文/新浪财经讯 余丰慧
十八届三中全会即将召开，根据对国务院发展研究中心向社会公开的“383”改革方案总报告分析，三中全会可能将出台土地制度的改革、房产税、小产权房合法化三个方面政策，这都将影响到未来房价的走势。
三中全会可能从三方面影响房价中共中央政治局10月29日召开会议决定，中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议于11月9日至12日在北京召开(10月29日 新华网)。
中共中央政治局听取了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》稿在党内外一定范围征求意见的情况报告。会议指出，必须在新的历史起点上全面深化改革，坚决破除各方面体制机制弊端，让一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民。那么，三中全会对备受人民群众关注的今后房价走势又有何具体影响呢？
从日前国务院发展研究中心向社会公开的其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告(以下简称383方案)分析，笔者认为，有三个方面可能影响到未来房价的走势。
首先，土地制度的改革。383方案指出，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。构建平等进入、公平交易的土地市场。允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，农村集体建设用地直接入市。这是土地市场制度的重大改革。
目前高房价一个根源是地方政府直接垄断非农用地市场，即：低价从农民手中收购进来，然后转手高价甚至天价卖给开发商，开发商再囤地待涨几年，使得土地成本占到房价的50%以上。地方政府垄断土地、推高地价，从中谋取极高收益是高房价的主要原因。允许农村集体土地直接入市，少了地方政府二道贩子盘剥的一大块土地利益，地价对房价的刚性成本或降低，住房建设成本将有较大压缩空间，房价将彻底失去高地价推动的上涨动力。
其次，房产税的推出是抑制住房投资投机需求的长效措施。383方案指出，扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。另据知情人士告知，三中全会征求意见稿中对房产税的表述较为专业，他的理解是不仅仅是增加城市数量，还要在范围、深度和广度上都扩大。也就是说，综合各方面讯息，房产税成为三中全会的改革内容之一是确定无疑的。
笔者认为，面对近乎失控的房价，包括房产税在内的釜底抽薪长效调控措施将在三中全会后出台。只要房产税在税率上的力度足够，那么，住房投资投机将会被彻底清除出市场，房价一旦失去炒作土壤，不降都难。同时，明确房产税为区县级政府主体税，增加了其税收收入和财力，一定程度上减轻其卖地生财的冲动。
再次，“小产权房”的入市将较大幅度增加市场供给，平抑房价。383方案指出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。即：“小产权房”这个私生子将很快名正言顺有了“公开身份和户口”，将合法化进入住房市场。
北京等一些城市测算，小产权房比周边房价便宜三分之一甚至一半，这么大的房价差距主要差在土地成本上。这再次佐证目前的房价中很大一块是土地溢价。就是补缴了土地出让收入后“小产权房”价格也远远低于商品房价，低价的“小产权房”入市对高房价必将造成一定冲击。
那么，全国小产权房规模到底多大呢？著名财经评论家叶檀[微博]在《小产权房合法化，房价会不会崩溃》一文中引用的数据可供参考：全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
另据高国梁的统计，从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平方米(此数据基于各年国家统计局公告的数据累计)，即1亿套左右，还有60多亿平方米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房(此数据基于住建部的统计)，即6000万套小产权房，按100平方米3口人算，这些可供新增城镇人口近5亿人居住。
试想，许多人士都在担忧低价的“小产权房”合法化入市是否导致泡沫巨大的高房价市场立刻崩盘呢？足以看出其对高房价的抑制作用。“小产权房”也许是刺破高房价泡沫的的一把利剑。
总之，全面部署深化改革的十八届三中全会一定会对高房价有一个说法。仅从以上三项釜底抽薪措施看，高房价已经成秋后的蚂蚱，蹦哒不了几天了。
(本文作者介绍：著名财经金融评论家，知名网评人，著名专栏作家。连续多年荣获中国《十大网评人》荣誉称号。)
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