李开发：2008与中国著名房地产商再对话房价(4)

　　王石认为宏调调控是必要的手段：

　　王石 ：我们感觉到目前这个局面是很危险的，继续发展下去是非常危险的，如果危险的首当其冲的不仅仅是消费者，也是我们开发商。第二点，这个市场如果发展到失控的局面，影响不仅仅是房地产，是整个经济。那你到那时候再怎么调整你也会受很大的损伤。如果你觉得这市场很正常，价格一直涨上去，政府是无端端地，在进行干扰一个正常的市场，你当然感觉会不一样，心惊肉跳一定都会有的。所不同的就是在什么时候，如果在我心惊肉跳的时候，你没心惊肉跳，我觉得在当前的宏观调控下，你还说无所谓的话，那是故作镇静。

　　央视主持人柴静：你不担心王石所说的这种泡沫的存在，有可能有一天也会波及到你们，波及不到我们。我们从我们的产品，从我们的土地储备，到我们选择的地理位置，是有足够的抗风险能力。

　　王石 ：如果没有这一系列的宏观调控，中国的房地产市场，将会非常糟糕，非常非常糟糕。因为你们一直在用潘石屹，我想说一个问题，就是无论作为他的开发地点、开发品种和开发量来讲，他的感觉很难代表一个主流开发商的感觉。什么叫主流呢 ？金字塔，金字塔主要是在中间的这个层面的，这个主流的，你一直在用潘石屹，可能他对主流消费者的一个感觉，他不知道。

　　央视主持人柴静：他觉得无论发生什么，也不会冲击到他的市场。

　　王石 ：不一定 ，不一定。我只能说他的感觉是对的，他感觉无所谓。因为时尚人，他一定有一种飘的感觉、炫的感觉，但我们是搞主流开发的，我们开发白领阶层的，实际上刚刚看到的图表来讲，已经感觉到他们的压力，我们主要是给他们提供房子，他们有压力，我们就有压力。

　　实际上，从2005年以来，宏观调控的力度就在不断的加强，尤其是2007年以来， 中央银行加息6次，7次上调银行准备金利率，又相继颁布了提高第二套房的首付比例等政策，意在遏制经济增长的过热因素，王石也一直在强调这次调控与以往不同。

　　央视主持人柴静：你一直强调说这次调控跟以往不同，这个不同指什么？

　　王石 ：不同就在于这次调控不是专门针对房地产的，整个对国民经济过热的，整个这样一个流动资金的过剩，原材料价格上涨，CPI的整个价格指数，可以说已经上涨到了一个近乎失控的这样一个边缘，在这样一个状况下，所以应该看到把(货币)政策适度从紧变成从紧，这个是很大的差别。

　　央视主持人柴静：这两个字消失了，你觉得意味着什么？

　　王石 ：意味着那就非常严格控制了。

　　李开发：中国的房地产市场的暴利已经持续了三到四年，在这个暴利的过程当中，社会各个方面的资金都在投向房地产业，社会的其他产业都被挤压的喘不过气来。这些非房地产业由于缺少了资金的支持，发展艰难，经济每况愈下，亏本的企业非常多，所以我们看到在珠三角乃至长三角成千家，甚至上万家企业搬迁关门乃至倒闭，这个现象值得重视。国家的货币政策从适度到从紧，我认为这个从紧应该说是一个几年时间的过程，估计应该有三到五年的时间。当然在这个适度从紧当中，我认为不是一刀切。应该对工业的相关的产业，对农业的相关产业，对环保的相关产业等应当适度从宽。但是对房地产和其他固定资产投资是要从紧的。我们愿意看到，通过调控能使大量聚集的房地产市场的流动资金回流到原来的产业当中去，回流到急需资金发展的相关产业当中去，回流那些利润相对较低，但是是实体产业当中去，投入到那些可以源源不断的产生效益和产生就业的产业中去。

　　任志强 ：我不认为宏观调控不同以往，我是认为新一届政府的政策可能不同以往。

　　央视主持人柴静：王石说他劝诫同行就是说要搞清楚，现在整个通货膨胀的压力之下，宏观调控对经济出台的举措，包括国际上的形势，这种情况下跟以往是完全不同的，应该看到市场必将调整，您怎么看？

　　任志强 ：我承认。要不调整的话，你投资通胀问题解决不了。

　　央视主持人柴静：所以他说房地产商不可能再指望着，像2006年、2007年那样，抑制之后再反弹继续上涨、暴涨。

　　任志强 ：我不同意暴涨这个词，但是我认为从长远看，持续上涨是没有问题的，是今天反弹还是明天反弹，需要看宏观政策。

　　央视主持人柴静：你的意思是必然反弹。

　　任志强 ：对。

　　李开发：任志强的先生的话既是真话又不全是真话。说真话要有一个前提，这个前提是说在几年乃至几十年的市场发展过程当中，房价是上涨的，比方说从1950年到2008年这个58年当中，我们的房价上涨的几十倍，甚至乃至几百倍，所以这个大道理没有问题，只是所有价格上涨跟GDP的上涨、跟居民收入的增加都是应该同步的。不同步的上涨必然缺少支撑，最终是要跌落的。那么这个上涨就是不符合规律的，所以上涨是有条件的。任志强先生把这个房价反弹这个观念抛出来，不讲涨多少，是不正确的。我看房价反弹，如果成规模的反弹，我希望这个反弹是三到五年之后，起码不是今年。所以任志强先生用长远的价格反弹来说当前，其实是找错了地方。

　　虽然潘石屹主张由市场调节，但他也认为2007年的宏观调控政策不同以往，对未来的市场影响将大大增强。

　　央视主持人柴静：很多人对宏观调控这次也是抱着观望，因为觉得当年从国八条、国六条一直到现在，好像调一次 涨一次，所以没什么事儿，还会涨。

　　潘石屹：不一样。因为前几次的宏观调控，它主要是调整供应量就是十八亿亩的土地不能够突破，然后又要来限制给房地产商贷款，这样的政策出来，一定会价格涨的。因为土地少了、钱少了。他房屋的供应量就少了，需求的话还很旺盛。中国的经济还好，它这个价格就会涨，而从2007年下半年的调控就不一样，囤积土地的都给你收，所以你要尽快的把土地变成房屋，然后这样的一些政策出台的话，就是说房屋的供应量大了，而需求量的话 首付款提高，你的这个需求量就会降下来，所以这样的话，对整个市场的格局就会发生变化。

　　央视主持人柴静：我看你说这次宏观调控之后，实际上房地产整个行业，要经历严冬。

　　潘石屹：因为前几年在土地上面透支得比较厉害，尤其是银行，如果是再不给放贷款，严冬就是没钱了，没钱了可不就紧张了。

　　央视主持人柴静：会是个什么局面？

　　潘石屹：优胜劣汰吧。

　　李开发：老潘先生应当明白，中国的房地产市场不是想调控就调控的住的。正如开头部分我们的介绍，十个利益主体当中只有一个利益主体想降低房价，其他的利益主体都想推高房价，其他的利益主体其实都是市场上强势的主体，而只有购房人的利益主体是弱势主体，从来没有开发商和购房人能够平等谈判房价，当然购房者没有资格也没有能力成为和房地产开发商对等的一方。开发商囤地的问题已经说了一两年，住房的供应从提供土地到建成房屋供应市场，又是一个相当长的流程，每一个政策根据地方的不同，执行过程当中也会有变化。那么多利益主体在推动，所以房价调控的道路是很艰难的，远不像潘先生说的优胜劣汰那么轻松。事实是轻松不起来的。

　　在这个年终岁首，伴随着严寒到来的是有关中国的房地产市场是否进入寒冬的争论。

　　从2007年8、9月份开始，广州、深圳的房价和交易量开始下滑，随后，房地产市场低迷的气氛也在向其他城市蔓延。人们对于曾经一路高歌猛进的房地产市场开始观望，2007年底，王石抛出了认为中国的地产市场已经出现拐点的论断。

　　王石 ：我的拐点不是大起大落，而是这种亢奋的、非理性的这样一个市场的疯狂的上涨，不正常的状况，进行理性的回归。

　　但王石的判断广受争议，任志强甚至在博客上用了《几只苍蝇》为标题，来表达不同意见。

　　央视主持人柴静：那你干嘛要用像苍蝇这样的很刺激性的词？

　　任志强 ：用什么词无所谓吧。

　　央视主持人柴静：那王石认为目前珠三角已经出现拐点，你是否认同？

　　任志强 ：我不承认。

　　央视主持人柴静：不承认？

　　任志强 ：因为所有的统计数据不支持，到12月份为止，国家36个大城市和70个城市的房价申报，仍然是增长的。

　　央视主持人柴静：但是珠三角地区的房价？

　　任志强 ：珠三角地区也没有显出来

　　央视主持人柴静：它的成交量现在萎缩得非常厉害。

　　任志强 ：成交量萎缩我承认。

　　央视主持人柴静：那它下降这么厉害您还不承认拐点吗？

　　任志强 ：我不承认。

　　在任志强看来，交易量的萎缩并不能成为判断拐点的唯一依据

　　任志强 ：单独从销售看是不对的。如果从销售看完了以后，还要看它的供应量，是不是同样减少了，同期它的供应量减少了，那么供应量减少，供应量和销售量所占的比例是多少，我一共就十套房子可以卖，但是我卖了九套，这是空了一套，我有一百套房子卖，我要卖九十九套才空一套，所以你不能看都是空着一套，但是供应量是多少，它所占的比例是不一样的。

　　李开发：任志强先生的观点有一定的道理，确实有许多人都说没有进入拐点。我认为，我们说拐点，就是指从较高的价格开始回落，那个转折点就是一个拐点，当然这个统计数据也是支撑这个市场。这几个月有一部分房价在下降，但是下降的主要是边远地区的，在市主城区的还在支撑，没有下降。此外，还主要体现在市场上的成交量大缩水。那么成交量的下降，我们也不能说它进入了拐点，我们应该认为他进入拐点的应该是它的平均销售价格。如果它的平均销售价格已经开始回落，并且持续三个月回落，那么我们说它进入拐点是完全正确。像深圳市场很多地方的房价从最高峰已经进入了25%，你能说它没有进入拐点吗？在我们研究经济的人看来哪怕它就是平均下降到了5%，我们也认为它进入了拐点，至于这个拐点能带来多大下降的低谷，然后再上升，我们目前还不知道，但是它从高点落下来，它并不是落下0.5%， 1%，它是落了5%以上，那么，我们有理由认为，当一个城市的的平均房价在原有的地基础上，从高点上下降了5%，我们可以说它已经这个进入了拐点。

　　但根据万科提供的材料显示，商品房的供应量没有减少，而且中国许多城市2007年底的可售住宅存货，需要6个月以上甚至12个月才能消化。

　　央视主持人柴静：您是说现在市场上是有房子？

　　王石 ：有房、当然有房，数在这摆着，当然有。

　　央视主持人柴静：大家不都说是供不应求吗？才会造成房价上涨吗？

　　王石 ：你利率不高、你按揭鼓励，你再预期房价上涨，这种情况下，当然需求就非常非常旺盛了，北京现在的供应量，如果现在供应量全消化掉要6个月。当然很多地方是低于六个月的，像宁波、深圳 、杭州、佛山，我们看像厦门、大连、东莞，都是9个月10个月、12.8个月甚至超过一年的，所以现在旺盛的需求，由于宏观调控之后，它的消费的能力和预期，不同的进行了调整，就是去年连续的亢奋心态，现在到了一个左右观望甚至开始彷徨。

　　王石认为，进入拐点的另一个现象就是，二手房的交易量大幅萎缩，许多二手房交易中介没有了过去门庭若市的面貌 ，甚至很多中介开始闭店关张。

　　王石 ：我们看珠三角，首先地震的是什么呢？一家中天置业，老板就关了门 卷款跑了，接着之后我们看到广州的中介，包括现在北京的中介，上海的中介都开始出现有问题，说明什么呢？说明二手房的购买力大大锐减，二手房跟一手房一般比较合理的来讲是一比一，接着我们看下面来讲，一手房一定会跟着受牵连的。

　　李开发：我还是佩服王石先生说出了真话，王石先生说房价的拐点也是早在六个月前，说房价要下跌不能支撑下去，也是在六个月之前，我们愿意看到王石先生有勇气有远见，敢于承认事实，正面现实，打破僵局，那么，王石先生旗下的万科公司在全国各地降低房价推动销售，应该说万科棋高一着，下一波全国城市可能房价降的更多，高价也有可能销售不出去。而王石先生的万科抓住了这个机会，这里我们应当称赞王石先生的经营理念和经营之道，的确高人一筹，是许多其他房地产开发商所不及的。

　　在发表拐点论的同时，王石还给出了建议，三四年后再买房。

　　央视主持人柴静：为什么还要建议三五年之后再买房子呢？

　　王石 ：建议消费者三五年再买房，我们是一种对购房者的焦虑心态的一种善意的劝解。

　　央视主持人柴静：你针对的是哪个城市的？

　　王石 ：我没有针对哪个城市，我是针对具体人，我最近两年和两年前的建议是不同的，两年前的建议来讲，你看我该不该买房，我说该买房，第一首先先买、先买，为什么呢？因为你第一期价格比较合适，第二一期又可以有很多挑选的余地，很多房子刚开始卖，但是现在非常清楚了，你说建议什么，我说你急什么，三五年之后再买房，理由是什么。

　　央视主持人柴静：三五年之后更贵了怎么办呀？

　　王石 ：更贵的话，你的收入如果你都感觉买不起的话，这个市场要变化、要调整，现在不是在调整吗？为什么三四年之后再去买房子呢，我想说第二层含义，性能价格比，我就说性能价格比，我相信在三四年之后会有比较大的提高。

　　央视主持人柴静：那您是否的确是用这种让大家三五年之后再买房子的方式实际上把购买力留到那个时候再来买万科？

　　王石 ：我的话有那么大吗？作用有那么大吗？

　　央视主持人柴静：动机是否如此？

　　王石 ：我没这个动机。

　　李开发：感谢王石先生为广大购房者提供了很好的建议， 那么中国的房地产市场正在变化，而且今后几年房地产市场应该是一个会发生天翻地覆的变化，中国的房地产市场的垄断的因素太多了，腐败也不少，非市场的东西也太多了，坑蒙拐骗，偷税漏税，那么虚假案件，虚假造势，以及在规划方面，在容积率上面做手脚是屡见不鲜，这些非市场的因素，如果在规范当中优化中国的房地产市场，那将会带来巨大的变化，相信到那个时候的房地产市场的价格，应该是很多普通人都能够消费的价格。

　　在王石发表“拐点”论的前后，万科在广州及成都的楼盘开始降价。但对于万科的这种做法，也有很多质疑的声音。

　　央视主持人柴静：我不知道你有没有看到网上有一篇文章，说万科现在在对中小企业进行大屠杀，说你们现在，2007年赚了钱又有了地，一看现在马上要调整，又拿出拐点论什么的，降价、打压同行、清洗市场？

　　王石 ：我们清洗谁了，屠杀谁了？房地产市场这样一个变化，我觉得是有问题的，但有问题的时候，很多人不认为有问题，万科现在的房地产开发占有率，我们去年2007年才2%，所以我们怎么可能把你们屠杀掉呢？怎么个屠杀方法？所以来讲不检讨自己的问题，来检讨万科的问题，我觉得这叫本末倒置。

　　央视主持人柴静：宏观调控措施一出来之后，你们应声降价，这是否是向政府的一种表态？

　　王石 ：我们从来不向政府表态。我们是本身对市场的一个判断的一个举动。

　　央视主持人柴静：可是针对万科引起的集体的降价会有一种评论说现在房地产商是在集体假摔，就是做一个姿态给政府，告诉大家说宏观调控，已经发生作用了，不要再出台更严格的举措了，会有这样一个动机吗？

　　王石 ：你觉得像吗？你刚才更多来讲，是用同行的话在指责我，万科为什么反应这么过敏？为什么这样做市场？没有心惊肉跳，哪有这样的调整，因为你是经营商，你不赚取暴利但是你一定要赚钱。

　　央视主持人柴静：去年你们的销售量是500个亿。

　　王石 ：520个亿

　　央视主持人柴静：算暴利吗？

　　王石 ：经营规模多少和暴利是没有关系的，万科是快速开发、快速销售，我们(的利润率)一直徘徊在10%点几，我说过，说万科超过25%的不做，我指的就是净资产回报。

　　房地产行业的暴利一直是社会舆论关注的热点。对于王石的主张，其他开发商有着不同意见。

　　潘石屹：他不做的我做嘛，我觉得市场上的利润率，是给我们商人发的一个信号，利润率高的行业，是来证明这个行业的商品缺，你就应该去做，而不是赚多少钱的问题。

　　王石 ：要做暴利、不可能持续，也不可能做大。

　　李开发：赞同王石先生的观点，房地产市场的暴利已经持续了好多年，房地产市场之所以有暴利，就是因为中国的房地产市场远远不是市场经济，在市场经济的规范运作之下，房地产也不可能有这么高的暴利，暴利当然不能持续。中国房地产市场的暴利，已经挤压了其他市场的发展，已经消灭了一批中产阶级，房地产暴利对中国市场经济的健康发展，对缩小贫富两极分化的差距都是极为不利的。暴利不可能持久，要从获取暴利的欲望当中回归到理性合理的利润心态，是一个房地产开发商应当具备的健康的心态。