苏晶：地价失控危机不得不防

　　苏晶

　　有消息显示，信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果，最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。据了解，新江湾城可谓上海土地市场冷热的标本。3年前，其所出让的第一幅地块的楼板价为5600元/平方米；13个月前，第二幅地块(C2地块)出让楼板价为6677元/平方米；7个月前，第三幅地块(D1地块)出让楼板价为12509元/平方米。第三幅地块的地价在6个月内比第二幅地块的地价上涨了87%，第四幅地块的地价在4个多月内比第三幅地块的地价上涨60%。而今，短短两个多月内，第五幅地块的地价较第四幅地块的地价暴跌62.5%。

　　南京土地出让市场也出现了流标。2007年12月底，南京市共出让16幅地块，其中10幅地块以底价成交，更有2幅地块流标。

　　杭州市场同样如此，1月11日，2008年杭州首场土地出让会上，6幅地块的出让均是波澜不惊，楼面地价均在6000元/平方米以下，这与一个月之前的局势有着天壤之别。此前动辄数亿的加价幅度，在此次土地出让会上销声匿迹。1月23日，杭州市出让的两幅地块由于无人竞价首轮便闪电成交，成交价几乎就是起拍底价。

　　我们认为，造成土地市场迅速降温的重要原因有二：其一是信贷紧缩政策。2007年第四季度以来，银行开始真正紧缩信贷，2008年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的“一年一审”改为“一季一审”，开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄，从2007年10月份以来，多家上市公司申报的增发方案搁置。银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付出年利率20%甚至40%的高昂代价。

　　然而，值得注意的是，目前市场有声音认为，就当前的形势看，新基金的开闸和雪灾造成损失的进一步明朗化也会给市场信心带来一定的支持，加之三月份的“两会”后政策会进一步明确，有可能紧缩的货币政策会改变，信贷紧缩的力度会有所放松。这个预期虽然渺茫，毕竟代表一种声音，如果真是这样，将使得勒在开发商脖子上的绳子稍有放松，但是纵观2007年乃至目前中央对全年货币政策的态度，“红线”已经定出，信贷从严是可以肯定的，至少要比过去严格，所以信贷在短时间内的张弛并不能使开发商紧绷的资金链条发生根本的改变。必然的结果仍然是，在资金短缺的情况下，开发商买地热情骤降，这对抑制地价飙升大有裨益。

　　其二是政府加大了对开发商囤地的打击力度。1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　由此我们可以很明确看出，政府对于打击囤地行为的态度。地方政府的响应，渐次显形，深圳1月中旬实施的 《深圳市土地闲置费征收管理办法》规定，土地闲置费征收基数按以下方式确定：以招标、拍卖、挂牌方式取得的用地，以原合同地价作为土地闲置费征收基数；其余情形用地以现行公告基准地价作为土地闲置费征收基数。

　　相比深圳对征收基数和上限的规定，浙江省政府近日的表态更加严厉。据浙江省新一轮土地利用总体规划测算，2006年-2020年全省各行业建设用地需求量与可供量之间缺口217万亩，满足度只有64%。

　　浙江省政府指出，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，要审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，追究相关人员的责任。

　　在双重压力下，所有开发商都面临跟进与否的问题。观察当前的市场形势，行业龙头万科已经率先降价，而且目前降价的范围还在继续扩大……，虽然有的地区，万科降价的同时，由于市场的观望态势严重，万科等来的并不是老百姓那种好似捡了物美价廉商品一样的热情，这的确会引发的一些同样在观望市场动向的开发商们的思索——是否应该效仿跟进万科的做法？我们认为，答案是肯定的。原因很简单，地产行业以资金为根本，当前政策环境不明朗、市场观望气氛浓厚、政府部门信贷控制的态度十分坚定，目前的局势已经不是开发商们想捂盘就可以轻易做到的，因此在没有更好渠道筹措资金的情况下，开发商唯有加快销售速度来回笼资金。这样做的结果是否成功目前还不好确定，可部分开发商摆在眼前的却是这步棋必须要走。

　　总体上看，如此多重压力之下，接下来可能会有部分开发商被动地加快开发进度，甚至销售进度。那么，这样下来，有一点就需要格外注意了，如此集中的放量不仅可能使价格失控，低于预期的利润空间还将使一些市场布局单一，分散风险能力较差的开发商出现资金危机。

　　(作者为安邦咨询分析师)

　　来源：经济观察报网