全球房价对比 就是这么现实 || 商业链接

文/Taro

上世纪90年代日本房价泡沫破裂，2008年美国次贷危机引发全球金融危机，归根结底都是因为人们相信房价“只涨不跌”。前段时间，国内新一轮试图去库存的房市刺激政策让本就没什么库存的一线城市房价再度飙升，而迫切需要去库存的三四线城市既没能如愿以偿去库存，房价也没太大回暖迹象。紧接着，收紧楼市的政策开始出台。

瑞银(UBS)最新发布的“全球房地产泡沫指数”报告显示，全球顶尖城市的房地产泡沫风险陡峭攀升。瑞银在报告中指出，泡沫指数超过1.5就意味着该市房地产有泡沫风险。欧洲城市所有房地产超过了合理估值，其中伦敦房市是欧洲最被高估的市场，也是全球楼市泡沫风险最大的城市。且不说买房遥遥无期，普通伦敦市民眼下租房都是个问题。有数据称，去年伦敦市每月房租均价涨至1596英镑，同比增长11%。而伦敦市民税后月薪中值为1965英镑，仅房租就相当于税后月收入的80%。这意味着，在交完房租以后，一个在伦敦租房的普通居民只剩下不足400英镑来应付衣、食、行这些开销。除了伦敦，英国其他城市的房租同样高涨，英格兰西部海滨城市的月均房租均同比增长18%。

中国香港紧随其后，位列第二，泡沫指数为1.67。在过去的一年里，香港实际房价存在巨大波动，出现过高达两位数的年度增长，也出现过零增长。房价收入比达到创纪录高位，为21%，而房价租金比也触及不可持续的水平，为33%。一个面积很小的房子在香港动辄就要数百万甚至上千万港元。二手房平均每平方米要卖10万港元以上（约合83940元人民币），面山、望海等景观较好的户型更是直冲每平方米20万港元。香港租金也贵到离谱，三房一厅，月租要4万多港元（约合人民币33576元）。房价就像是套在香港普通民众头上的枷锁，面对高房价，香港人想的办法是提高容积率，楼房建高，户型设计节约空间，将房子尽可能变小，住进去更多人。所以出现很多迷你户型，30平方米塞进一家三口很是常见。

相比之下，美国的金融中心，包括纽约和波士顿，都处于合理估值状态，芝加哥与历史轨迹相比甚至是被低估的，应有提升空间。旧金山得益于外需和快速增长的硅谷经济，房价略有泡沫。不过，德意志银行在报告中表示，即使在美国，泡沫也见端倪。商业房产的价格超过上一个峰值的13％，而农地价格在过去十年翻了一番。

紧邻美国的加拿大房价迅速窜升。据温哥华房地产管理局数据，2月，温哥华独立房屋平均价格同比暴涨30%，至180万加元（约合人民币888万元），销售量跳涨了37%。包括温哥华西部在内，部分地区的平均房价达到300万加元（约合人民币1480万元）。加拿大国家银行最新计算显示，2015年如火如荼的温哥华房地产市场中，中国买家占比约达三分之一。该银行金融分析师在一份报告中称，中国买家2015年共计投资127亿加元 (626亿人民币) 用于在温哥华购置房产，占这座加拿大城市房产销售总额的33%。在同样火热的多伦多房地产市场中，去年中国买家用于购置房产的投资额占房产销售总额的14%。

亚洲地区，日本的土地价格在去年出现了8年以来的首次上涨。外国游客数量的不断增长推动了日本大城市商业地产的强劲需求，日本国土交通省周二发布的数据显示，2015年日本地价上涨0.1%，这是2008年金融危机以来首次上涨，也是上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂以来第三次上涨。在东京，去年商业地价平均上涨2.7%。随着中国和其他亚洲国家游客数量的激增，银座和其他游客经常光顾的商业区地价普遍呈两位数上涨，其中东京银座地价上涨了18.6%，达每平方米4010万日元 (约合人民币232万元)。

截至去年9月中旬，上海的商品住宅成交量已经连续五个月超过120万平方米，远超过每个月的供应量。今年2月份上海住房均价为每平方米41801元人民币。尚海湾、仁恒河滨城等高档住宅区的房价每平方米均超过90000元。金融界网站列举了2016年2月份上海主要区住房均价，老静安区为每平米100378元、黄浦区86716元、虹口区77648元、徐汇区73798元，浦东新区41170元。对比下来，上海静安区住房均价已接近曼哈顿的水平，其他区则与曼哈顿还有一段差距。2015年第四季度曼哈顿公寓的平均销售价格为17601美元，折合人民币为114230元。?

北京同期住房均价为每平米41867元人民币，西城区为71441元、东城区为62183元、海淀区为55969元、朝阳区为41804元。根据中国媒体发布的统计数据，2015年，上海与北京的城镇居民人均可支配收入分别为52962元（约合8055.5美元）和52859元（约合8039.8美元）。按照平均水平，上海和北京居民一年的收入只够买1.26平方米的住房，如果要买100平方米的住房，需要不吃不喝地工作79年。

来自Knight Frank的《财富报告》统计了2015年100万美元在全球各大城市黄金地段所能购买的房屋面积，数据显示100万美金在摩纳哥只能买到17平米，在香港只能买到20平米，在伦敦能买21平方米，在纽约能买34平方米，在新加坡能买39平方米，在日内瓦能买39平方米，在悉尼可能41平方米，在上海能买48平方米，在巴黎能买50平方米，在北京能买58平方米。从市中心地带公寓的每平方米单价来看，北京、深圳和上海还不算最高的，更贵的依次是伦敦（17.56万元/平米）、东京（12.79万元/平米）、新加坡（11.99万元/平米）和纽约曼哈顿（11.72万元/平米）。

不过每平米单价最高的城市并不是房价涨幅最大的。Knight Frank最新公布的全球城市住宅指数显示，2015年全球城市房价上涨4.4%，其中深圳涨幅最大，约为50%，奥克兰涨幅达25.4%，温哥华涨幅为25%，悉尼涨幅为15%，上海涨幅为14%，北京涨幅为8.1%，伦敦涨幅为11.4%，纽约涨幅为3.3%。

虽然北京的房价涨幅并没有排在最前面，但从房价与年薪比来看，北京是这些大城市里最高的（34.76），其次是伦敦（34.23），上海（31.31）和深圳（31.01）。在亚洲，中国的“房价收入比”已超过新加坡，平均房价是年薪的24.98倍，其中香港、台湾等地区都排在了世界前十名。这不仅高于像日本、韩国这些高收入的国家，也高于印度尼西亚、泰国等这些收入低于中国的国家。绝大多数欧洲国家的房价收入比都在8左右或以下，连我们平时不怎么看好的印度都只有10.54，中国人喜欢移民的加拿大只有6.14，而美国更低只有3.37。 如果从房贷占工资的百分比来看，北京、深圳、上海比伦敦的还要高，这从侧面显示了国内的房贷利率和费用比较高，因为伦敦虽比上海、深圳房价年薪比更高，但房贷占收入的百分比却更低。

那么一个普通家庭到底要攒多久钱才能买得起一套房呢？2015年6月，上海易居研究院发布了一份名为《全国35个大中城市房价收入比排行榜》的报告，深圳、厦门、北京、上海、广州依次为房价收入比最高的5个城市，35个大中城市房价收入比均值为8.7。而深圳的房价收入比超过了20，位居第一。也就是说在深圳，一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，要耗费20多年才能得偿所愿。全国平均要花费8.7年。

那么“单身汪”要攒多少钱呢？ 根据国家统计局公布的最新数据，2015年全国城镇居民人均可支配收入为31195元，而根据中国指数研究院公布的数据，2016年1月百城住宅均价为11026元每平方米。也就是说，辛苦一年挣的工资还买不了一个床位或是一个小卫生间，这还不包括日常生活开销。

在一个金融市场不完全的经济中，土地承载了太多的功能，如空间配置资源的功能、财富保值和增值的功能以及抵押品的功能，这些都会导致地价房价畸高。面对高企的房价，限购或限价也许在短期内有效，但违背市场规律的价格调控所带来的负面影响也是不言而喻的。限购令是一种高度歧视性的政策，它在保护一部分人利益的同时，也损害了另一部分人的利益，对于要卖房和租房的人来说，限购令是一个坏消息，但对于有房出租的人来说，限购令则是一个好消息。与此同时，限购令也加强了一个越来越不合时宜的东西的含金量——户口。限价也同样，举个极端点的例子，中国过去房子还基本上不要钱呢，但那也没有让需要房子的老百姓都有房子住。所以这不仅仅是一个价格问题，而是一个分配问题，不去触动房价走高的根源，让在本质上没有动力调低房价的地方政府去执行，其效果自然是值得怀疑的。一想到“蜗居”、“房奴”等现象还将在相当长的一段时间里继续存在，你是不是和我一样内心不由得泛起了淡淡的忧桑？

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