夏志琼：房贷风险亟需审视

　　从美国次级房贷危机的教训来看，我们不应把个人住房按揭贷款一味看作优质资产，而应当视为一种潜在风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。

　　目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加，这主要表现在：房贷作为优质资产具有时限性，虚假信用按揭屡禁不止，商业银行缺乏避险工具，房价下跌风险开始累积等几个方面。

　　夏志琼

　　目前我国房地产市场的火爆是有目共睹的。近年来，房贷一直被各商业银行视为优质贷款项目来极力拓展，导致房贷规模成倍扩大。在央行不断提高利率，房价上涨持续超过购房者的承受能力时，违约现象就容易发生。到时，最先受到冲击的就是发放房贷的银行。美国次级债危机和英国北岩银行挤兑风波的前车之鉴，值得我国商业银行重新审视房贷的风险问题。

　　目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加。

　　一是房贷作为优质资产具有时限性。商业银行把个人住房贷款当作优质资产来对待，但实际上，当美国这种

神话破灭时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗。其实这种资产的优质性也是有时限的。特别是在利率进入上升通道时期。近期美国次级住房抵押贷款市场爆发的危机，就警示了我们这一点。从2004年6月到2006年7月，美国联邦基金利率从1％上升至5.25％，最优惠贷款利率从4％上升至8.25％。低收入次级房贷者由于利率提升，没有能力支付次级房贷本息而违约不断，所购房屋被抵押贷款公司收回，美国次级抵押贷款危机开始蔓延。中国房地产市场的发展还不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元，加以

公积金住房贷款4000多亿元，已经超过了3万亿元。目前，中国已经进入加息周期，虽现在还难以同

美联储两年连续升息17次相比，但也足以引起商业银行警惕。

　　二是虚假信用按揭屡禁不止。据了解，国内银行的房贷不良贷款，其中约有80％因虚假按揭而引起，是商业银行风险控制薄弱导致的，这也正是我国的房贷风险所在。近几年，各家国有商业银行都在遭遇个人房贷违约行为。而最尴尬的就是，即使法院判了违约者败诉，但最后也不一定能执行到位。由于我国没有建立起个人信用，所以只要有有关机关证明就能够从银行获得贷款。既然人人都能开出工资收入证明，都能够从银行获得住房按揭贷款，那么住房按揭贷款者基本上是没有信用等级可分。我国的住房抵押贷款市场虽然没有次级抵押贷款之分，但对一些按揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有，风险不可小视。

　　三是商业银行缺乏避险工具。由于中国住房按揭贷款的证券化程度低，因此其不良信用贷款的风险基本聚积在银行体系内。目前银行业与房地产业是一种“唇亡齿寒”的关系。在中国间接融资模式占主导的格局下，80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；通过贷款买房的个人，占全部购房人总数的90%。无论是从房地产市场，还是从需求和供给来看，银行都在里面起到了推波助澜的作用。

　　在我国，目前房价节节攀升，社会各界包括商业银行在内，普遍形成了对房价长久上涨的预期，使其产生了个人住房贷款几乎没有风险的思想。商业银行认为，即使是贷款者出现无力归还贷款本息的情况，银行收回房子拍卖也能抵偿本息。但美国贷款公司没有想到的是，美国各界普遍存在的房价只涨不跌的预期破灭了，楼市竟然出现了大幅跳水，房价已不能抵偿贷款本息。我国如果出现房价下跌状况，也不排除发生类似情况。这一点必须引起高度重视。同时，在目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投机型需求。这意味着我国房地产市场存在着内在不稳定性，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，诱发大量投机性抛盘，使得房价在大涨之后发生大跌。

　　四是宏观调控导致房价下跌风险开始累积。业内人士普遍认为，由于今年以来一部分城市的房价涨幅呈“过快”之势，政府对调控的方向比较明确，针对房地产的调控仍是未来一段时期的主基调和主战场，对长期房地产市场将产生深刻影响，房价后市不容乐观。出于房市健康发展的考虑，我国陆续出台了一系列房地产调控措施，但未能有效落实。今后将会出台更加综合化、具体化、细则化的措施，以令房价及炒卖活动有效地被压制。在此情况下，房市有可能进入震荡整理，甚至出现下滑。如果仍“调而不控”，房市继续过快上涨，最终也极有可能出现崩盘情况，如同上个世纪90年代的日本或亚洲金融危机爆发后的香港。届时，这两种情况最终都将引致银行住房贷款面临巨大的信用风险。

　　从目前的情况看，今后一段时期内我国宏观调控的措施可能更大，收紧流动性的力度也会越来越强。央行和银监会日前已经明确利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。而业内人士认为，在当下楼市供求关系紧张、房价进入上升通道的情势下，紧缩房贷身兼二任：长期可控制银行房贷风险，短期可挤压部分需求泡沫。如果商业银行出于经济利益的考虑而忽然收紧银根，则会更加恶化贷款客户的资金状况，使市场波动的程度剧烈化。宏观调控的累计效应终将成为压倒骆驼的最后一根稻草。

　　从美国次级房贷危机的教训来看，我们不要把个人住房按揭贷款一味看作优质资产，而应当视为一种潜在风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。

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