限价房无法根治锤声一响房价乱涨

　　曹建海

　　限价房是去年“国六条”之后提出来的一个全新的商品住房形式。“限价”显然有“平抑”房价的含义。但是，要想起到“平抑”房价的作用，包括“限价”房、经济适用房在内的平价房屋卖盘数量，必须较之开发商自由定价的“高价”房屋要多；否则，平价房并不能起到平抑房价的作用，反而诱发人们为得到平价房的各种寻租活动，似乎不比开发商的“屠宰”好上多少。

　　被逼出现的限价房

　　深入一步思考政府出台“限价房”的背景，不外有两个原因：一是高房价导致的天怒人怨；二是开发商、地方政府对推高房价的相互指责，以及公众在痛骂开发商“黑心”的同时，也不自觉地把目光瞄向地方政府从土地拍卖的获益。据透露，从2001年11月到2006年4月，北京市在土地市场上叫做交易的土地是215宗地，1491公顷，总成交价是380亿，其中121亿是政府收益。

　　这些由地方政府收益推动下的土地竞拍究竟在房价当中起了什么作用，国土资源部在全国范围内展开的调查结果显示：北京市土地价格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，广州仅占11.4%。这个调查似乎在警告开发商们：土地出让政策没有错，错的是开发商的贪婪。但要指出的是：其实地方政府的土地拍卖，和开发商的土地囤积、房屋倒卖一样，都是推动高房价上涨的成本因素。

　　假定开发商2005年以平均500万元/亩的价格拍得了位于四环的土地100亩，准备于三年内完成开发销售；2006年地方政府在四环之内已经没有土地储备，只能征收位于五环的农村土地，假定2006年五环的土地平均拍卖价为550万元/亩，按政府计算的地价上涨幅度为10%；同样的，2007年政府在六环拍卖土地的价格为605万元，地价上涨仍然被控制在10%的范围之内。但是，由于四环、五环、六环的地价之间存在着一个基本的比价，假定是2：1.5：1，那么，到2007年位于四环的地价按照市场定价应该是1210万元/亩，地价的年平均上涨幅度为55.56%，开发商由于拥有了100亩土地，两年间就从土地上获利100亩×（1210万元/亩-500万元/亩)=7.1亿元，这应该是开发商获得暴利的真正源泉。五环的地价按照市场比价计算应当是907.5万元/亩，较2006年上涨50%，开发商只要在2006年拍得一个地块，就可以获得50%的土地收益率。

　　如果把这样的土地市场定价计算到房屋开发成本当中，恐怕就远不是国土资源部调查的，北京市土地价格在商品房成本中占22.98%比例了，而可能是50%~60%了！在这个成本之上，开发商再加上一些见不得人的行贿费用、公关费用、财务费用，以及通过操纵房价实现的超过开发成本(机会成本，不是实际投入)100%，或者是50%的销售收入利润，加上其在土地上的巨额获利，想不暴富都难啊！所以近年来国美、顺驰甚至联想集团都一头扎到房地产上，看重的正是这个比从事科技开发、商业零售、房屋中介高出几百倍投资回报、千年难现的跻身比尔·盖茨等超级富豪行业的大好机会。

　　可见，正是一些地方政府追逐“私利”的行为，才造就了开发商更快、更丰厚的超级获利机会；正是一些政府的“有限土地的市场化”而不是全部土地的市场化，让地方政府的土地出让价格成为土地市场的唯一标杆，才出现了“锤声一响、房价乱涨”的双簧局面，而受害的只有老百姓了。

　　限价房只是一种短暂过渡形态

　　由于存在上述土地制度和财政制度的弊端，必然会造成本地人和外地人之间在立场和利益上的冲突。在目前的体制下，对于那些长期在北京生活、但不从事工作的人而言，暂时不能享有与北京人同等权益的做法，从短期来看也是一种合理的权衡之举。

　　一旦从土地制度上解决了地方政府和开发商获取暴利的机会，接下来就主要对付住房投机问题。我认为，对于拥有多套住房的本市居民，以及上面第二类外地人，必须将其纳入“房地产投资或投机商”的范围进行管理。就是说，工商管理部门应当对他们进行企业或个体经营户登记，税务机关对他们征收累进的房地产占有税、营业税和资本利得税，银行应当取消其以居住消费名义获取的优惠消费信贷资格，改为工商业固定资产投资信贷。这样房价将会迅速实现理性回归，银行的损失也将控制在最小范围。

　　再说说政府限价房的最终归宿。我认为政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来政府组织房地产开发的重点，应是政府放弃土地经营的经济适用房为供给主体的建设。地方政府的一项基本职责，就是要严格禁止向开发商出让土地。地方政府应致力于房地产开发模式的彻底转变，通过地方政府主导房地产开发，将房地产开发企业从事房屋开发组织管理中的总收入，严格限制在房屋建造成本的3%之内，逼迫这些企业转型或消亡。

　　其中，经济适用房建设应当遵循“限户型、限价格、限销售对象”原则，杜绝和打击购买经济适用房用于牟利的行为；为了充分利用现有存量土地资源和调动社会各界建房的积极性，可以放开对单位建房和个人集资合作建房的限制，由政府规划单位现有土地和为个人合作建房提供平价土地，通过审查建房人资格，限制住房的投资、投机和租赁经营，将其纳入全新的政府经济适用房供给计划；

　　(作者为中国社会科学院国际投资研究中心研究员，学术委员会副主任)

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