蔡成平 发自东京
人类对土地有种天生的渴望，古今中外四海皆然。去中国任何一座城市，密密麻麻的起重机和永不停歇的建筑工地，足以让人明白房地产在中国经济中意味着什么。瑞银经济学家Jonathan Anderson曾评价道：“房地产和住房建设主导着中国的增长模式。它们是决定大宗商品需求的最重要因素，是中国外部盈余最大的非主流推动力，而且事实上是真正理解家庭资产负债表、储蓄和投资的关键因素。”
中国房地产价格快速上涨和大规模建设热潮是否真的形成了泡沫，经济学家们意见还存在分歧，但中国官方无疑存在强烈的担忧，温总理前不久在两会上的发言就是明证。长期而言，中国当前的增长模式是不可持续的，这一点几乎得到了所有人的认可。
日本作为远离大陆的岛国，曾经对土地的渴望远甚于大陆国家。日本著名经济学家森岛通夫曾一针见血地指出：“日本人崇拜土地的思想是那样的根深蒂固，不从这一点理解日本人，也就无法理解日本的泡沫经济。”
根据大卫罗默的假说 ，由于土地及其他自然资源的限制，实际的经济增长将呈下降趋势，从而存在资源环境消耗导致的“尾效”。有测算认为，1978年至2002年水土资源对中国经济增长产生的“尾效”值每年约为1.45%，其中土地资源的“尾效”约为1.3%。而日本在经济高速增长期的土地尾效约为每年0.3561%，加上日本地产泡沫的存在，使得土地资源尾效成为日本经济停滞的主要原因之一。
那么，日本地产泡沫究竟是如何产生的？日本知名的经济学家都留重人一针见血地指出：“投机因素是造成30多年来土地价格上涨145倍的最大因素。”日本微观地价泡沫形成的关键在于土地的财团垄断。日本战前的各大财阀在战后曾被美国视为是“助长军国主义的经济后盾”而惨遭解体，但很快随着朝鲜战争的爆发，日本的战略地位突显，成为对抗“共产主义”的前沿阵地。日本的战前财阀趁机很快改头换面，以“财团”的形式重新吹起了结集号。而在日本高速增长时期，银行向企业放贷时大都要求以土地作为抵押，为此日本的财团企业开始大肆圈地，并以土地扩张作为产能及市场扩张的前提。正如华尔街曾在一份分析报告中所言：“丰田公司更像是一个在自己的土地上附带生产汽车的大地主。”
长谷川庆太郎则在《投机时代》中写道：“从1970年代开始，日本陷入了土地投机的时代。企业争相将资金从制造技术领域转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪，更弥漫着投资土地必然暴涨的‘浪漫预期’。连那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押给银行以获得购置土地贷款，紧盯着土地疯狂的飙升。”
1985年之前，日本土地资产总额还一直低于GDP，1988年即升至GDP的1.4倍。1985年至1990年，日本累计土地资产收益1420万亿日元，为1990年日本GDP的3.3倍。到了1990年，东京土地资产总额已接近美国全国总额，而日本全国则高达2400万亿日元，为美国的4倍。如今，曾历经那段历史的学者们在回顾当年的情景时仍不免禁唏嘘不已：“把东京的地皮全部卖掉，可以买下美国，再把美国土地出租给美国人住——类似这样的言论在当时的日本媒体上屡见不鲜，且被大部分的日本人津津乐道。”
另一方面，日本企业进军海外地产也战绩赫赫。被日本偷袭过的珍珠港，几乎被日本企业全部收入囊中，夏威夷俨然成了日本的“新殖民地”。时任檀香山市市长曾大声疾呼：“檀香山要变成日本东京的一个区。”财大气粗的三菱财团也以总价8.46亿美元收购了美国洛克菲勒广场51%的股份，索尼、松下分别以34亿和61亿美元收购了好莱坞哥伦比亚电影集团、美国环球影业集团，紧接着美国ABC大厦、Citibank总部大厦、Mobil石油总部大厦、帝国大厦等纷纷落入日本人之手。
这一系列地产投机之所以可能，与日本当时的金融形势密不可分。从1970年代后期开始，日本的银行烦恼于向优良制造业企业的融资案件，于是开始倾向于向不动产、零售业、个人住宅等融资。实际上，在此期间，1974年日本政府也曾将“对付土地投机”作为工作的重中之重，但这一政策昙花一现。同年4月开始，日本的金融政策转向宽松。此后，日本政府没有再采取宏观调控，日本央行[微博]也从1986年1月起连续5次降低贴现率，从5%降至1987年2.5%的战后最低水平。
同时，自1970年代开始，日本产业界被允许可以按时价发行股票，巨头企业从而以比市场利率低很多的费用从股票市场融资，开始具备“准银行”的功能。正如前日本央行行长三重野康所言：“泡沫经济初始时期，日本金融机构向地产和非银行金融机构发放的贷款余额，由原来的20%骤然上升到40%。”正是这样的政策失误注定了一旦地产投机失败，必将殃及同样疯狂的股票市场。
1985年到 1986年期间，随着日元急速升值，日本企业的国际竞争力开始受挫，但日本国内的投机气氛依然热烈。1987年，投机活动波及所有产业，当时乐观派认为只要对土地的需求仍居高不下，经济就不会衰退。日本媒体为了给这种经济繁荣命名，还募集如“岩户景气”、“神武景气”之类的名称。但当时也出现了少数反对论点，认为土地价格已远远超过实际需求，日本经济不久将陷入衰退。
美联储前主席格林斯潘有句名言：“泡沫只有在破灭后才能判定是泡沫。”山一证券副总裁北川文章也回忆称：“当时的日本，曾经有40名知名的经济学家对前景进行预测，没有一个人认为会出现危机，都对将来持乐观态度。”在狭小的岛国，一亿人正沉浸在人类历史上远比郁金香泡沫、黑色星期一、纳斯达克[微博]泡沫更为严重的泡沫危机中不能自拔。
反观当今的中国让笔者不禁想到前不久采访索尼集团原总裁出井伸之时的场景，笔者与其谈及国家的“成长期”与“成熟期”话题，他直言不讳地指出：“增长期往往是具有欺骗性的，身处‘成长期’的人们容易被所谓的‘成就’所迷惑。”此情此言，以此为训。
(本文作者介绍：新浪财经日本站站长，毕业于早稻田大学，著有《柳井正与优衣库》。)
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