发展保障型房屋须充分的财政预备

　　本报评论员 周炳林

　　近日，北京市国土局、市建委、市规委联合召开新闻发布会，通报了北京市住房保障工作的最新进展：300万平方米“限价房”将在今年内动工，并计划在“十一五”期间，廉租房建设规模约47-60万平方米，经济适用住房建设规模1500万平方米，确保到2010年北京市保障性住房建设规模将达到新增住房建设规模的24.8%。

　　作为一种“资产型社会政策”，保障型房屋实际上即是政府对低收入群体的转移支付，因此，做好充分的“财政预备”亦是政策成功落实的又一重要配套。实际上，加大保障型房屋建设可能引起的财政收支变化是深刻的。由于与房地产业相关的财政收入占全国总财政收入的比例相当大，因此，忽视保障型房屋的“财政预备”将在客观上使得此项政策最终难以为继。来自国土资源部的数据显示，2006年全国土地出让总收入为7677亿元。除了土地出让金之外，与房地产业相关的税费收入还包括，土地契税、商品房销售的营业税及其附加、市政配套费、房屋契税、土地增值税、房地产企业所得税等。

　　在目前的税收体系下，考虑2006年我国商品房销售额为20510亿元，设定

房地产企业的销售利润率为15%-30%，可以计算出房地产业相关的税费收入约达3915-5549亿元，连同前述土地出让金，房地产业相关的财政收入规模约达11592-13226亿元，占全国39343.6亿元财政总收入的29.5%-33.6%。

　　由于保障型房屋项目往往伴随着，项目土地出让金减免和销售额、利润率下降带来的税费减少，甚至在廉租房上，还伴随着政府垫资建设，因此，全面贯彻落实保障型房屋政策，将无可避免给现有财政带来相当大的压力，这意味着，财政需要事先预备着承受这样的压力。

　　从历史上看，因为“财政预备”缺失问题而搁置一些转移支付政策是常有发生的。如在粮食流通领域，1996年之后，国有粮食部门有义务以远高于市场价格的“定购价”无限制收购农民粮食(实际上即是给予补贴或转移支付)，形成1996年至1998年第1季短短两年多时间里，国有粮食企业在农发行和农业银行的亏损挂账近1000亿元。而由于对此没有相关充分的“财政预备”，该项以“保护价敞开收购粮食”、对农民进行补贴的转移支付最终不得不做出调整。

　　相对于“最低生活保障”等直接货币给付形态的转移支付，保障型房屋、粮食保护价是以实物补贴、价格补贴形态出现的，其“转移支付特征”有时相对隐晦，这也造成转移支付成功的一大重要因素——“财政预备”易于被忽视。但是，此类特殊转移支付涉及的金额往往很大，国家财政实宜尽早做出妥善的安排以确保实施。

　　从目前的情况看，除了节约其他财政支出外，发行“保障型房屋建设专项国债”应是一个较为可行的办法。相对于不断提高准备金率，将大大超过银行流动性管理和风险控制要求的资金闲置于央行，此一专项国债或许是更好的解决过剩资金出路的办法。同时，发行国债加剧通货膨胀率的忧虑在这里也不适用：因为，此类特殊国债对应的是一种很重要的廉价市场供应，它将使国家掌控普通商品房的“替代性产品”，从而可以“荷枪实弹”地对抗开发商哄抬

房价的行为，其结果必将有效地抑制整体房价的上涨，并通过价格系统的传播来抑制整体经济的通货膨胀。

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