文/新浪财经专栏作家 盛松成 刘西
近年来，我国大部分中小城市房价平稳，而部分大城市房价涨幅较大，这显然是由于不同城市的供求关系不同。同样是大城市，房价涨幅可能相差很大；同一时期，不同区域的房价却很不一致。这些都表明，房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产供求关系。
有人说高房价是印出来的，这是不准确的。与其说高房价是“印出来的”，确实还不如说是“炒出来的”。从全球范围看，货币与房价上涨并不总保持一致。当某一商品价格大幅上涨时，往往有人将其归因于货币供应的增加。无论是石油价格上涨、黄金价格上涨，还是房价的上涨，都出现过类似的议论。这种议论的错误在于混淆了单一商品价格与价格总水平的决定因素。
单一商品的价格取决于该商品的供需状况，而货币供给影响价格总水平。这本来是一个基本的经济学原理，遗憾的是，很少有人专门论述这一问题，甚至有人(包括一些经济学家)有意无意地抛弃了这一基本原理。
一、单一商品价格取决于该商品的供需状况
影响商品供给的因素主要有：该商品的自身价格、生产的成本、生产的技术水平、相关商品的价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响商品需求的因素主要有：商品自身价格、替代品与互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者的预期等。
商品价格由商品供需关系决定。供大于求，价格下降；求大于供，价格上升；供求平衡，价格稳定。“谷贱伤农”是经济学的一个范例。它指的是在丰收年份，粮食供应增加，粮价下降，甚至会导致农民收入减少；而在歉收年份，粮食供应减少，粮价会较快上涨，农民收入可能反而高于丰收年份。
从金融危机史看，即使在金属本位的年代也会出现金融泡沫和某些商品价格的暴涨暴跌。1636年，荷兰出现郁金香投机泡沫。当时的荷兰处在金融发展的初级阶段，银行信贷不发达，商品交易可以分期付款。购买一磅普通的郁金香，当场付款需要4头奶牛，下一年支付则需要525荷兰盾。此外，还可以使用土地、房屋、家具、金银器皿、油画、衣服等物品分期付款。形成泡沫的主要原因是当时的郁金香投机热加剧了人们的价格上涨预期，投机需求被过度夸大。(金德尔伯格、阿利伯，《疯狂、惊恐和崩溃—金融危机史(第五版)》，中国金融出版社，2011年4月。)
1720年英国南海泡沫也是由于投机过热引起的。南海公司股价由1720年初的120英镑急升至同年7月的1000英镑。随着炒股热潮减退，9月股价又暴跌到190英镑以下，不少人血本无归，连大科学家牛顿也感叹“我可以测算出天体的运动规律，却无法估计人类的疯狂”。
货币本身并不产生投机，而只是投机活动使用的交易工具。货币赋予所有商品同等机会。稳定的货币供给可能会抑制投机的发展，但不能避免投机的产生。当某一商品的需求远大于供给时，即使货币不增加，该商品价格也会大幅上涨。而投机泡沫最终破灭了，说明任何一种商品，无论如何炒作，终有供给大于需求、从而价格下跌的时候。
二、货币供给影响价格总水平
价格总水平是全社会所有商品和服务的加权平均价格。价格总水平的百分比变动被称为通货膨胀率。货币是一般等价物，可以用来交换所有商品。货币增长，会扩大全社会的名义总需求，并在一定条件下影响价格总水平。
消费者价格指数(CPI)、GDP缩减指数(GDP deflator)等常被用来衡量价格总水平的变化。CPI反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目的价格变动程度。GDP缩减指数以经济中生产的全部商品和服务的价格为测算对象。CPI与GDP缩减指数主要有三个方面的不同。
一是CPI统计的商品和服务种类短期内一般不发生变动，各商品权重变动也较小，而GDP缩减指数中各商品的权重随每年的产出状况变化。二是GDP缩减指数涉及的范围更广，包含全部社会最终产出。三是CPI还包括进口商品的价格，而GDP缩减指数只衡量国内产出的价格。
CPI与GDP缩减指数的变动在短期内可能并不相同，但在较长时间里，两者对价格总水平变动趋势的反映是比较接近的。由于CPI的统计频率更高，数据更易获得，同时其变化也较准确地反映了价格总水平的变动，很多央行将CPI作为衡量货币政策效果的重要指标。2001-2012年，中国CPI年均上涨2.4%，GDP缩减指数年均上涨4.2%。
由于货币是商品的计价、交易手段，名义货币供应量的增加可能引起商品的货币价格上升，也就是价格总水平的上涨。经济学说史上有一个著名的“交易方程式”MV=PT(费雪：《货币的购买力》(The purchasing Power of Money)，1911。)。式中，M代表流通中的货币量，V代表货币流通速度，P代表一般物价水平，T代表全社会商品交易量。
交易方程式本身是一个在任何情况下都能成立的恒等式。这个恒等式只有在一定的假设条件下才能显示出它的理论意义。费雪认为，V和T不受M变动的影响，V决定于人们的支付习惯、信用发达程度、运输及通讯条件等，T则决定于资本、劳动力以及自然资源的供给状况等非货币因素。因此，根据交易方程式，M的变动决定P的变动(注意，P代表一般物价水平，也就是价格总水平，而绝不是单一商品的价格)。
诚然，现代西方经济学认为货币量变动会影响货币流通速度，也会影响产出，从而影响商品交易量，但我们依然不能否定货币量对价格总水平的作用。这就如同全世界的平均海平面(P)一样，海水量(MV)增加虽然会扩大海洋总面积(T)，但同时也会引起平均海平面(P)的上升。从这个角度看，通货膨胀就是一个货币现象。
需要指出的是，在MV=PT这一恒等式中，T是全社会的商品交易量，而不是总产出或者GDP。因为用于交易的不仅仅是当期产出，在一定条件下，社会交易量可能大于总产出或者GDP。所以用M2与GDP之比来衡量货币宽松程度是不精确的。
无论依据CPI还是GDP缩减指数，我国近年来的通胀率都不高。我国的货币供应尽管保持较高增速，但与社会交易需求是基本一致的。我国的社会交易需求迅速扩大，主要原因在于，我国经济持续高增长、货币化进程加快、增加值率(总增加值/总产出)降低(根据投入产出表，我国增加值率从2002年的0.39下降至2007年的0.32，而美国的增加值率在2002-2010年间，基本在0.5左右徘徊。说明产生相同的增加值，目前我国需要更多的产出，也就是需要交易更多的商品。)、住宅商品化、资本市场从无到有等导致我国商品交易量增加。
同时，由于我国国民储蓄率高、直接融资占比低、金融资产结构单一等原因，货币的周转效率下降，即货币的交易流通速度(交易方程式中的“V”)降低，于是相同的名义商品交易量PT，就需要更多的货币M。
三、单一商品价格与价格总水平的变动可能不一致
在价格总水平快速上升的时期，某一商品价格可能上涨较慢甚至下降。在价格总水平增长较慢的时期，某一商品价格可能快速上涨。
资产和大宗商品价格与物价走势并不完全一致。历史上，美国的住房及能源价格变动都曾经与CPI走势不一致。1983-1992年，美国CPI年均上涨3.8%，能源价格仅年均上涨0.6%；2003-2012年，美国CPI年均上涨2.5%，能源价格却年均上涨8.2%。
从长期趋势看，近三十年，美国CPI涨幅有所回落，但能源价格涨幅却迅速上升。美国的住房价格与CPI走势也不完全一致。2001-2006年，美国CPI年均上涨2.7%，房价(美国联邦住房企业监督办公室(OFHEO)房屋价格指数)年均上涨达7.8%。2007-2012年，美国CPI年均上涨2.2%，房价却年均下降2.8%。其中，2008年美国CPI上涨3.9%，涨幅比上年提高1个百分点；房价却下降6.4%，降幅比上年增加5.6个百分点。
图1：美国的CPI、能源价格、服装价格(%)，数据来源：WIND日本的住房和能源价格与CPI走势也不尽相同。1991-2000年，日本CPI年均上涨0.8%，住房价格(日本首都圈新建公寓楼平均单价。)却年均下降5.2%，汽油价格年均下降1.8%。2001-2012年，日本CPI年均下降0.2%，汽油价格却年均上涨1.7%，住房价格年均上涨1.6%。其中，2007年CPI涨幅为零，住房价格却上涨10.6%；2012年CPI涨幅为零，汽油价格上涨4%。
中国的情况也是如此。2003年，我国CPI上涨1.2%，车用燃料及零配件价格上涨8.3%。2007年，我国CPI上涨4.8%，涨幅比2006年提高3.3个百分点，但车用燃料及零配件价格仅上涨3.5%，涨幅比2006年回落9.2个百分点。2010 年，我国CPI上涨3.3%，住房(中国70个大中城市新建住宅价格指数)价格却上涨12.2%。
图2：中国的CPI、住房价格与交通通讯价格(%)，数据来源：WIND。普通商品价格也会偏离CPI走势。2000-2008年，美国CPI年均上涨2.9%，但服装价格却年均下降1.1%。1995年日本CPI下降0.1%，糯米价格却下降34.5%。2004年，日本CPI零增长，但糯米价格上涨42%。2005年，日本CPI下降0.3%，糯米价格下降27.8%。近十年来，中国CPI最高涨幅为5.9%(2008年)，最低为-0.8%(2002年)，而通信工具价格均同比下降10%以上。
四、不应将单一商品价格的大幅上升归因于货币因素
(本文作者介绍：中国人民银行调查统计司司长)
中国人民银行调查统计司司长
