李开发对话中国房地产巨头

　　2008年也已经度过了春节。又是一个两会即将召开的日子。关于房地产市场怎样进行宏观调控，现在的房价究竟有没有进入拐点，2008年房价走势如何，这正是人们特别关注与积极探讨的话题。我参与房地产宏观调控的研究有好几年，特别是去年年初对中国房地产市场走势的预测文章见诸于媒体(八项措施到位，2007年房价可能下降25%)，引起了社会广泛的关注，并且在凤凰卫视《一虎一席谈》做了一期节目。因为有这个渊源，所以许多网友与媒体希望我对2008年的房地产市场做出回应与解读。我也想与几位著名的房地产商、相关专家进行交流，然而大家都很忙，如果要等到正常按程序安排，那就要延以时日。想着前几天CCTV的新闻调查的一个专题节目，记者是柴静，几位对话人如王石与任志强等，也都是我的朋友，他们发表了各自的观点。我也曾就房地产问题接受过柴静记者的采访，因此，一图省事，二是务实，所以本对话以CCTV.com(新闻调查)内容为蓝本，加上了我的对话内容，表达对王石先生、任志强先生、潘石屹先生们的不同看法。为与原文显示区别，我的对话文字与其它文字字体不相同，以便读者们清晰的研判。

　　房地产领域的水太深，房地产领域的事情太复杂，因此不仅与社会民众交流起来比较困难，其实就是与专家交流起来也是如此。各位想一想，这里面有多少问题？太多了。你得有丰富的社会经验，你得懂政治，懂得人际关系，懂得事情的复杂性，懂得国民经济各个产业的关系，懂得国民经济的平衡的重要性。在房地产的宏观调控过程中，至少有十个以上的利益主体在其中，而90%的研究只关注开发商与地方政府，关注炒房人，其实远不是这样简单。房地产调控带来的社会争议特别象公说公有理、婆说婆有理的纠緾不清的闹剧。作为一个政治和谐、社会进步的年代，各个利益主体都有言论自由，所以也只好听便由之。

　　从2004年以来，要不要对房地产市场的过快发展与价格暴涨进行宏观调控，这一直是一个全社会的关注的话题，话题背后是数亿民众的住房权益与自己利益。2005年两会期间，在众多人大代表和政协委员的推动下，国务院以 “国八条”开始了房地产市场宏观调控的大幕。那么，三年调控虽然波澜起伏，但是价格依然上涨得厉害。2007年中，中国的房地产市场发生了冰火两重天的巨大变化，从2007年第一季度到第三季度，那么房地产市场的价格从深圳开始，向广州、上海、北京延伸，价格狂涨，价格疯涨，那么，涨价最突出的要说深圳的房地产市场，仅仅半年的时间房价就上涨的50%，有的甚至是100%。

　　到了2007年第三季度末，那么，我国的房地产市场又发生了另外一个大逆转。2007年8月下旬国家的相关部委先后出台了对房地产按揭贷款首付标准提高到40%甚至以上，城市土地的供应中资金管理中强调要足额交纳土地出让金，强化对广大中低收入阶层的保障性住房的增加供应做好计划，增加供应量。此后，中国的房地产市场迅即从非常高潮走向冷落，并且开始萧条。仅仅两三个月时间，买房的人打住了，购房的人也打住了，大家都进入等待观望状态。从去年十一月份开始，全国的房地产市场价格从令人咋舌的高价开始回落。深圳的房地产市场在不足3个月内，价格下跌超过15%，部分超过了25%。广州下降10%到15%，许多楼盘居然打出了“比政府限价房还要便宜的商品房”的口号来吸引购买。即使在市场需求巨大的上海和北京，也已经有了相当程度的下跌，有的达到或超过了10%。

　　中国的房地产市场的争议至所以呈现乱象，是因为有着多个利益主体，它不象人们常说的仅仅是开发商、购房人与地方政府，或者是再加上一个炒房人四方，事实上它有着10个以上的利益主体，而每个利益主体都有自身的利益。所以，从宏观的角度上来看，所有的利益主体都会从自身利益出发，对中央政府的宏观调控发出不同的声音。事实上，每一个利益主体都有自己的诉求，我们只有弄清楚每一个利益主体的诉求，我们才能算认真地研究了房地产。然而现在的房地产研究乱成一锅粥，都是没有深入到核心层而停留在表层的研究居多，所以就难以有科学的结果。

　　那么，我初步了做了一个分析，国内共有大大小小十个方面的利益主体，分析一下这十个利益主体是非常必要的，因为每一个利益主体都在不同层面与不同角度对房地产调控施加影响。另文已经在媒体上。

　　一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点？今天的消费者是不是要买房子？房地产行业究竟是否存在暴利？新闻调查央视主持人柴静对话著名房地产商，正在播出。

　　房价一直是百姓关注的话题，在过去的2007年房价是一路高涨。但是从第三季度开始，广州深圳的房价和交易量开始下滑，这使得人们对未来的房地产市场充满了猜测。究竟房价一路高涨的原因是什么？广东的房地产走势究竟代表着怎样的信号？今天的新闻调查就来关注这些话题。