李开发：2008与中国著名房地产商再对话房价(3)

　　李开发：上面我已经说过了，老潘是极有表达天赋的开发商。老潘认为目前的购买力没有问题，甚为不妥。如此忽悠，就把老百姓当猴要了。如果老潘的这个话是真的，市场的购买没有问题，但是我们看到，从2007年的十月份开始，中央政府的相关部门不过就出台了几个文件，一是提高首付，最少是40%。二是土地出让这一块，要一次给完地价才能拿到土地证，然后是出台了关于保障性住房中廉租房一块的相关文件，整个文件的力度其实并不大，(如果参照其它国家调控房地产的做法，象韩国，高昂的不动产税，超过60%地转让的增值税，那才叫力度大)。然而最近的三个月，房地产市场的销售量几乎每天都在大幅度的下跌，有的城市从以前每月成交数千套到上万套，到仅仅成交几套，几十套，所以，整个房地产市场进入一个非常萧条的时期。那么老潘认为这个购买力没有问题，请问老潘，现在这个购买力现在到什么地方去了？坦率的说，以前所谓的购买力是建立在炒作的基础上的，建立在与银行违规贷款的基础之上。明明银行只贷30%，房地产中介说，我给你贷85%，(见深圳的媒体报道)，办法就是把双方合同的价格做上去，那么银行就如此放贷了，这其中房地产开发商与房地产中介的关系可见一斑。现在的房价，一线城市房价与家庭年收入的比例，已经超过15：1，所以，我认为，我们的现行的房价，可以说80%的社会消费群体已经失去了消费能力，退出了房地产市场，那么，只剩下5%-10%的有钱人在炒作市场，而这样的一批人其实本身是不需要住房的，他们的住房问题早以解决了，只不过是炒作来掏空中低收入者可怜荷包，甚至套取他们的一生的汗水。现在真正的购房群体，或者居住群体，多数是二加一形式，就是一个小家庭，加上两家的父母共同购买，还贷了很多款。还有一些人，购买的是户型很小的那种住房，购买的位置又是远郊区的。在市区的，交通比较方便的商品房，大都价格，近两年当中，很多住房都闲置在那里，购买人并不是为了居住，而是为了炒作和投资。你看看那个老潘，自己公司的房地产广告，他就不是卖给人家居住的，而且叫“投资置业”的，“增值”的，他那个房子开发来，本来就不是居住的，而且用来炒作和提升价值的。所以不是实际购买力没有问题，而是购买力已经出现了严重问题。所以，中央政府宏观调控政策一出台，炒作就难以进行了，市场就沉寂下来，潘老板所说的购买力在那儿呢？

　　2007年的房地产市场，疯长的不仅是房价，地价涨得更是惊人。

　　这是去年房地产市场经常出现的新闻，动辄几十亿的竟拍一再将商品房用地价格推向新高。万科综合全国30个城市的土地价格作了分析。

　　王石 ：如果我们以上涨50%为分界线的话，我们发现大部分城市的土地价格上涨超过50%，像最高的达到了163%。

　　央视主持人柴静：而且好像从地价上涨来讲，不仅仅局限在珠三角、长三角，北京都有。

　　王石 ：当然、当然。整个上涨你看，这是除了天津有限之外，基本上涨都是增幅很快的，所以这种情况下，你说我说心惊肉跳，你觉得不是相对应的吗？

　　土地价格高涨是推动房价疯涨的重要原因之一，而对于2007年土地市场的狂热，开发商有着共识。

　　潘石屹：在过去2007年的时候，差不多有十个月时间，中国拍卖的任何一块地的价格，都比周围的房价要贵。这就是布料的价格，比衣服的价格还要贵，这个时候就不正常了。

　　央视主持人柴静：怎么就一年当中涨上去这么多呢？

　　潘石屹：里面有各种各样的原因，其中一个最主要的原因，就是土地市场和股票市场短路了。

　　央视主持人柴静：怎么说？

　　潘石屹：一般来说是我买土地是为了建房子，建了卖出去赚了多少钱，结果发现还有一个速度更快的路，就是我不用建房子，我去圈地吧，大规模DI 圈地，圈了地以后发行股票，发行股票以后钱就直接来了，不用建房子，还有一个美其名曰：有一个很好听的名字叫“土地银行”。以为就是有了地了，就跟银行一样，钱就可以随便来，股票市场就开始追捧。

　　央视主持人柴静：你说大家已经不是在做房地产生意是在做土地买卖？

　　潘石屹：对，土地买卖。所以我说把中国的开发商大的说可以分成两类，第一类是不盖房子的，专门就是囤积土地 卖土地做土地生意的，另外一批房地产商是勤勤恳恳去一座房子一座房子去建。

　　央视主持人柴静：谁更挣钱？

　　潘石屹：而最后的结果是建房子的不赚钱，倒卖土地的赚钱。就是我们这个西北有那句土话，就是养鸡的不赚钱，倒蛋的赚钱，就是这个。

　　李开发：老潘这个话也不是很准确。不是建房的不挣钱，倒卖土地的挣钱，而是建房的没有倒卖土地挣来的钱来的更容易更轻松，建房也是挣钱的，也是有暴利的，那么多中国富豪在那里，他们都没有过倒卖土地。倒卖土地坐在那里等升值，是最轻松的买卖，而事实上中小房地产开发商也常常进行了这种买卖。

　　央视主持人柴静：有一种评论是说，现在就变成了几十家上市公司，然后拿了钱，先把地圈下来之后，再回来再推高房价，再拿钱再去圈地，形成一个恶性的循环。

　　任志强 ：很多城市有这个说法，但是地方政府有这个趋向，地方政府希望出名的大公司来，给你便宜的大块土地，然后希望你拉高这个地区的土地价格和房价，地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。

　　李开发：任志强先生说的实话，许多地方政府都希望房价上涨，因为推动房价上涨的以后，带来的是土地出让金的增加，销售当中契税的增加，及房地产企业的所得税的增加，最终是地方政府的财政收入的增加。此外，还有一些腐败官员从房价上涨中从开发商那里低价获得住房，，然后转手牟利，也有的贪官批条子，在房地产开发商的暴利中瓜分一部分。

　　在2007年土地拍卖中，地王一词频频出现，而这其中也包括万科，

　　央视主持人柴静：你们7月份一个月就用60个亿买地，这事是真的吗？

　　王石 ：焦虑的心态，发展商也有，万科也有。万科在过去一年我们也高价拿了两块地，当时我们并没怎么反省，后来我们看到《人民日报》有篇评论员文章，显然那是指的万科。

　　央视主持人柴静：怎么写的？

　　王石 ：大概意思就是说市场圈钱 ，圈钱高价买地，完了维持高房价。

　　央视主持人柴静：去年比如说你们拿了东莞这个地王之后，实际上把它的这个楼面价底价一下涨了四倍，拿了江宁这个地之后，立刻就拉动了当时南京的地价的上涨，然后房价也往上涨

　　王石 ：它有这种效应。

　　央视主持人柴静：所以回头想会不会万科在推动房价上涨方面，也有你们的责任？

　　王石 ：有责任。不管你主观怎么想，客观是有这样的责任、有责任。

　　央视主持人柴静：那你们去年为什么要拿这两个地王？

　　王石 ：万科三十个城市，三十个城市都拿地，拿地不是总部去拿地，一线老总去拿地，最容易拿地是什么呢？拿地王。拿一块地举牌举得最高。你会发现从公司管理来讲，一线公司老总，他会情不自禁地拿地王。

　　央视主持人柴静：情不自禁？

　　王石 ：情不自禁地拿地王，因为这是最容易拿地的一个方法，所以我做了两点声明：第一 我们过去拿了两块地王，我做检讨 ，我们不应该。第二 我们声明。我们今后不再拿地王。这讲给谁听的呢，既是讲给外界听的，也是讲给我的这个班子听的。

　　央视主持人柴静：不拿地王是一个政治表态还是一个市场决定？

　　王石 ：市场决定。你再过几天去看，如果形势过去了，你又拿地王了，那是一个政治决定，我今后就不拿地王了

　　那就是一个市场决定。我们总结了日本泡沫经济，哪些破灭之后，房地产开发商出了问题呢？就那些高价圈地的。

　　李开发：王石先生这个表态很好，大家可以看到王石先生在过去的一年当中，很多情况下表态是积极的。那么地王这个东西，应该说也不是王石先生所决定的，因为你要想做地王，应该有那些推波助澜的，众星捧月的那些房地产开发商，大家一起才能推动房价上涨，所以单靠万科公司也不会拉动房价的，所以王石先生不要觉得当了地王，就感觉面子无光。地王能当的时候还是可以当的。因为你不仅中标拿了那个地，其实也在同时预测了它的效益。我相信大家在拿地的时候，头脑也很清晰，就是这个地能开发出多少套住房，它的房价销售是多少？如果超过这个度，他肯定就不干了，那么这是一个市场行为，我们没有理由来指责和批评，所以王石先生也没有必要为此感到难受。

　　日本的房地产泡沫发生在上个世纪的八九十年代，1990年 ，仅仅东京市中心的地价甚至已经相当于美国全国的土地价格。地价的上涨使得拥有土地的公司股价随之上涨 ，但仅仅在一年之后， 空前高涨的经济泡沫破裂，日本的地产价格大幅缩水，大批的房地产公司破产。而日本房地产泡沫导致日本经济经历了长达10年的低迷。

　　对于当前中国房地产市场存在的问题，尽管开发商都有一定的共识，但究竟应该如何调整，他们的意见并不相同。

　　潘石屹：我还是要来相信市场，市场一定会把这些，就是说亢奋的，发疯的，在市场面前犯了错误的，没有几个月时间，一两年时间，一定会惩罚他们。

　　央视主持人柴静：但是市场本身也会犯错误，要不然怎么会有美国和日本的房地产泡沫？

　　潘石屹：对啊 ，这不就回归了吗？

　　央视主持人柴静：但是这种回归的代价多大呢？

　　潘石屹：可是中国的市场现在是一个刚刚发育的市场，就是说你如果是不用市场经济的办法去制衡它，还有什么办法去制衡它。

　　李开发：刚才我说过，潘石屹先生说话的水平是一流的，他的说话看起来是真话。我们看到世界各国的政府都在用宏观调控的方法来调控房价。为什么呢，因为政府要保证民生需求。这是政府的职责。可惜潘石屹先生说，你如果不用市场经济的办法来制衡制它，还有什么办法？潘先生的市场经济，其实表达清楚就是政府不要管，让开发商想卖多少就多少。

　　潘石屹先生应该清楚，现在中国的房地产市场，还远不是市场经济。为什么说不是市场经济呢？如果真正实行了市场经济，像潘石屹先生就没有办法做大，就没有办法变成中国的富豪，象现在那么风光。因为我们知道，在我们房地产市场拿地的规则进行改变之前，在2004年8月31号之前，那么房地产市场是协议转让的办法，协议转让的土地面积很大，但是转让的价格很低，开发商只要搞定政府相关官员，就可以大把捞钱。这不是市场经济行为。第二，这些土地出让金可以少交，可以缓交，甚至可以不交就可以进入开发，或者是象征性交了一点的，合同就拿到土地使用权的证书，然后就以这个土地使用权向银行抵押贷款，进入房地产前期开发，所以房地产开发商承担的风险很小，这也不是市场经济。然后在销售过程中，用虚假的身份证，编造大量购房协议，获得大量按揭贷款。这类问题好多个已经法院审理了。再看国内有一些房地产开发商，在房屋开发的过程当中，为了形成那种销售高潮，居然组织了几十号民工搭起帐蓬排队，在售楼处门前造势，有的房地产开发商一开始销售出去的房，都是以他人借来的身份证办的。正像中央电视台报道的那样，就是新疆乌鲁木齐有一个人突然发现自己另有一套住房，同时欠着银行百万贷款。而这个所谓住房本身就是子虚乌有。这样的荒唐事件已经发生了许多件。通过虚假证件，开发商可以获得银行15年、20年，甚至30年的贷款，所以有足够的底气可以把房价继续推高。

　　韩国房地产市场的价格在过去的一两年中，也面临着上涨较快的现象，但是政府采取了多种措施来控制房价，比如说，征收房房地产转让的60%的所得税。在转让的过程当中，你获取的暴利将有70%左右被政府所拿走，这就减少了这些投资人的获利愿望。在英国，每个人房地产贷款，个人的房地产贷款，政府规定不能超过年收入的3.5倍，一个家庭的贷款不能超过家庭年收入的4.2倍，许多国家都有各种形式的调控措施。在美国许多州也有2-3%的物业税来控制那些投资性住房，而这些有效措施在我国还都没有进入实施。