文/新浪财经专栏作家 余丰慧
中国内地房地产泡沫消退就在眼前，畸高房价大幅度下跌已经出现前期征兆。温州房价已经腰斩，已出现大量房产价值低于贷款本金现象，贷款者弃房而去的可能性在增大，房贷风险已经凸现出来。内地房价已经失去了继续上涨的基础，掉头下降已指日可待。
北京楼面价7.3万新地王是“纸老虎”北京农展馆北路地块，被融创集团以21亿元、异地配建27.8万平方米医院获得，楼面价高达7.3万/平方米，是北京乃至全国当之无愧的地王(9月5日《北京晨报》)。
笔者认为，北京楼面价7.3万/平方米的新地王，貌似对房价走势影响很大，但实际只是“纸老虎”，影响很小甚至没有影响，难以抵挡住高房价穷途末路的大趋势。
首先，北京农展览地块位置稀缺，体量较少，对整体市场影响有限。要说有影响的话，只是被媒体炒作放大后，概念性、噱头上的影响。就是咋一看、咋一听，挺吓人挺可怕，其实细细分析思量并非如此，仅是对市场心理预期稍微的短暂影响而已。
其次，北京农展览地块位置稀缺，住房定位在高价豪宅上，与一般大众百姓的住房需求没有多大关系。这个地块就是给财富塔尖上的少人富人阶层量身定做的。按照北京土地出让的原则，位置稀缺、容积率较低的高端地块，地价的涨幅会适度放开，基本由市场机制调节。这种稀缺性和特殊性决定了对整个住房市场价格影响微弱。
更加重要的是，必须分析清楚北京农展览地块拍出7.3万元/每平方米的地王是如何具体得来的。融创集团真实的购地款项为21亿元，楼面价为35501元/平方米。如果加上附加条件，即：配建27.8万平方米医院面积，方式是以8000元/平米的建造单价计算，融创将支付给军区总医院22.24亿元的建设费用。两项合计拿地总成本达43.24亿元。以此计算，农展馆地块最终楼面价高达73099元/平方米，成为北京新科单价地王的。
这里面一个逻辑需要理清楚：建设医院是服务于百姓患者的，将建设医院的成本加到房价里，等于将为普通百姓服务的公共医疗医院成本转嫁给购买15万元/平方米豪宅的富豪身上。这种土地拍卖是一种普通百姓、富裕阶层、开发商和国家四赢的结果，何乐而不为呢？
因此，决不能概念化、标题化地看一个7.3万元/平方米或者15万元/平方米地王的噱头，而要细细分析和斟酌其诞生的细节。这样才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底对市场有无影响、影响多大、正面影响还是负面影响？
在关注北京农展馆北路地块拍出所谓“天价地王”的同时，我们还应该关注同一天、同在北京市土地储备中心二层交易大厅上演的另一幕土地拍卖情况。恒大以40.4亿元配建51500平方米公租房摘得朝阳区豆各庄乡B地块，是北京第一块以“限房价竞地价”的方式出让的土地。
恒大财大气粗、成本控制好，才敢于出手，一般开发商根本不敢进入。这是一次成功的土地拍卖。如果未来大规模推行此类限房价、竞地价地块的方式，将可大大平抑市场房价和市场预期。
随着美国量化宽松的逐步退出，亚洲房地产泡沫被刺破是必然的，中国内地房地产绝对在劫难逃。印度印尼金融体系和房地产市场已经开始较大幅度的波动，市场担忧亚洲金融风暴再次来袭。香港已经高度警觉起来。香港财经事务及库务局局长陈家强坦言：“楼价将不可避免地下跌。”华人首富李嘉诚近期已经在大幅度抛售香港和内地房地产，转而投资欧洲等海外地区。
因此，中国内地房地产泡沫消退就在眼前，畸高房价大幅度下跌已经出现前期征兆。温州房价已经腰斩，已出现大量房产价值低于贷款本金现象，贷款者弃房而去的可能性在增大，房贷风险已经凸现出来。这种状况将会蔓延到全国。内地房价已经失去了继续上涨的基础，掉头下降已指日可待。
(本文作者介绍：著名财经金融评论家，知名网评人，著名专栏作家。连续多年荣获中国《十大网评人》荣誉称号。)
本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
