产城运营龙头华夏幸福的新答卷

原标题：产城运营龙头华夏幸福的新答卷 来源：中国证券报

犹记得，在华夏幸福2018年年报致股东的一封信里，还有这样的字眼：“水逆”的2018已经过去。

的确，8月16日晚，华夏幸福交出了一份可谓华丽的2019年半年报：公司实现归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。过去五年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

报告显示，2019年上半年，华夏幸福综合毛利率为48.7%，同比提升2.9个百分点；整体净利率为21.1%，同比增加2.1个百分点；加权平均净资产收益率为21.3%，同比增加4.8个百分点，持续为股东创造价值。

用华夏幸福的话来说，上半年业绩整体规模呈现稳健增长态势。

值得注意的是，华夏幸福在上述致股东信中提到的诸多目标，也在2019年这份中期财报中一一实现。

“坚持产业新城模式和经营逻辑不动摇”

产业新城，素来是华夏幸福的核心业务，可谓是公司发展的重中之重。

而 “异地可复制”和“新产业革命”是2019年上半年，华夏幸福产业新城业务四面出击的逻辑依托。

华夏幸福通过不断完善的开发性PPP模式，凭借整体开发、自我造血、激励相容、长期运营等特点，解决了以往单一传统PPP项目需要地方政府财政不断输血且只能“查漏补缺”和“替换零件”的缺点，使PPP项目逐渐从以政府财政补助为主转向以社会资本新创造价值为主，从单体设施服务转向为一体化综合服务。

从固安起步，华夏幸福在嘉善、溧水、武陟、舒城等多地产业新城的复制成功，树立了良好的行业标杆。

溧水的案例有力地印证了产业新城的魅力。

今年3月27日，华夏幸福、南京市溧水区人民政府与全球锂离子电池龙头企业、动力电池新秀——欣旺达在江苏南京签署合作协议。依据协议，欣旺达将在溧水产业新城建设华东首个大型动力电池基地——动力电池电芯及pack制造研发设计及生产基地，项目落地投资额达120亿元。

融资“长钱”与不动产结合催生更卓越的不动产企业

一个企业的金融观，决定一个企业的发展方向。这句话对于今天的众多企业来说，都很适用。

华夏幸福在致股东信中说：“致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。”

从2019年半年报看，公司在财务数据和融资方面，亮点颇多。

2019年上半年，华夏幸福因经营活动产生的现金流入持续增长，共计407.9亿元，回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。

截至2019年6月末，华夏幸福预收账款余额1403亿，超千亿元的预收账款在未来3年将逐步结转为公司营业收入与利润。

报告期内，华夏幸福筹资性现金流入达760.6亿元，比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿。公司主动阶段性加杠杆，为后续发展提供保障。

融资渠道畅通，非房地产融资贡献显著成为一大亮点。报告期内公司新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比高达84%。

2019年上半年，公司获得了不少“便宜”钱。

2019年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。

控股股东直接为公司提供18元永续债权资金支持，用于补充流动资金，无固定期限。

8月15日，公司“18华夏04”公司债票面利率由7.40%下调至6.60%，凸显出投资人对公司的认可。

“得都市圈者得未来”

在传统的看法里，华夏幸福是一家固守京津冀都市圈的不动产企业。但在华夏幸福内部，依托都市圈，在全国范围内布局业务，是坚定的共识。

2019年上半年，华夏幸福环京区域以外的业务成长许多。

半年报数据显示，公司实现环北京以外区域收入148.08亿元，同比增长高达96.54%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。环北京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%；环北京以外区域销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

华夏幸福始终坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局。截至2019年6月底，公司布局了15个核心都市圈，并累计布局80座产业新城，较2018年年末增加3座。

在土地获取方面，自2019年起公司明显加大了投资力度，在土地成交金额及面积上均较去年同期实现大幅增长，且外埠区域新增土储占比逐步提升，也证明了公司异地拓展的成功，未来，外埠区域将逐步成为公司发展的中坚力量。

据悉，2019年1-6月，公司获取土地成交金额较上年同期增长69%；新获取土地面积比上年同期增加66%，已达2018全年新获取土地面积的95%；且新获取土地中68%位于环京以外区域，其中，长三角区域达42%，环郑州区域达15%。

“他山之石，可以攻玉”

一切成绩的取得，回溯来看，和华夏幸福积极引入外部智力和支持密不可分。

今年2月19日，华夏幸福官宣华润置地原董事长吴向东加盟，出任公司首席执行官(CEO)暨总裁，全面负责公司业务。

资料显示，吴向东1993年从清华大学毕业后便加入了华润集团，2005年正式进入华润置地，在入职华夏幸福前，他在华润集团任职达25年之久。

管理层的调整与变更，既伴随着华夏幸福的转型，也预示着华夏幸福未来的方向。

吴向东的加盟促使华夏幸福开启了南北“双总部”时代。在这一模式下，北京大本营固守北京，在掌控全局的同时，巩固传统优势业务，深耕京津冀，做好产业新城的运营；南方总部则由吴向东领衔，“以住宅开发+持有物业+增值服务”的发展模式，深耕粤港澳大湾区，开启更多新业务。

而平安作为第二大股东，为华夏幸福的加持作用则更为明显。

在今年的业绩说明会上，华夏幸福董秘林成红曾表示：“平安入股后，带来新的管理团队会在今年开展新的业务，因为华夏本身重资产物业较多，所以前期在新业务开展方面，主要以轻资产管理输出为主，不会占据华夏幸福的现金流，也不会与产业新城的投资发生摩擦。”

这些，都淋漓尽致地体现在双方将要合作的新项目上。

据公司披露，公司拟与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作。公司将向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及持有的对项目公司债权，转让对价53.87亿元；同时平安人寿委托公司下属子公司为在项目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对对标的物业提供运营管理服务。所涉及项目地块为北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块。

华夏幸福称，本次不动产合作交易标志着公司在商业办公及相关业务方面的积极探索与落地，公司以资产管理输出的模式，开拓商业办公及相关业务，对盘活公司存量资产，寻找新的增长点具有重要意义。华夏幸福的资产运营管理能力得到进一步认可。以2018年9月26日公司与中国平安签订战略合作协议为开端，双方在实业协同发展方面的合作将持续推进。(CIS)