三房无缝对接将彻底改变楼市结构

　　最近几年，我国房价之所以持续快速上涨，一个重要原因在于房地产市场基本上为商品房所主导，数量微乎其微的保障性住房无法对房价走势构成影响。而经济适用房新政，将社会保障性住房紧密联系成为一个整体，从而，使我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面，双双发生巨大变化。

　　⊙贾图

　　11月30日，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”——这是经济适用房向下与廉租房的衔接，同时，经济适用房向上又与“限价房”实现了链接，这样，“三房”无缝对接，不仅使社会保障性住房有了一个系统的体系，也使得从经济适用房到商品房的过渡因为“限价房”的作用而有机衔接在了一起。

　　经济适用房新政的作用或许正在于此。作为一个承上启下的环节，它将社会保障性住房紧密联系成为一个整体，由此形成的合力将改变社会保障性住房由于比重过轻难以对房价产生影响的局面，从而，使我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面，双双发生巨大变化。

　　最近几年，我国房价之所以持续快速上涨，一个重要原因在于房地产市场基本上为商品房所占据，数量微乎其微的保障性住房无法对商品房构成影响，如此单一的供应结构即便从世界范围内来看也是绝无仅有的。这使得市场被

　　我国现有家庭总数1.8亿户，几次调查数据显示，目前我国低保住房困难户400万户，若加上低收入住房困难家庭，这一数据达到1000万户，也仅占全国家庭总数的5.6%。这说明， 根据现有的统计口径计算出来的低保和低收入家庭在全国家庭总数中，只占极小的一部分。数量庞大的人群既买不起商品房，又无法享受政府提供的

　　由于社会保障性住房针对的人群太少，且与“夹心层”无缘，导致一部分“夹心层”无奈之下选择购买商品房，由此滋生出一部分商品房的被动需求者，这成为推高房价上涨的一个重要因素。除此之外，还有一部分“夹心层”尚未被动购买商品房，但他们对住房有着天然的需求，这种潜在的需求因素加大了人们对商品房市场供不应求的预期，也同样成为推高房价上涨的一个重要因素。

　　为了改变这一局面，有关部门推出了“限价房”政策。但是，“限价房”由于缺少经济适用房这一过渡环节，使得廉租房与“限价房”之间依然存在着一个庞大真空地带。因为“限价房”定位于“超过经济适用房购买条件的夹心层”，而不是定位于“超过廉租房条件而买不起经济适用房的夹心层”。

　　事实证明，“限价房”的推出对抑制房价上涨并没有起到明显作用。不仅如此，一些地方利用“限价房”取代经济适用房，实际上是在变相推卸自己的责任。因为经济适用房是享受诸多优惠政策的社会保障性住房。比如，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担等等。而对于“限价房”政府则不需要承担如此之多的责任，并且政府照样可以保持稳定的收益。

　　但是，在经济适用房的地位确立后，“限价房”作为社会保障性住房向市场化的商品房的一个过渡，则能够起到一定的积极作用。

　　“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”，实际上意味着社会保障性住房的针对对象在扩大。并且，《经济适用住房管理办法》明确规定，“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”，这种具体而明确的刚性规定，便于在实践中被落实，这将改变目前经济适用房越建越大、偏离政策初衷的现状。“60平方米左右”的限制，实际上等于去除了经济适用房的部分投机价值，加上政府回购、准入限制等规定，更容易使经济适用房中的投机行为受到抑制。同时，“60平方米”的刚性规定也意味着，同样面积的土地将能够建造出更多的经济适用房，被住房保障政策边缘化的“夹心层”，相当一部分将被因此受益。

　　需要指出的是，经济适用房并不需要政府投入太多财力，它只需通过让渡其自身收益即可完成。众所周知，在我国的房价构成成本中，建筑成本占比很小，成本中的大部分是土地出让金和各种税费，只要政府按照新的《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房建设用地“确保优先供应”，并且免征相关税费，经济适用房建设完全可以在解决住房保障方面发挥巨大威力。

　　这将彻底改变我国的房地产市场结构。从供应结构来看，社会保障性住房在实现无缝对接，成为一个系统主体后，将改变商品房“一房独大”的局面，使整个楼市供应结构呈现多元化特征，将对平抑房价，防止“经济增长偏快转向过热、防物价全面上涨和防资产泡沫”起到重要作用。从需求结构来看，社会保障性住房实现无缝对接，将使得“夹心层”对商品房的被动需求大大减小，从而，改变需求持续推高房价的局面。同时，由于商品房“一房独大”的基础不复存在，房价的垄断态势也丧失了基本前提，众多的投机性购房将知难而退，房价将逐渐回归理性，住房这一令民众普遍担忧的问题也将逐渐得到解决。

　　（作者现居北京，资深房地产评论专家）

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