界面楼市深圳

　　文 | 涂梦莹

　　一个楼盘见证了一片区域的变迁。

　　近日，华润城四期项目有了新的进展，新房源有望在2020年年中开盘，有关户型的信息在网上曝光，第一时间受到了广泛关注。这个不断刷新深圳楼市数据的综合体项目，还曾一度坐上2018年深圳楼盘成交金额冠军宝座。公开信息显示，华润城四期项目工程名为华润城润玺一期，建设用地约2.49万平方米，总建设面积24.8万平方米，计容面积16.5万平方米，容积率为6.6。由130—198米高层住宅和1栋幼儿园组成，合计约1200户，另有设计地下4层。

　　如果198米高，意味着住宅将有60层以上，这是深圳目前已知最高乃至国内的最高住宅之一。户型方面，华润城四期包含了383套99平方米三房一卫 、669套120平方米三房两卫以及112套160平方米四房两卫、110套190平方米四房三卫的四种户型。

　　根据目前市场行情，业内普遍预计华润城四期均价为12万—13万元/平方米。华润城项目由大冲村旧村改造而来，是深圳乃至广东省内最大的城中村整体改造项目之一，当时涉及了1000户原村民、300多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及近110万平方米里1500多栋房屋的拆除。华润置地作为实施主体进行改造，建成集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业于一体的高端城市综合体，其中华润自有物业共分为5期开发，总建筑面积159万平方米，回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，总投资超过300亿元。

　　此次公开户型的是四期华润城润玺一期，五期则名为华润城润玺二期。根据公开信息显示，华润城五期总建筑面积约28.5万平方米，计容面积约20.5万平方米，包括了住宅、商业和居住小区。项目设计地下四层，地上由4栋超高层住宅（60-62层，高度198米），1栋多层住宅及公建配套设施等组成。

　　图片来源：界面楼谈

　　界面楼谈实地探访了解到，华润城四期与五期所处位置仅隔着一条大冲六路，距离间隔不到600米。根据项目现场工人介绍，四期目前的进展已建设到地下室阶段，预计快的话年底就可以封顶，而项目五期则基本处于动工阶段，正在正处于桩基工程阶段。

　　图片来源：界面楼谈

　　此外，华润城项目周边有已完成“双百”签约的旧改项目——莱英花园，项目位于华润城一期南侧，地块占地不大，是1995年建成的6栋8层低层住宅楼，位置紧靠华润城综合体配套。莱英花园旧改于2018年7月纳入《2018年深圳市南山区城市更新单元计划第四批计划》（草案），拟更新方向为二类居住用地，项目拟拆除重建用地面积1.14万平方米，申报主体为粤海街道办事处。界面楼谈实地探访发现，莱英花园小区内大部分房屋还有人居住，旧改尚未动工。根据网上相关消息透露，预计2019年下半年或2020年上半年开始相关拆迁工作。

图片来源：界面楼谈

　　回到华润城项目，开发过程并不是一帆风顺。2007年3月19日，华润集团和大冲股份公司达成大冲村旧改的初步合作意向，但因为相关补偿问题未能协商一致而导致项目推进缓慢；2008年7月，南山区政府为大冲村村委旗下大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁，派出专人驻点旧改工作组，进驻大冲村指导协调开展工作；2009年在南山区政府的不断牵引和推动下，大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》，项目才得到了真正落实；2011年12月，华润大冲村旧村改造项目正式破土动工。

　　根据当时华润与南山区政府的整体规划，大冲村将建设一栋高端写字楼及附属办公楼，一座五星级酒店，两座四星级酒店，一座18万平方米的超大型shoppingmall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。如今，当时的城中村纵身一跃成为了高端城市综合体——华润万象天地，从一个没落拥挤的城中村到如今的现代都市商圈，从楼房密集、凌乱昏暗到高楼林立、车水马龙，这片区域地处深圳中心地带深南大道，毗邻人才聚集的科技园，价值不言而喻。

　　当然项目也给华润带来巨大利润。2014年10月12日，华润城一期开盘，主推一共400多套的7栋、8栋82—89平方米两至三房，均价为4.75万元/平方米，开盘当日3小时内便售罄，成交总金额高达16亿元，一时之间打响华润城的名声；华润城润府二期则于2016年9月24日开盘，推出住宅、公寓产品将近700套，均价为8.9—9.4万元/平方米。

　　2018年6月21日，在楼市限价的红利下，华润城三期取得了“日光盘”的不俗成绩。第一批推出的741套住宅，均价在8.5万元/平方米，收筹约7000个，4小时便迅速售罄房源；之后华润城三期于同年9月22日推出第二批共计500多套房源，均价为8.5万元/平方米，收筹4006个，13.8%的中签率，同样开盘当日便售罄，去化率100%。

　　值得注意的是，华润城三期一度开启了深圳楼盘的“抢房潮”，甚至导致深圳楼市紧急调控升级，出台相关政策，从而防止再次出现的“华润城现象”。一个楼盘凭一己之力成为一个城市房地产市场政策的风向标。华润城一次又一次的影响整个深圳楼市，最核心还是在于区域价值。就像当年谁也未曾想到一个祖国边缘的小渔村会成为如今的现代国际化大都市，旧改而来的华润城亦是如此，从城中村到高端商住体之间翻天覆地的改变，区域价值也在不断显现。

　　依靠地处南山的核心位置，交通出行便利，串联科技园三区南、中、北，通达整个深圳；配套商业是华润万象天地，占地24万平方米，包含大型商场、巨幕影院、人文剧场；在教育方面上，有名校预期的南外科华学校学位，师资力量、生源优质；不管是投资和自住，华润城都展现了自身的优势。华润城四期即将上市，是否会再次出现“华润城现象”？

（本文来自于界面）