融信集团：千亿之后修炼内功

　　梅玟

　　6月5日，在由经济观察报主办的“2019蓝筹地产年会”上，融信中国（03301.HK）凭借较强的地产开发能力及城市更新和TOD两大特色开发模式再次荣膺“2019蓝筹地产企业”。

　　中国经济的主题词，由“高速”而“稳步”，是时代的选择，也是科学的选择。于其中扮演核心角色的城市化，亦随大潮迈入稳健发展、跬步创新的新纪元。经过数年的发展，中国房地产市场正由粗放的规模为王时代向城市综合运营服务商转型。在这一过程中，谁率先进行了全产业链的布局，谁就能在将来的市场竞争中抢占先机。

　　融信就是抢占先机的一份子。过去的2018年，融信经过近年来的高速发展终于迈进千亿阵营。进军千亿之际，这家曾以高增长为显著特色的开发商果断切换赛道。经济观察报了解到，2018年融信践行的战略是“换挡”，由早期的快速增长阶段换挡至稳健成长阶段。2019年融信的战略则进一步升级为“平衡发展”，在规模做大的过程中，希望实现保盈利和降杠杆的首要目标。

　　在中国城市化进程中，融信以“品质地产领跑者，美好生活服务商”为愿景，为改善人居环境、构筑幸福生活而不懈努力，通过地产开发、物业服务、工程建设、资管运营等业务板块，实现全产业链协同发展。

　　千亿底色

　　迈入千亿俱乐部，是融信发展历程中至为关键的一步。

　　3月22日，融信发布2018年年报。年报数据显示，融信2018年合约销售为1219亿元，同比增长73%。截至2018年年末，公司实现营业收入344亿元，同比增长13%；合约销售面积达562万平方米，同比增长17%。

　　截至2018年末，融信已经形成全国9大核心城市群的布局，分别是海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北、山东半岛等城市群。目前融信覆盖全国39个城市，项目数量总计154个，总土地储备面积约2542万平方米，其中80%位于一线及强二线城市。2018年全年公司新增土储471万平方米，新增项目24个，新进入城市6个。

　　长三角是融信将总部搬迁至上海以后重点布局的区域，也为融信的千亿之路贡献了关键力量。其中，杭州单城在2018年实现了403亿元的销售额，占公司全年销售总额的33%，包括融信澜天、融信创世纪在内的多个项目“开盘即售罄”；上海单城则实现了219亿元的销售额，占比18%。

　　除了长三角，近年来融信在中部区域不断深耕，在太原、郑州等地通过一二级联动的方式获取了大量低成本土地。6月4日，融信以底价竞得河南省郑州市高新区住宅用地，总计容建筑面积57.4万平方米。融信方面认为，由于锁定大量优质土储，未来太原、郑州有望成为公司发展的新粮仓。

　　据悉，目前融信通过一、二级联动土地开发模式已锁定的项目建筑面积接近700万平方米，预计今年开始陆续公示挂牌。此外，经过两年多的布局和孵化后，近来融信西南区域也即将贡献出更多业绩。

　　规模腾飞之际，融信的盈利能力也不容小觑。年报数据显示，从2018年半年报的数据来看，融信实践平衡发展的阶段性成果可圈可点，实现了盈利、杠杆的双改善。利润率方面，净利润和归母净利润同比增长均超过100%。毛利率达到29.30%，同比上升10.7个百分点，若扣除收并购项目重新估值影响，公司毛利率将达到32.6%。

　　基于良好的业绩，融信还在今年进行了上市以来首次分红派息。年报数据显示，融信此次分红方案具体为每股36.5港分。

　　降负债和平衡发展

　　规模增长之际，融信的杠杆水平也在稳步下降。

　　年报数据显示，公司2018年总债务为625亿元，较2017年末下降10%；净债务为375亿元，较2017年末下降23%。截至2018年底，公司净负债率为105%，较2017年末大幅下降54个百分点，扣除预收账款（合约负债）的资产负债率降低7个百分点至51%。

　　截至2018年末，公司在手现金及银行余额共计250亿元，现金短债比大于1倍。

　　在3月份于香港召开的业绩会上，融信集团董事局主席欧宗洪表示，融信这两年的短债都在200亿左右，但2019年底这一数字将控制在80亿左右：“这样后续发展的安全系数会更高。”

　　持续降杠杆的背后，反映的是融信整体战略和赛道的转变。

　　早在2018年初，融信开始践行“换挡”战略，公司围绕着聚焦、平衡、轻资产战略，主动降负债，探索规模、利润和杠杆的平衡，由早期的快速增长阶段换挡至稳健成长阶段。

　　到了2019年，融信以“平衡发展”作为战略重点，以保盈利和降杠杆为首要目标，实现有质量增长。在当前政策及市场环境之下，追求利润、规模和杠杆之间的平衡，不断优化财务结构，提升企业安全边际。

　　欧宗洪在业绩会上表示，2019年的重点是把杠杆降低下来：“成本降下来，未来公司的快速发展才会更加安全，所以我们今年不会有过大的增长，基本与行业持平。”基于此，融信2019年销售额目标定在了相对保守的1400亿元，增速仅为15%。

　　在降杠杆、降负债的同时，融信力求保证融资渠道的顺畅。上市以来，融信先后利用了包括增发配股、银行贷款、开发贷、公司债、企业债、美元票据、购房尾款ABS证券化等在内的多种融资方式，融资途径高效多元。

　　截至2018年末，融信总授信额度超人民币1400亿元，未使用授信超人民币850亿元，其中80%为银行授信。与此同时，融信境内评级获中诚信证评和中证鹏元提升至AAA评级；境外评级方面，获穆迪和标普同时上调评级展望至稳定。

　　产品制胜

　　在公司和战略层面，融信已经实现了规模和利润的双双增长。而在城市化进程的下半场，重品质重运营、回归产品才是企业立身之本。融信方面表示，作为一家以品质见长的千亿房企，融信坚持品质立世，用产品说话。

　　截至目前，融信旗下包括中心系、世纪系、海月系、澜天系四大高品质产品系。这四大产品系定位不同、标准不一，据了解，融信中心系选择城市中心位置，以写字楼、五星级酒店及商业综合体建造区域的地标建筑，凝聚地段、人群及产业价值，带动板块发展；而对于融信世纪系、海月系、澜天系三大住宅产品矩阵，优越的产品择址和配套、美学立面、艺术社区则是硬件标配。

　　值得一提的是，在传统的地产开发之外，融信目前已经形成了“城市更新”和“TOD”两大特色开发模式，这也将成为融信在地产下半场突围的优势所在。

　　城市更新是融信开发模式中的重要一环，目前其城市更新业务主要在郑州和太原等城市展开。融信城市更新涉及古建、城中村、旧住宅小区等多项目类型，例如融信花费5年时间打造的福州海月江潮项目便是其中的典型，这一项目位于历史文化保护区内，融信为此守护修缮了24栋历史建筑。

　　在TOD开发模式中，融信整合办公、商业、文化、教育、居住、交通等城市资源，打造以公共交通为导向的TOD模式住区，为城市赋能。例如融信青岛海月星湾项目，位于青岛灵山湾板块，集合地铁、商业、文化等要素，成为海湾城市TOD模式的开发样板。

　　良好的品质和高效的运营能力，不仅为融信现阶段的高速发展注入动力，也将为融信在下一个赛道的腾飞插上翅膀。欧宗洪强调，去年市场环境比较严峻，融信在各项调控政策下依然能保持盈利持续高速增长，杠杆明显改善，这主要归功于融信的高品质及全国化运营能力。

　　他进一步表示，随着公司突破千亿规模，迈向高质量的稳健增长期，公司会继续严守财务纪律，审慎拿地，把握投资窗口，优化债务结构。