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任玉岭:高房价与住房过分强调市场化有关

http://www.sina.com.cn 2007年04月10日 09:15 21世纪经济报道

  本报记者 定军

  面对“越调控,房价越攀升”的局面,本报记者独家获悉,近期,国务院参事已组成了房地产调研组,拟就各地的房地产问题进行调研,并预备拿出有关建议,供中央决策参考。

  全国政协常委、国务院参事任玉岭是此次调研的牵头人。

  作为近二十年来持续对房地产进行跟踪调研的专家,任玉岭认为,自从上世纪80年代实施房地产改革以来,虽然取得了巨大成就,但现在出现的高房价,偏离了改革的初衷,特别是近些年过分强调住房的商品化、市场化,是导致调控房价失败的原因之一。“片面强调房地产拉动经济的功能,忽视了对居民住房的保障功能。特别是把房地产作为支柱产业提出来,使其居住功能弱化,创利和寻租的功能被强化。”

  他指出,在此前“国八条”、“国六条”等多项调控政策都难以奏效的情况下,再持续出台一些调控政策,估计也难把房价调下来。为了真正解决居民住房问题,需要对整个城镇居民住房建设体系进行重构。

  近日,任玉岭就此问题接受了本报的独家采访。

  房改过分强调市场化

  《21世纪》:过去4年以来,房价越调越高,老百姓意见越来越大,是住房改革方向出了问题了吗?

  任玉岭:房改是有很大成绩的,但是我们的房改不到位是存在的。现在房价越来越高,这与住房过分强调市场化,忽视社会保障功能有关系。

  从1949年开始到改革开放前,国家盖了大量的住房,分给国家干部和工人居住,那其实就是廉租制度的住房结构。由于国家财力有限,那时建的房子面积狭小,环境较差。

  上世纪80年代初开始住房改革,国家将房子卖给大家,然后拿这些钱再盖新房子。但如果不在大的国有企业或政府部门的居民,还是解决不了住房问题。

  1996年,国务院出台了“深化住房改革”的政策,提出“高收入者住商品房,中低收入者住经济适用房,最低收入者住廉租房”的新规定。而由于亚洲金融风暴的冲击,未能很好地执行。

  亚洲金融风波时,我国为启动内需,将房地产当作拉动经济的重要手段,有意无意地忽视了居民的住房保障。特别是以后把房地产作为支柱产业提出来,更是忽视了住房的居住功能,而强化了住房的创利的功能。

  现在的问题是,商品房的高价化、经济适用房的异化,还有城市拆迁行为的不规范、廉租房的缺失,已经造成了广大居民利益的损失和购买住房的困难,由此造成的信访不断,还影响了社会安定。现在的房价已经高到正常情况下,1 个普通工人买一套房,按100平方米计算需要100年。一个公务员则需要30年。

  虽然买房可以按揭贷款,但是由于房价高,仍然给很多年轻人带来了十分沉重的负担。我国开始实施住房贷款6年以来,住房贷款已高达2700亿美元,在亚洲居首位,相当于2005年我国GDP总量的十分之一。中科院有一个调查,中国贷款购房的人有98%出现了心理焦虑、迷茫、压抑、困惑、悲观和不安。

  《21世纪》:目前房地产市场改革滞后和错位,对于整个经济有多大影响?

  任玉岭:房地产的供应不但直接影响三农问题的解决,还影响了城市化的进程。

  中国目前有农民工1.6亿,占到城镇人口的1/3。是农民工没有享受到城市的待遇,其工资低,没有固定住所,无缘购买商品房,无权购买经济适用房,没有廉租房供应,大都只能住在城乡接合部。

  这样的城市化是缺乏以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了,才能做到城市的和谐,启动内需,促进城市进步和现代进程。

  政府应使“居者有其屋”

  《21世纪》:住房具有公益性,也有作为商品的投资升值功能,其定位首先应该是什么?

  任玉岭:住房的建设具有很大的公益性、政治性。绝大部分住房是与人民的吃穿行一样重要的生活品。居者有其屋,是绝大多数人民安居乐业的重要条件。任何国家、任何时候都要关注居民住房的建设和供给,应把“居者有其屋”当作政府的职责和使命。

  在房价飙升的今天,住房问题已和医疗、教育问题并列,成为百姓头上的三座大山之一。特别是数以千万计的在城市工作的大学毕业生和高达1.6亿的农民工,其居住困难成为社会的一个大问题。

  《21世纪》:世界上其他一些国家是否也首先关注住房保障问题?

  任玉岭:去年我去新加坡看到大批的“组屋”(相当于中国的经济适用房),是解决当地中低收入阶层住房的。他们1960年就出台了组屋建设规划,目前80%的新加坡人都住进了组屋。使得新加坡住房私有率超过60%以上。其组屋尽管外观千篇一律,但是居住环境和住房质量超过了我国的很多高档社区。组屋面积约有100多平方米,房价10—20万新元,月薪在8000新元以下的家庭都可以购买。一般的工薪阶层2-3年就可买一套住房。

  在韩国,为了保证居者有其屋,提出“一户一房”方略,1个家庭只允许买1套住房,明确规定有2套以上住房者,增值税要交65%,3套以上的要交75%的增值税,以此抑制房价上涨。

  英美一些发达国家也关心普通居民的住房问题。比如,在美国,对2万美元以下收入的家庭是免房租的,政府先后实施了向低收入者提供住房、给开发商以建房补贴,以及低收入者享受所得税减免政策等。

  所以,从世界各国的经验看,居民住房不同于一般的商品,其还有一定的公益性。

  高房价与暴利和腐败有关

  《21世纪》:有人说房价高的背后原因是土地价格高,也有说是开发商利润高,你认为房价高的原因何在?

  任玉岭:住房问题的核心是商品房价格过高,使广大群众失去了承受能力。国外一般房价同家庭年收入之比为1:3-1:5,即一般5年以内家庭收入可以购买一套住房。而在中国一般需15-20年的家庭收入才能买一套房。

  房价高的原因,与房价暴利有关。据我所知,房地产利润是很高的,不像一些人所说的只有15%-20%左右。今年春节,就有一位房地产商告诉我房地产利润“何止100%”。

  房产造价实际是不高的。2001年,我在河北燕郊、廊坊调研,那时盖房的成本也就每平方米550元。2004年,我在四川调研1个县城,当地很好的房子对外卖价也才500元每平方米。2006年年底,我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区,造房的售价不算土地只有610元/平方米。可见建房成本每平米只有几百元,现在房价每平米上万元,甚至更高,这不是暴利所导致,又该如何去解释!

  《21世纪》:还有导致房价高的其他原因吗?

  任玉岭:按照房地产商的说法,是存在隐形成本的,即所谓无法说出口的无法计算的成本。比如有房地产商说利润达到150%,其中一半要用于“勾兑关系”。因此房地产领域的商业贿赂比较严重,腐败黑洞比较深。房地产拆迁投诉之多,很多难以解决,这都也与商业贿赂和腐败行为有关。

  房地产价格高,经济适用房少,廉租房缺失,也与政府行为乏力有关系,即没有正视房地产的福利性、保障性、政治性,而过分强调房地产作为支柱产业的重要性。这就导致房地产行业成了追求GDP与创造政绩的行业。

  在大力经营城市的操作下,政府放纵房地产商的行为,推升了房地产的价格,忽略了百姓的利益。

  要重构住房制度与消费模式

  《21世纪》:你对于重构整个房地产建设体系有何建议?

  任玉岭:我认为,再像以前那样出台一些文件,是难以解决住房价格上涨问题的。我觉得应该改变一些思路。

  首先应该将居民住房进行分类,做好消费定位。现在把住房分为商品房、经济适用房、廉租房三种,这是对的,也是与国际接轨的。参考世界年收入与房价比为1:3-1:5的水平,中国可以考虑1:6的水平定位。按照家庭年收入乘6倍,大于当地平均房价乘100(平米)的,可以购买商品房。小于和等于当地平均房价的,购买经济适用房。家庭年收入乘20,还不能买100平方米住房的,可以享受廉租房。

  这样算来,70%-80%的工薪阶层都应享受经济适用房,其中享受廉租房比例约为20%。这样通过土地的供应量对此三类住房进行控制,30%划给商品房,70%划给经济适用房,此中的30%建80平方米以下小户型,用做廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。

  第二,从根本上阻止房地产商转卖土地。房价高升与土地买卖直接相关。除了政府以外,取消一切房地产商的卖地权力,房地产商拿到土地后,必须按照协议开发房产。不开发者只许以原价交回政府,政府可以按银行标准给予利息。

  第三,设立经济适用房建设总局。去年我在新加坡调研发现,他们为84%的中低收入层提供的经济适用房,是靠非盈利的经济适用房建设局提供的,政府向该局提供低息贷款,向国家土地局购买专用的经济适用房低价土地,房子建成后除1-2室的用作廉租房外,大部分3室一厅住房以10万-20万新元的价格卖给中低收入阶层。为了保证我国经济适用房和廉租房的建设,需要借鉴新加坡经验,成立经济适用房建设总局。

  第四,确定经济适用房承建单位时,可以先核算建房成本,之后进行招标。去年我在温州调研发现,一个小区的建设,通过定价委托的办法交房地产公司承建,每平米给房地产公司提成28元。结果,这个小区的住房售价不含土地费仅有610元。我们可以由此得到启发,首先对居民住房造价进行核算,然后通过招标交给房地产商进行承建。

  第五,廉租房建设也可以学习深圳。深圳在新建

写字楼时,在附近建公寓楼,基本是27-35平米的小户型。这样既可以方便职工,又可以减少交通拥堵。

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