王石：过去的2007年市场疯狂拿地

　　万科集团董事长：王石

　　2007年共有7家房地产商的收入突破百亿元

　　详细内容：

　　对话对象：

　　王 石：万科集团董事长

　　潘石屹：soho中国有限公司董事长

　　任志强 ：北京市华远集团总裁

　　李开发：中国经济名家讲坛副董事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事。

　　王石 ：过去的2007年，市场拿地的这种预期的疯狂，这种价格的疯涨，这种消费者的这种焦虑的心态啊，我觉得没有比用心惊肉跳更好的词来形容了。

　　这是万科集团董事长王石，在2008年1月21号，接受新闻调查央视主持人柴静采访时，对自己过去一年来心情的描述。

　　央视主持人柴静：心惊肉跳是形容一个人恐惧的感觉，你恐惧什么呢？

　　王石 ：我有这种恐惧，市场有它的规律，当你感觉它收入变化速度，突然增长非常非常快的时候，这是很可怕的事情。

　　王石说，他的感受来自于过去一年间，房地产市场的疯狂。

　　王石 ：当市场疯涨的时候，我的心情就是这样的。

　　央视主持人柴静：你用疯涨这两个字吗？

　　王石 ：对。

　　伴随着2007年疯涨的房价，万科的销售额从2006年的220亿迅速增长到2007年526个亿。成为全国最大的房地产上市公司。

　　李开发接受中央电视台新闻频道著名主持人柴静采访

　　李开发：王石先生可以说是我的老朋友，当年他在深圳创业时就受到我的关注。我也一直认为他是企业家的优秀代表，他有比较好的社会责任感。他在2007年6月份海螺行动时曾经说过，现在的房价疯涨，里面充满了泡沫，泡沫总有一天要破裂，万科已经做好应对泡沫破裂的准备。为此我专门写的一篇文章，题目是《房地产业龙头老大关注房地产泡沫破裂意义深刻》。可是后来王石先生又改了口，说他原来没有那么说。到了2007年10月份，王石先生在一个场合的谈话中说，房地产市场可能有“拐点”，媒体又是一片评论。然后王石先生又在博客上说，说这个拐点是指珠三角，并不是指全国其他地方。前几日，王石先生在一次内部会议上说，拐点不过是秃子头上的蚤子明摆着。王石先生很明确指出，疯涨的房价对万科来讲也不是好事情。王石先生还是从比较理性的角度，来谈这个房地产问题。当然我们说王石先生作为房地产开发商，他肯定会基于房地产开发商这方面的利益来说事。但是，他也知道，房价上涨到一定的限度，超过了某一个合理的价格水平，是全社会绝大部分人群没有能力消费的时候，这个房价必然要跌落下来的。所以疯涨之后一定是大幅度的跌落，这是没有疑问的。我所置疑的就是像王石先生这样一个理性人物，居然在2007年当中好几次讲到了房价要回落，但是又好多次更改了自己的讲话，说自己说的没有那么突出，范围没有那么大，想来这也成为房地产开发商在自身利益和公众利益之间的一个取舍和权衡。就像王石先生这样的优秀企业家，也免不了保住房地产开发商自身的利益，并且顾及到全国房地产开发商的整体的利益，好为难。

　　央视主持人柴静：对商人来说，多赚钱不是好事吗？

　　王石 ：赚钱多少它是有合理性的，暴利是不可取的，暴利它就会来报复你的。

　　王石认为，过去一年的房地产市场充满了不理性的亢奋。1984年在深圳创立万科的王石，曾经涉足多个经营领域，他称这段时间房价的快速上涨，之所以会让他产生心惊肉跳的感觉，是因为他过去的亲身经历。

　　王石 ：因为我是经过80年代做贸易那种大起大落，万科有这样的教训，比如说我们做录像机。当时进口的成本价是2000块钱人民币，但是我们批发价是7000块钱，零售价是13000。我们曾经很得意过，赚过这么多钱，但是很快就发现，因为它录像机这么赚钱，所以就全民全进口录像机，全经营录像机，其结果那当然是供过于求。从百分之几百的利润降到了成本的80% 70% 60%，甚至到最后降到50%，就是一台录像机1000块钱，你的成本2000块钱，所以万科是经历过这样的阶段的。当时我就得出一个结论，市场是非常公平的，所以你如果暴利的从市场赚回来的，最后市场还让你吐回去，而且让你多吐。

　　根据国家统计局的数据，去年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。去年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿，是历年来突破百亿最多的一年。

　　央视主持人柴静：你说在万科的一二三季度的公报当中，都有一个字眼，就说市场充满激情和亢奋？

　　王石 ：对。

　　央视主持人柴静：亢奋是什么意思？

　　王石 ：亢奋就是非理性的。房价涨得太快了，这个太快的过程当中呢，我们认为除了有着合理的，比如说一些二线三线城市，这两年的价格就没怎么涨，其它城市的上涨速度过快，像东莞上涨了74%。

　　在全国30个城市开发有住宅的万科，依据各地中介机构和房管局的数字进行了资料汇总和分析。王石认为，去年房价的涨幅令他吃惊。而其他开发商对于房价的上涨却有着不同的看法。

　　李开发：王石先生刚才说，房价上涨到特别高，然后跌落下来，然后房地产开发商也是有非常大的风险，会心惊肉跳。他这个比喻，他用的例子我认为有些过头。他举的例子是录像机，因为录像机暴利，所以就全社会都进口录像机，进口录像机的时候，这个市场就供过于求，这个利润从每台几百元的利润，降到了无利润，降到了成本的80%，甚至70%，甚至降到了成本的50%，也就是说，你成本2000块钱，只卖1000块钱，这个例子并不合适。

　　第一，我们知道，近些年来，房地产公司在进入房地产市场的时候的，已经有着巨大的门槛，特别是大的房地产开发商，通过各种手段在推动房价的同时，也与出售土地的政府相关部门结成了良好的合作关系，绝大多数中小开发商已经没有能力和他们一道买地。政府的相关官员千方百计的把地块做大，把总价抬高，使所谓市场只有几个、甚至只有两三个房地产开发商能够进入，在其中，招拍挂容易流于形式。这其中的事情是极为违反经济规律的。为什么呢，从理性经济人来说，只有把地块做得尽可能的小，能参与竞价的开发商才会尽可能的多，然后竞价就会比较激烈，土地售价就会相对较高，政府获得现金支付的比例极大。同样，由于地块小，开发与上市速度也会非常快，能够满足市场的供应。但是一些相关部门与开发商形成了一种说不清道不明的关系，逆市场规律而动，这其中的水是太深了。事实胜于雄辩，多次出现的地王现象已经为人们所屡见不鲜。所以并不像录像机那样，社会可以出现几千几万的主体来经营，这是一个问题。

　　第二，近些年的房地产开发，大的开发商已经在协议转让、招拍挂转让中，获得大块土地，有的开发商囤积的土地达到6000万平方米之多，这是媒体报道的，如果开发24层的塔楼住宅，20000平方米一幢，每年开发100幢，足够开发30年。近些年房地产价格暴涨了200%，300%已经是平常事。比如，2002年通州北关环岛价格是2000元左右一平，到07年底已经超过10000元，北京昌平的王府花园，也从2000元跳升到现在的每平方10000元左右，这些都是不争的事实。房地产开发近几年突飞猛进的发展，其利润率之高，用中国的富豪榜来看就很清楚。几年时间就把那些传统富豪全部拉下马，前一百名中，房地产开发商已经占据了一半，其实就是几年时间。房地产开发商已经博得了极为巨大的效益，获得了高于原来实际投入几倍、甚至不知几十倍的利润。所以，房地产开发商将来会因为市场房价的下降把那些利润吐回去，也是不可能的。

　　第三，当房地产市场价格急转直下的时候，我们会发现，我们许多房地产开发商的大量资金来源于银行贷款，来源于购房户的预付款，自身的风险并不大。我们很多房地产开发商为了把房子高价销售掉，那么在销售的过程当中，一开头的就是向银行大量贷款，许多开发商都拼凑了一些虚假的购房人资料申请贷款。正像北京有一个房地产老板在接受中央电视台的采访的时候说：“所有的房地产开发商都这么搞，只有这样才能减轻贷款的负担，而且这个房地产贷款又是十年二十年的，对房地产来讲压力最小。当房地产商开发一套楼盘，有1000套住房的时候，如果能把前期200套的住房以虚假的购房人手续进行按揭，开发商把银行的相关职员关系理顺，把这个20年的贷款拿到手之后，他就足够能力承受房地产市场的变化，然后再慢慢把房价拉高并且吐出去。如果全部吐出去了，那么他的暴利应该成为事实。这个过去的四年多，资格稍老的房地产开发商早已经赚得“不好意思了”(开发商经典语录)。所以，开发商并不是自己一个的利益主体在承担风险，而且有银行一起来承担的风险，甚至有相当一批炒房人和购房人来一起承担这个风险，有那么多力量的力量推动房价上涨，所以王石先生的担心没有必要。

　　央视主持人柴静：2007年房价疯涨，王石说他涨得他心惊肉跳，您什么感觉？

　　潘石屹：太夸张了，用得着心惊肉跳吗？

　　潘石屹，soho中国董事长，开发项目主要在北京、上海的中心地段。公司去年刚刚在香港上市。

　　潘石屹：就房价涨10% 20%，在中国的话好像觉得比较多，在香港的话，有的时候一两个月就是50%，王石都是见过大世面的人，还用得着因为涨10%的价格，就什么心惊肉跳，我觉得用不着。

　　李开发：潘石屹先生是我唯一没有现场打过交道的房地产开发商。在我的印象中，老潘是一个绝顶的聪明人，想当年从这个海南的房地产市场割肉出逃，与冯仑先生分手，独自拿了几百万到怀柔那个地方去开发了一个项目，然后逐步做大，赶上了房地产开发商的最好时刻。与其它国家相比，与中国过去相比，政府已经提供了一切可以有利于房地产开发的政策保障，所以，这次老潘是房地产市场开发高潮当中获益比较突出的开发商。我的感觉是老潘讲话似真非真，看上去象真话，当然这也是水平。其实他真话不多。前不久我在接受媒体采访的时候，就中央电视台关于上海房地产市场的一个新闻调查报道做了评论。那么，上海的某个房地产开发商，把实际成本每平米只有6000的楼盘，虚增成本拉到12000元，然后卖价17000元，由于大小股东分利不均，于是有一个小股东把事情捅开来，被媒体报道。所以，大家可以看到，就是原来房价是这么涨出来的。潘石屹先生说这么一个房价用不着心惊肉跳，我为潘石屹先生说法吃惊，也感到了他与王石的差别。

　　近几年的房价，用心惊肉跳是合适的。2005年四月，北京西南郊的万年花城，仅三个月就涨价了25%，新京报等有大量报道。我并不知道潘石屹的房地产开发比如建外SOHO是否也曾这样涨过。但是就上海这样一个案例来分析，你每平方开发成本是6000元，被凭空虚列成本提高到了12000元，这期间一方面压低供货商的价格，然后要让供货商要开出高出实际价格很多的票据来(见2007年4月23日央视《新闻调查》)。按中国的现行税收政策，2008年以前企业所得税应是33%，象上海的这个楼盘都逃漏的税收，如果每平米逃漏2000元，一个40000平方米楼盘仅虚增成本部分，偷逃税收可高达8000万元。

　　《刑法》第201条危害税收征管罪规定，纳税人采取仿造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证、在账簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报、或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款，偷税数额占应纳税10%以上不满30%并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，或者因偷漏税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。明明有《税收征管法》在,但以前执行不力。税收是国法，任何偷逃税收的行为决不能开绿灯。依据这个法，许多已经忽悠成功并且巨富的开发商，税收这一块与法与理都是不应当逃逸的。而上亿元的偷漏税，足够让这些开发商的主要高官和财务人员都在牢房当中渡过余生。

　　这近几年的房价上涨是全国性的。北京是首都，中央机关、跨国公司的总部，大学和科研院所特别集中，因此房地产调控的难度应当说非常大。但是北京市做了大量工作，有了许多成效。不过，房价上涨的压力也是很大的。我们知道，就2006年的二三月到2007年二三月仅一年时间，朝阳区的房价就从均价9235元每平米，上升到07年三月底13305元，整个区域平均价格一年上涨42%。2007年上半年，深圳每个月房价都会上涨10%到20%，那是最疯狂的一个时期，老潘都也不感觉心惊肉跳，这也太过分了。

　　央视主持人柴静：比如我们采访潘石屹的时候，他说他认为你太夸张了，用得着心惊肉跳吗？房价涨10% 20%，你可能觉得比较多，但是在香港的话，有的时候一个月就是50%。

　　王石 ：夸张不夸张是个人的感受，因为可能我说这个词，大家都在挑毛病，我只能说这是再恰当不过了，我们再过半年看看吧。

　　央视主持人柴静：王石说2007年的房价涨得他心惊肉跳，但是潘石屹认为说他大惊小怪，您是什么判断？

　　李开发：央视主持人柴静充满睿智，思维敏捷，能够把话题直插核心，是非常聪明的主持人。她的采访，她的问题，常常让你无法回避，既即使避，也是在层层追击当中，让问题水落石出。很欣赏柴静的采访风格，看了本次柴静对三位著名房地产开发商的采访，也体现了独特的风采，顺便向柴静问一声好，祝2008年工作愉快！

　　任志强，华远集团总裁，所开发地产项目多为高档楼盘。任志强也一向以发表措词强烈的意见而著名。

　　任志强 ：这个暴涨速度是随着负利率产生而暴涨的，如果今年不是因为物价上涨的因素推动的话，房价不会涨这么快？

　　央视主持人柴静：你是觉得这个暴涨正常吗？

　　任志强 ：暴涨我认为不正常

　　李开发：任志强先生在房地产市场有过一番沉浮，近几年华远的上市之路也不是很平静。任志强先生作为一个强势的开发商，能够直言无讳地坦陈自己观点，也是我比较欣赏的，当然欣赏并不代表我赞成他的观点。任志强先生说了很多真话，但那些真话大大刺伤全国中低收入老百姓的心，只不过我们看到的任志强先生，他自己认为说的真话，事实上还是牢牢地站在房地产开发商的立场上讲的。他讲的是真话，讲的房地产开发商立场的真话。我个人也跟任总在相关的会议上见过面，也对过话。我认为，任总虽然为房地产开发商讲话，但是有许多想法还是有价值的。比如，任志强先生在这次对话当中讲，暴利是随着浮力的产生而暴涨的，这个观点其实很深刻，是很有水平的。由于整个国家的工业是采取出口导向政策，那么拉动了原材料上涨，再加上中国房地产市场的发展，也拉动了原材料供应的扩张，这样两大类拉动，就把生产资料价格指数(PPI)拉上去了，也拉动了消费价格指数上涨。我国现有的CPI指数，已经上涨了6.5%，乃至7%，估计近一度时期CPI要下降也难。CPI的回落要有一个相当长的过程，我们希望能在2008年第三季度，乃至第四季度以后，看到CPI的上涨幅度能够回到4%以下，应该说这是一个比较好的调控效果。

　　面对上涨过快的市场，王石认为已经进入必然调整的阶段。

　　央视主持人柴静：你这个判断的依据从哪儿来呢？

　　王石 ：就是很简单的逻辑吧，中产阶层买不起房，那这个市场一定要调整的，这是个前提。

　　王石所界定的中产阶层，指的是年收入在6万到30万之间的人群。他认为目前房地产市场不正常的表现之一，就是当前居民收入和月供住房贷款之间的比例关系已经远远突破了合理的范围。收入与月供比，即用家庭收入除以月供所得，数字越小表明月供的压力越大。

　　王石 ：这个按国际上经验数据统计来讲，一般来讲最合理是3。

　　央视主持人柴静：那么2007年是一个什么比例？

　　王石 ：那我们看看2007年的，1.9

　　央视主持人柴静：1.9的意思就是说超过一半？

　　王石 ：那就是你60%的收入要进行供房。

　　除了对比居民收入和月供比例，王石还计算了目前城市居民的房价与收入比。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。根据万科的计算，目前中国的城镇居民的房价收入比达到了8。3

　　王石 ：如果换算成不吃不喝，说多少年才能买一套房子呢？我们看这是现在是8.3。

　　央视主持人柴静：所以您想通过刚才这两个数据来说明什么问题？

　　王石 ：我们说明现在的很多城市的房价，已经超出了购买者的购买力。

　　如果我们忽略这些购买力，最基本层面的东西，我们就谈说住宅是刚性的，土地是刚性的，需求是刚性的，2008年奥运，2010年是世博会，再党代会，再全国代表大会，我们以这么为理由为逻辑，我觉得这种假定，就会有一种虚幻的东西。

　　李开发：对刚才王石先生的对话感觉很有意思。第一，王石先生讲了居民收入和供之间的比例关系，那么我们说是王石先生讲的观点还是比较准确，在美国许多银行的房地产按揭贷款，要求不能超过家庭全部收入的29%。所以，王石先生说最合理的是30%。但是，王石先生说现在中国城镇的房价与居民家庭年收入比达到了8.3，这个观点我不敢苟同。王石先生大概没有认认真真的看过统计报表，没有看过国家相关城市的报表，特别是北京市的统计公报。2006年北京市人均的收入是19978元，北京的户均2.7口人，家庭年收入是55546元，在北京的五环边的平均价格已经达到万元之多。越靠里价格更高，在二环边已经两三万元了。要买一百平方米的住房，四环外的价格已经超过120万，120万跟55546元相比，显然是20多倍。那么，我们认为一百平方米的住房，并不是一个高标准的住房，但是如果我们按照建设部小康的住房标准，就是人均30平方米来说，三口之家90平方米，那么也需要一百多万。这个房价与家庭年收入的比例，也是15倍到20倍之间。

　　但潘石屹认为目前的购买力没有问题。

　　潘石屹：购买力不足为什么成交了呢？如果是购买力不足的话，就不会成交，我作为开发商，我想一平米房子卖到十万 八万，没人要，它就不是一个市场价格，之所以市场价格能够涨，是我们双方达成了交易，是有这个购买力

　　央视主持人柴静：但王石的说法实际上中产阶层是买不起房子的？

　　潘石屹：那房子卖给谁了？

　　央视主持人柴静：他认为现在20%的人，财富是掌握在这些人手里，所以他们可以去投资买房，买第二套房、第三套房，但是收入在六万到三十万之间年薪的这部分人是买不起房的？

　　潘石屹：所以这个是一个社会问题，就是在中国经济高速发展过程中贫富两极分化现象可能比较严重。

　　央视主持人柴静：那么你也承认他所说的中产阶层买不起房的这个现实吗？

　　潘石屹：你这个思路老追问我，问得我不知道说到哪儿去了，喝点水，休息一下，休息一下。你这个比较尖锐，好，我看看。

　　潘石屹：未来的房地产市场购买的主力一定是中产阶级，如果是中产阶级购买不起房子的话，房价一定会跌的。

　　央视主持人柴静：那王石先生所说的中产阶级买不起房的市场，一定是一个不正常的市场，您认同这句话吗？

　　潘石屹：认同。