加上养老金就是几千、几万元。反正无子女老人房产无需传代，除了捐赠社会，为何不肯给他们一个以房养老的选择呢？
作者认为，倒按揭以房养老至少可以解决1800万无子女老人和200多万失独老人养老，或能盘活中国老人几十万亿存量房产价值。我国老人有将房子传给子女的传统，对应的是子女负责养老。但对于2000万无子女老人与失独老人来说，他们的房子传给谁？谁为他们养老？反向抵押能助这些老人安度晚年。
反向抵押养老保险是社会保障发达的欧洲国家发明的。它让老人有条件把房产资产逐年变现补偿养老，有效提高其生活品质。美国老人原先靠大房换小房来补充养老，现在已有几百万老人参保反向抵押，又住房又拿钱，据统计寿命平均延长两年。美国日本都有遗产税，继承要缴税，反而推动以房养老。
有人说“无子女老人养老应由政府管”。老人确实可以拿社保金，有社保的老人都能温饱，但每月只有几千元。若拿价值几百万的房产反向抵押养老，每月能多得几万元且终身源源不断，再加上养老金就是几千、几万元。反正无子女老人房产无需传代，除了捐赠社会，为何不肯给他们一个以房养老的选择呢？
我十年前提出的倒按揭以房养老，至少可以解决1800万无子女老人和200多万失独老人养老，或能盘活中国老人几十万亿存量房产价值。而延迟退休年龄不利于老人、也不利于年轻人就业与中年人职位。
以房养老是老人自愿选择的补充养老，方式很多。试比较分析：
1、租房养老。老人把房子出租收取房租，房产权也没转让，但自己不能再住，租金也比其它方式得钱少。
2、卖房养老。它使老人现金充裕，钱存银行买保险都可以，但房子没了得另寻住处，今后房子增值跟老人无关。
3、银行抵押。把房抵押银行获取贷款，这是年轻人也可做的而不限于老人。贷款都有年限，规定到期要还款付息，否则拿抵押物拍卖还账。我国没有反向抵押保险，银行能办的都只是一般抵押贷款。国外有老人采取这种方式养老，到期还不起钱银行拍卖房产，还账后余款归老人。
4、托房养老。我国无子女老人曾有过这种先例，他们养老金低且生活起居需要照顾。老人请邻居或其他居民伺候晚年饮食起居，承诺过世后把房产留给照护者。这种办法虽不规范但也管用，亦有子女不能赡养者用此法养老，可使老人避免老无所依。
5、抵房养老。欧洲国家发明了 “Collateralized Annuity”即“抵押房产、领取年金”的保险产品。老人将产权房抵押给保险公司并可继续居住；保险向投保老人终身支付给付金，直至老人亡故公司才将房收回拍卖。在美国被称为“Reverse Mortgage”即“反向抵押”。
6、缩房养老。美国老人有养老金但不足花用，一些老人就用卖大房换小房的方式，拿买卖房屋溢的钱补贴老年支付，包括卖独栋换公寓、卖大公寓换小公寓等。这种“缩房养老”在美国比较通行，成为“以房养老”方式中的一种。我国也有老人自发用这种方式补充养老。
7、“分享养老”。西方国家还常见一种“分享养老”方式，即老人把自住房的一部分出租收租金，把房子与租户分享。我国有些海外留学生也租过这种房。有些老人还给租户提供餐食，使自家房屋成为私家饭店。这种方式亦帮助老人减少孤独感，可归入租房养老又有不同。
讲到这里得需要说明一下：我们研究的仅是“以房养老”的方式，不涉及政府应发多少养老金。政府发多少都该领取，发得少需要政府想办法解决，包括养老金双轨制不应存续。“以房养老”仅是为有房和有意愿的老人或老人子女提供的一种自愿选择的补充养老。
还需要说明的是：其实人生有什么资源就可用什么养老。除“社保养老”国家应兜底以外，“养儿防老”的传统不能丢，“票子养老”对有钱老人管用，传统“保险养老”是拿钱买保险；多种“以房养老”则给老人提供了更多的补充养老选择。
我已列出“以房养老”七种方式，包括：租房养老、卖房养老、分享养老、托房养老、缩房养老、银行借款、抵押保险等。其实还有很多种，可统称“以房养老”。
富人有钱不必采用这些办法，它们都是中低收入老人为补充养老金不足而创造出来的，适合我国国情的应当学取。
(本文作者介绍：1998年房改课题组组长，保障房建设最早提议人之一。幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁。)
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