新希望地产的希望在哪？

原标题：新希望地产的希望在哪？ 来源：财经网

在房地产市场被压力、焦虑包围，房企开始谈稳健的时候，新希望地产却频频以高溢价拿地的姿态出现在人们的视野之中。

自2019年12月下旬以来，新希望地产接连拿下4宗土地，其中3宗土地溢价率超过25%。与之形成鲜明对比的是，土拍市场的土地溢价率已经连续6个月下降。

据易居研究院数据显示，在2019年12月份，40个典型城市土地成交溢价率仅为9.6%，相比11月下降2.7%；若分城市来看，40城中土地溢价率小于15%的城市占比达到75%。

频频加码土地市场的同时，新希望地产陷入了经营现金流长期为负，债务水平连年走高的窘境。已有将近22年历史的新希望地产，开始像个“新生”一样在房地产市场重复前人抢土地、拼规模、债务攀升的路径。

然而，房地产市场已经换了另一幅天地。错过黄金时代的新希望地产，究竟能否在政策与市场叠加的压力之下突出重围，尚未可知。

16天连下4宗地块

在土地市场，新希望地产俨然成了一位新晋的“常客”。

1月2日，杭州集中出让3宗地块，两宗商住地位于余杭区东湖板块，一宗租赁住房用地位于临平新城星桥片区。其中，新希望地产以封顶价13.46亿元拿下其中一宗商住地，溢价率29.91%。

若将时间轴展开来看，3天前，新希望地产刚刚以18.59亿元拿下杭州萧山科技城地块，溢价率0.54%；14天前，以15.1亿元竞得佛山一宗商住用地，溢价率33.6%；16天前，以19.98亿元首次落子武汉，溢价率26.6%。

而这仅仅是新希望地产在土地市场的一个缩影。据中指院公布的2019年全国房地产企业拿地金额榜单显示，新希望地产全年拿地金额为319亿元，位列第28位。

这几乎占据了企业2019年权益销售金额的五分之四。在观点指数公布的榜单中，新希望地产2019年权益销售额为412.5亿元，位列第62位。

按照中国企业资本联盟副理事长柏文喜的说法，逆周期拿地、顺周期出货是作为强周期的地产行业的通常操作。拿地的价格、地段、时机如果对了，就成功了80%。

若据此来看，新希望地产土地成交溢价率普遍居高不下。据财经网不完全统计，在企业2019年3月至8月的拿地记录中，土地溢价率位于28.8%-60%之间。这与市场表现形成了鲜明对比，据中指院数据显示，2019年全国300个城市全年土地平均溢价率为13%。

新希望地产方面回应财经网时称，由于公司聚焦区域均位于新一线、强二线城市、城市中心区和核心发展带上，这决定了基础地价不会低，地块的竞争程度也相对高。“单看平均楼面价会高一点，但这符合新希望坚持城市深耕、区域深耕的发展投资战略要求。”

企业声称符合自身发展要求的“聚焦法”拿地策略，即一旦落子便在同一区域迅速布局，但这使得新希望地产的新增土储高度集中于同一区域。以杭州为例，新希望地产副总裁姜孟军在2019年底的“战略聚焦，专注产品”演讲中表示 ，新希望地产在杭州区域的8个项目中有7个集中在萧山区。

将“鸡蛋放入同一个篮子”的做法，资深地产专家薛建雄直言，风险很大。但新希望地产向财经网解释，在每进入一个城市之前，公司都会做2-3年的城市研究，确保拿地窗口合适的情况下择机进入，新希望地产到目前为止没有一宗土地出现亏损。“公司对当地政策、市场、客户都有深入的研究，具备极强的市场敏锐度和反应能力。”

业绩低迷

自认为在土地上“很敏锐”的新希望地产，实际上业绩与财务水平并不好看。

对外来看，几乎同时成立的恒大、华夏幸福、正荣地产均已位列TOP30。据观点指数公布的权益排行榜显示，恒大、华夏幸福、正荣地产2019年的权益销售额为5833.3亿元、1374亿元、905.4亿元，分别位列第1、第17、第26位，新希望地产已被远远甩在身后。

若以2019年拿地金额排行榜来看，位列新希望地产前后的分别是美的置业以及正荣地产。2019年，美的置业首次冲进千亿俱乐部，权益金额则达到727.8亿元。按照权益金额来看，拿地排名前一位的美的置业是新希望地产的1.76倍，排名后一位的正荣地产是新希望地产的2.19倍。

对内来看，新希望地产则面临着2019年上半年不仅营收利润双降、经营现金流为负，负债连年走高的窘境。据2019年半年报显示，新希望地产上半年营收为33.8亿元，同比下跌4.8%。其中，公司商铺、写字楼上半年营收分别同比下滑29.9%、24.74%，两项业务营收均不足1亿元。

在利润方面，公司2019年上半年归属于母公司净利润2.38亿元，同比下跌57%；房地产主营业务毛利率为25.47%，同比下滑16.08%。

此外，新希望地产的经营现金流在持续4年净流出之后，2019年上半年的经营现金流数额几乎逼近2017全年的最高值。根据数据，2015年至2019年上半年，公司的经营现金流分别为-40.73亿元、-5.37亿元、-79.69亿元、-23.94亿元、-62.88亿元。

新希望地产回应财经网称，营收利润双降的原因在于公司较多的项目将于下半年结转，全年来看将会均衡。预计2019年营收同比增长约20%，净利也将会有所增长。至于现金流的问题，一位接近新希望地产的相关人士委婉表示，地产背靠新希望集团，融资通道还算通畅。

实际上，新希望地产在融资方面的确动作频频。2020年1月3日，新希望集团拟发行一笔10亿元债券，用于偿还集团本部及下属子公司南方希望实业有限公司的有息负债，南方希望正是新希望地产的控股公司之一；2019年9月1日，新希望地产发行了一笔1.8亿元的债券；2019年5月21日，新希望地产“中信证券-新希望物业费信托受益权资产支持专项计划”成功发行，项目规模6亿元。

频频发债之下，企业的债务压力连年走高。2016-2019年上半年，新希望地产的有息负债总额分别为137.95亿元、210.10亿元、262.66亿元、303.88亿元。

或许囿于业绩承压，新希望地产于2018年从集团报表中分离。但据新希望地产回应财经网称，此举首先是以业务的逻辑划分；其次，在地产的规模较小时不会对集团报表有太大影响，但随着地产的发展增长，会使得新希望集团的业务非常不清晰。将地产剥离报表也是为了给新希望集团的投资者（尤其是境外投资者）呈现一个很清晰的报表。

对于此举究竟是否为单独上市做铺垫的疑问，上述相关人士给予了明确否认。“地产板块将一直是集团的补充业务。”

逆势操作为何？

新希望地产成立于1998年，是新希望集团创立16年后组建的一个业务板块。当几乎同一时间成立的恒大、华夏幸福、正荣地产冲刺百亿、千亿的时刻，新希望地产一直处于名不见经传的状态。

新希望集团董事长刘永好曾在2018年9月份的“公务员大讲堂”活动中发表演讲称，公司很早就做地产，一直做得不够好，每年大概二三十个亿。

但在房地产市场的下行周期，一众房企只能踩线完成业绩目标的时刻，新希望地产开始逆市场操作，不禁让人疑惑这是为何？

在房地产行业，土储一般被视为规模扩张的基础。在市场下行周期时频繁拿地，很难不与企业的规模诉求挂钩。据界面新闻报道称，新希望地产已经在2019年定下了500亿、三年时间冲刺千亿的目标。上述相关人士否认了这一目标说法，“公司没有这么具体的规模要求，只是希望在这场房地产行业发展中不缺席而已。”

新希望地产告诉财经网，当前市场下行，对三四线城市和部分刚需产品影响较大，但新希望地产自诞生起，就一直聚焦新一线和强二线城市，专注高端改善产品，受到市场波动影响较小，具备足够的底气和能力抵御风险，度过行业周期。新希望地产强调，不以规模为发展目标，始终保持着“适度”的发展规模。

嘴上说着不要不在乎，实际行动却已昭示一切。据上述相关人士称，新希望地产可以分为两部分来看，2014年以前和以后。以前，企业聚焦西南区域；以后张明贵出任新希望地产总裁，进而布局全国。数据显示，新希望地产2013年-2019年近7年的销售额分别是20亿元、47亿元、74亿元、175亿元、207亿元、316.63亿元、超700亿元。

薛建雄认为，新希望地产之前有很多工业用地，建设过程中经验积累比较多，应该是有弯道超车的想法。只是，有可能像万达、红星美凯龙一样去化不良。“扩张过快风险还是很大的。”

事实上，远洋、葛洲坝等“地王专业户”已经证明，通过高溢价土地实现规模诉求的路很难走。据公开资料显示，2009年至2010年，远洋在青岛、北京、上海、杭州等地拿下多幅地王，然后陷入政策调整之中，从百亿走向千亿的过程中，远洋用了10年时间。

2016年，远洋董事局主席李明曾在公司半年报业绩会上表示，“远洋在历史上经历过地王的滋味，拿地王不是成熟开发商做的事，现在已经过了土地储备越多市值越高的阶段，反而土储越多、风险越大”。

而在2015-2017年接连拿下多个地王的葛洲坝地产，在克而瑞公布的销售权益额榜单中，2016-2019年，葛洲坝地产分别位列126名、128名、139名、141名，不仅排名连年倒退，并且在16家央企中连续4年垫底。

风来时一拥而上，风散去一地鸡毛。错失上一个冲击规模的周期后，新希望地产更像在进行一场“豪赌”：在下行周期以高价地拼日后的高增长。但或许，新希望地产应该明白，钱、地、人的平衡才是房地产市场的经营之道。