培育住房租赁市场需解决几个关键痛点

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 仇高擎 夏 丹

　　导读：能否培育起规范有序的住房租赁市场，重点要看政策落实情况，以及如何提高对资本的吸引力、如何直接有效地约束出租人行为。

　　以建立“购租并举”为主要方向的住房制度改革近期又有新进展。继5月住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》后，地方层面迎来了首批试水。7月初，上海出台了住房发展规划，明确“十三五”期间新增租赁住房供应70万套，并在土地市场首推了两幅租赁住房用地。广州印发了加快发展住房租赁市场的工作方案，明确“租购同权”。7月20日，住建部等九部门又联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，进一步贯彻落实中央决策部署。

　　其实，早在去年6月，国务院就出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。从目前的形势来看，更多地方有望加入这场针对住房市场供给侧的重要变革。市场发展，政策先行。要形成购租并举的住房制度，首当其冲的就是需要构建规范的市场环境，填补住房租赁市场的缺陷。以往我们的租房市场缺什么？缺房源、缺稳定、缺保障，这正是新的法规体系力求一一补位的方面。

　　缺房源，补供给。我国目前流动人口达2.45亿，在总人口中的占比呈上升趋势，而其集中流向的核心城市房价上涨较快，势必产生过渡性或长期性的租房需求。缘何租房未能成为主流？固然由传统观念、“丈母娘效应”催化的“特刚需求”是一个重要理由，但更关键的原因在于供给没有跟上。

　　一方面供给少，住宅租赁市场规模远不及住宅销售。以上海为例，其租房市场在国内属相对发达，但去年底地方统计局发布的数据显示，上海住宅出租面积尚不足商品住宅和二手住宅销售面积的1/36。另一方面专业的供给更少，租赁房源普遍呈现“小而散”的特征，以个人为主体进行供给的能力有限，缺乏大规模供应且专业化运营的机构。

图1：上海市住宅供应结构（单位：万平方米）

　　数据来源：上海市统计局，交银金研中心

　　目前已有魔方公寓、蛋壳公寓、YOU+青年社区等长租公寓先行试水，新的法规体系正着力从供给侧解决这一难题，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，并可享受土地供应、税收减免、金融支持等优惠政策。若能从源头上解决租赁房源的规模化供应，提供高品质、规范化的服务，将极大地拉动租房需求。按城镇人口7.9亿人、房屋自有率70%、人均居住面积30平方米、平均租金30元/平/月保守估计，我国住房租赁市场容量可达上万亿级。

　　缺稳定，补权责。租赁关系问题是困扰租房市场发展的一大痛点，由于出租人一贯处于强势地位，承租人时常面临被“东驱西赶”、住无安宁的窘境，且有“黑中介”、“假房东”、“霸王条款”等乱象丛生。住建部的征求意见稿中明确了出租人和承租人在住房租赁活动中的权责，特别是加强对承租人权益的保护细化到租期、租金、居住证等。并鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，这将有利于提升居民的住房租赁意愿，特别是选择租房作为长期居住方式的意愿。

　　缺保障，补监管。对于各项市场基准没有统一规范的安排和管理且发生纠纷后难以找到监管主体主张权利，也是导致市场无序的客观原因。这就要求在监管层面避免多头且各司其职。住建部的新法规是这么界定的：住建主管部门负责住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作，房产管理部门负责租赁信息服务平台和行业信用管理平台的建设工作，地方政府负责人均租住面积、区域租金水平等标准制定和信息发布工作。各部门权责划分明晰且有所作为，将为培育住房租赁市场提供监管保障。

　　若这些关键痛点能得以妥善解决，租房将不失为未来居住需求的一种主流选择，毕竟“居者有其屋”并不一定要通过购房来实现。当然，能否如愿培育规范有序的住房租赁市场，重点还需看政策的推进和落实。同时笔者认为，在此过程中还需要至少考虑两个问题：

　　一个是如何提高住房租赁市场的资本吸引力。经营专业化的住房租赁项目需要大量资金，尤其在初创阶段房源收购、装修、品牌宣传都需要不小的投入，长租项目还面临资金回笼期限长的挑战，这都要求有较高的回报水平予以支撑。而我国住房购租两个市场长期存在“倒挂”现象，直接买卖房产赚取的投资收益显著高于持有房屋租赁产生的租金收入，削弱了住房租赁市场对资本的吸引力，也间接加剧了炒作盛行。特别是房价的快速上涨导致近几年租金回报率持续走低，核心城市二手房租金回报率已跌至2%以下，远低于发达国家5%-10%的回报水平。

　　从德国经验来看，其租房居住的家庭超过50%且房价长期保持较低增速，这与庞大完备的住房租赁市场分不开。为鼓励社会资本参与，德国政府实行了多项公司和个人投资租赁住房的税收减免政策，近十年德国住房租赁的平均租金回报率稳定在7%-8.5%之间，吸引力较大。在其租赁房源构成中，仅1/8为政府供应，其余均来自各类私营机构、住宅合作社及个人投资者。比照我国，解决用地来源和税收优惠产生的吸引力相对较大，但同时也是供给侧的一大难点。

图2：我国核心城市二手住宅租金回报率（单位：%）

　　数据来源：中原地产，交银金研中心

　　另一个是如何直接有效地约束出租人行为。形成和强化契约精神的软环境往往需要法律法规和相关系统配套的硬约束。新法规提出了一些出租人违反条例规定时应承担的法律责任，但还有一些细化空间。德国《租房法》对租金涨幅作出规定，要求3年内房租涨幅不得超过20%，否则就属于违法行为；若房东要求的房租超出“合理房租”的20%就会受到巨额罚款，超出50%则构成犯罪。此外房东的违法行为还会在个人信用记录中留下污点并在找工作、办理信用卡等各方面受到限制。建立健全社会信用体系，将租房行为纳入个人征信系统考量，也是值得我们参照的。

　　（夏丹为交通银行金融研究中心高级研究员）

　　(本文作者介绍：交通银行金融研究中心首席研究员、副总经理、高级经济师，CPA非执业会员。)