郭之纯：深圳退房风波折射出的制度缺陷

　　郭之纯

　　深圳楼市最近出现一种新现象：因部分开发商调低楼盘售价，导致先期购买的部分业主房屋资产出现缩水，一些业主纷纷提出退房、赠装修、减免物业费等要求，希望得到补偿。有的业主甚至采取了干扰售楼处秩序，赴政府相关部门上访等相对极端的方式。(据《南方都市报》3月27日)

　　房子刚刚到手还没有暖热，贷款购房者的贷款更是还大部分没还，就发现其价值已经大幅缩水，甚至可能因此使自己成为“负翁”，确实很令人懊恼。不过客观说来，在双方自愿的情况下一旦买卖成交，再想反悔也委实难上加难，否则便不是市场经济了。因此，对这些倒霉的业主，即便内心很同情，但对他们的补偿要求却又很难明确表示支持。

　　难支持归难支持，对这种现象泛滥的可能后果却又必须有个清醒的认识。可以想见，一旦楼盘现有售价调低到让原高价购房业主失去还贷动力的时候，诸多提供房贷的银行很可能成为最大的 “房东”。而如果全国有多个城市都发生这种现象，到那时候，所谓金融风险便可能不再是想像和传说。覆巢之下定无完卵，城门失火或将殃及池鱼，退房风波的“蝴蝶效应”是难以预料的。因此，对深圳正在发生的这些风波，即便暂时与己无关，但其可能后果决定了每个人都很难悠闲地作壁上观。进一步说，即便真的为时已晚，但“亡羊补牢”或仍属必要的。以目前情势而论，如何妥善解决这次风波，更重要的是如何避免进一步出现类似风波，或已迫在眉睫。

　　可以说，深圳退房风波，展示的是多方的两难之局，业主、银行、政府及房产商等都或多或少地陷于进退维谷的困境。比如业主一方可能是还贷及“负翁”与否的两难；银行是“放贷会否放成房东”的两难；房产商一方是信誉损失多少及市场是否因此崩盘的两难；政府则面临抑价与救市的两难——这多重的困局，折射出制度的多种缺陷；相应地，解决这些困局亦必然要求诸制度层面。

　　解决这一困局，首先必须面临的一个制度难题是：房地产商的暴利是否应该“落袋为安”？开发商之所以在销售低迷的情况下敢于幅度较大地调低楼盘售价，先期购买的部分业主之所以要“无理”地提出补偿要求，一个重要背景就是房地产商在先期销售中已经获得了暴利——就此，武汉一个楼盘近日宣称的“降低30%、仍可获利15%”事件可为注脚。但是，如此暴利究竟是合理的吗？在存在暴利的背景下，先期购房业主与房产商的交易即便是双方自愿，但可以称为“公平交易”吗？

　　之所以出现这样的疑惑，比较关键的一点是因为我们当前缺少一部《反暴利法》，同时缺少针对房地产行业的“暴利税”制度。可以想见，假如存在《反暴利法》或“暴利税”制度，一是楼盘价格当时的上涨或不至于这么失控；二是先期购房者的不满就不会全部发泄到房地产商身上；三是对先期购房者的损失补偿可能也不会这么为难。在最近的全国两会上，有全国政协委员建议出台 《房地产市场反暴利法》，以法律手段制定房产业合理盈利上限，严控房地产的利润空间。全面看来，这可能确实是控制楼市“发烧”的一剂良药。

　　深圳退房风波折射出的另一种制度缺陷，是当前房贷机制的缺陷。众所周知，当前美国金融被“次贷危机”搞得焦头烂额，其负面影响已经波及全球。而所谓“次级贷款”模式，简而言之就是对低质住房贷款风险的一种缓冲模式。现在看来，美国人经过一系列的制度缓冲，都没能避免得了“次贷危机”的发生；然而，透过深圳退房风波看中国的房贷，实际上连美国的“次级贷款”那样的缓冲方式也没有，可以说，当前中国相当多的房贷，是纯粹的投机者的游戏。以深圳正在发生的退房风波为例：比较容易想到的是，对楼盘降价反应特别激烈的，估计有很多是炒房一族；因为对购房自住者来说，房屋价格几何意义其实并不太大。因此，正在发生的退房风波，是中国当前的房贷机制存在严重缺陷的表征。

　　深圳退房风波，为中国房地产市场的制度建设敲了一记警钟。房地产市场涉及国计民生，要使楼市不成为击鼓传花的游戏，必须从制度建设着手。可以肯定地说：制度缺陷不除，中国房地产市场便难以健康发展。