为什么要进行房地产调控 不是简单地为降低房价

　　如果认为调控就是简单地为了抑制或降低房价，无疑是对房地产调控的误读

    陶乐阳

　　近期，特别是“两会”后，从国家有关部委到各地政府机构，从各级官员到各界学者，从网络论坛到报刊评论，各种有关继续加强房地产调控的声音不绝于耳。可预见的是，在加强已出台调控措施执行的基础上，今年还会有新的措施陆续问世。

　　近两年我国房地产发展中出现了一些问题，进行恰当、有效的调控有利于社会和谐和整体经济的健康发展。但在房地产调控走到今天，面对极为复杂的局面，既要防止把房地产市场调控当成惊弓之鸟，也要避免房地产市场被调控成“老油条”。顺应民意固然重要，但解决问题才是根本，因此调控最终还是应回到房地产市场本身。

　　调控原因的多重属性

　　为什么要进行房地产调控？

　　面对这一看似简单的问题，估计目前尚无唯一的标准答案。房价上涨过快是引起调控最表面的原因，也是当下最为大多数人接受的原因。但笔者认为，如果认为调控就是简单地为了抑制或降低房价，无疑是对房地产调控的误读。否则同样地，股市去年爆发式的上涨，岂不也应该受到调控。

　　房价上涨过快会带来如下连锁反应。首先，前几年未及时购房和今后几年准备购房的人，越来越买不起房，因为近几年房价上涨的速度远远快于绝大多数人工资的增幅。这导致了很多人反应强烈的居住问题，毕竟对享受的等待是痛苦的。其次，房价上涨过快带来的高利润，引起购房按揭贷款和房地产开发投资资金快速增长，而开发资金中很重要的一块又是来自国内银行的信贷资金。因此此前有专家称“房地产绑架了银行”。房地产的健康发展已事关金融的安全稳定。再次，房价快速上涨还带来了明显的收入再分配问题，拉大了城市居民之间和城乡之间的财富差距。最后，房价快速上涨还会对相关产业、宏观经济、

　　姑且不论这几年房价快速上涨中，有多少比例是源自房屋价值重估和经济发展，有多少是投资、投机、炒作引起的不合理涨幅，但无疑引起房地产调控的原因有多重属性，既有微观层面的，也有中观、宏观层面的，既有经济的因素，也有社会的、政治的考量。正因为如此，要想避免一项房地产调控措施出台之后慢慢后悔，就应当在决定之前充分讨论、找准目标。

　　一刀切，兼顾因地制宜

　　正如托夫勒在《财富的革命》一书中写到的那样，社会和经济正表现出越来越明显的“失同步化”。当下房地产市场出现的问题正像一张杂乱的时间表加上一张模糊不清的地图。

　　同样的问题在各地房地产市场出现得先后有别。房地产行业具有明显的周期性，这一周期和当地的经济水平、发展政策等密切相关。我国经济从东到西，从沿海到内地，从首都到省会城市情况差别很大，对这种情况曾有学者称“一个中国，三个世界”。在这一轮房地产发展周期中，上海、北京、深圳等一线城市和南京、武汉、长沙等二三线城市起步时间相差了3年左右。因此，这一轮房地产发展中出现的问题在各地也就有先有后。如房地产投资和房价上涨过快问题，经过前两年的调控，加之市场自身的调节，有些城市的涨幅已经明显回落，甚至出现下降，而有些城市则依旧增速偏快。

　　不同的原因造成了各地房地产市场类似的表象。房地产行业的地域性特征明显，且与城市的定位、经济发展前景密切相关，如北京2008年奥运会万众瞩目，城市建设、房地产市场红火在所难免。从有关数据来看，各地房地产市场在资金来源、市场参与主体、供给需求等方面差异明显。不仅市场参与要素不同，而且各地市场运作机制规范程度也有所差别，这两方面导致目前各地房地产市场出现的类似问题背后却有不同的原因。

　　时空上的差异，决定了新的房地产调控一定要具体情况具体分析。在调控原则上，我们要一刀切，但在具体调控措施的执行上，或许更要因地制宜。

　　房地产调控正成为越来越多人的口头语。在这口头语的背后，房地产市场出现问题是假设的前提。只有对这一前提进行充分、准确地论证，找出问题的原因，然后才能考虑如何调控，调控谁，怎样执行、监督。只有这样，才能做到有的放矢，事半功倍。

　　就当下而言，值得提醒的是，房地产调控切莫“先开枪，后瞄准”，否则同样会对经济发展和一些人产生伤害。

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