曹建海：中国房价的形成机制宏观影响及改革途径

　　■大势观察■曹建海

　　目前，全世界的投资者都在关注中国的房地产投资和房价问题。总体来看，2006年以来中央的宏观调控政策和一些地方政府出台的政策，不仅没有起到抑制房价问题，在某些程度上甚至是火上浇油——房价越调控越高涨。因此，从理论上分析房价的形成机制及其影响非常有必要，并有可能对未来的房地产政策调整起到应有的作用。

　　中国住房价格的形成机制

　　（一）住房价格是住房价值的货币表现形式

　　价格是价值的货币表现形式，价格围绕价值上下波动。这是马克思关于价格与价值关系的一般描述，这个描述在房地产经济当中同样适用。关于房屋价值问题，我认为最主要是作为消费品能够对我们用户带来的效用，这个效应量决定其价值的大小。

　　当然房子也可以不做消费使用，而是作为生产资料或投资品直接商用。如果不存在邻居的投诉，或者租户能够提供给邻居足够的补偿，租户也可以考虑把住房租给一个服装厂。那么这个住房就变成了工业生产的厂房了。在中国城市的城乡接合部，很多村民的住宅被用作工厂租赁出去，可见住房还可以随时作为生产资料形态进行转换。总之，不管一个住房是用于居住使用，还是作为一个工厂使用，其带来的作用都可以折算成为一个数值。作为一个基本住宅单元使用，房屋可以给用户带来御寒、舒适、睡眠、娱乐等功能，而且包括房子周边的配套设施如邮局、银行、超市、公交、休闲娱乐、

医院等给他的生活带来的便利，更重要的是住房毗邻工作场所给其上下班带来的时间和交通费用节约的功能——这些功能是有价值的，对这种价值的衡量决定了消费者愿意为之支付费用的多少。

　　房屋的这个价值在一个临界点上是无差异的。这也就牵涉到土地本身的属性问题。我们一般认为土地属于投资品，属于生产资料，但实际上土地作为厂房承载物时属于生产资料，而作为住房承载物时属于消费资料。简单来说，住房不同于商用房，既然住房不是工厂，也不是商用房、

写字楼，它肯定是作为消费品，它的价值就是这个房子本身及周边配套设施给用户带来的价值；如果房子位处郊区，周边配套设施不完备，那么房屋价值相对就低下来。这就是一个级差地租的概念。不管是土地经济学还是空间地理经济学，最终指向的，都是这个基本道理。

　　（二）市场供求和住房价格形成

　　目前，中国房价形成机制已经基本上形成了以房屋价值为基础，由供求决定的围绕价值上下波动的房价形成机制。关于供求如何影响住房价格的形成，可以从长期和短期两个视角进行观察。一般而言，住房的使用周期非常长，因而不像其他商品，在很短时期看出价格走势。由于住房的寿命非常长，消费者可以直接从生产者手中买到房子，也可以从中间机构手中买房，但是中间机构手中持有住房的周期可以长达十年甚至二十年。在这里，这些中间人、中间机构持有住房起的是零售商作用。从这个角度来看，长期住房供给主要是人们除了自用之外，用于售出或租赁的房屋，也包括大量的由个人、房地产投资机构占有的、用来出售或租赁的房屋；而那些最终用来居住的消费者才是住房的需求者。这种供求从长期来看通过住房价格调节平衡。考虑到人们的住房需求具有很强的弹性，除非有很多人找不到房屋居住，一般而言严重的住房短缺情况很少会出现。

　　短期供给和需求分析具有非常强的现实意义。现在我们大量的人都热衷于买房子，有的购买了第二套、第三套，从而起到了零售商的功能。这些人购买这些房屋要么租出去，那就属于投资行为；要么是存起来不用，等待房屋的增值，这就属于典型意义上的投机行为。由于现行住房消费信贷的松弛，这些需求都能够以消费的名义，得到银行消费信贷的大力支持，进而形成庞大的房地产需求，形成短期住房市场严重供不应求的情况，房价也因而持续上涨。

　　短期的住房供给包括住房存量和新建住房。住房存量包括国有土地上的房屋供给，除了上世纪七、八十年代建的住房外，基本上为房地产开发商建设开发的商品房。新建的住房可分为国有土地和集体土地房屋，前者基本上由房地产开发商提供，后者由农民集体自主建设，不能拿到产籍证明，基本上只对城市租赁市场起一定的平衡作用，而对国有土地上的住房销售价格影响比较小。

　　由于现在国家政策中定义的住房供给基本上是新建住房，面对的需求当中包含了80％以上的投机需求，这些需求目前都被视为有效需求。所以在这种供求格局下，房屋供给永远不能满足需求，因为投机性太强。这就形成了像北京市的情况，明明是供大于求，但住房价格偏偏不断上涨！为什么说北京的住房是供过于求的呢？有两个指标可以说明：一是北京市有多少房子？多少是空的？二是北京市的房租水平为何是下降的？房价上涨的一个根本原因，在于大量的投机需求被现行政策定义为实际需求了，所谓庞大的实际的可持续的需求决定了房价永远上涨，这显然不是真实的情况。

　　房价高涨

　　对中国经济社会的宏观影响

　　（一）对通货膨胀的影响

　　关于房价上涨对消费物价指数的影响，存在着诸多的争议。由于国家统计局把住房定义为投资品，房价不能成为消费物价指数的一部分；而租金的持续下降反而抵消了物价上涨指数。另外一种影响在于，房价高涨很容易形成其他生活必需品如粮油价格的比价复归。因为住房再重要，也不能对吃、穿、医疗、教育等消费形成任何替代！究竟是粮食重要还是房子重要？当前我国出现了大范围的粮油价格上涨的现象，一定程度上可以归结为在房屋价格不下降情况下，其他产品的比价复归——这是一个正常的现象。因此，房价对物价上涨的影响可以归结为两种情况：一种情况是，房价不降，粮价上涨；另一种情况是房价下降，粮油价格保持不变。如果由于房价高涨导致粮油价格翻番上涨，进而导致国家出现恶性通货膨胀，后果将不堪设想。

　　（二）形成严重的个人收入分配问题

　　房价高涨将形成严重的收入分配问题，表现在城乡之间、政府与公众之间、投机者和银行之间等等。

　　1．城乡之间。城乡之间，农民的土地永远只能卖给城市。这就好像农民养了一群宠物狗，但是只能按照十块钱一斤的价格卖给城市，不能得到宠物狗应有的一百万元的价值。由于现行政策不允许农民对土地做商业开发，只能交给政府，由政府再批发给开发商统一开发，最后高价销售给公众。这成为我国目前城乡之间城市掠夺乡村、财产大转移的一个制度性问题。

　　2．政府与公众之间。政府是全体人民的代表，不应该有自己独立的利益，更不允许成为和全体人民利益对立的利益集团。但现在全民的土地被各级政府拿去高价卖掉了，卖给谁了？还是卖给了全体人民，最后政府得到土地收益，形成了所谓政府掠取公众财富的分配效应。由于现行体制下的公共财政支出还不是很透明，催生了一大批通过权力获得财富的阶层，这是一个通过权力的再分配。

　　3．投机者与银行、公众之间。现在来看，我国的房地产市场主要存在三级投机者：一是地方政府，把土地低买高卖获得土地收益；二是开发商，表面上是生产者，实际上只是雇佣建筑企业，在产业链中仅仅起囤积和高价卖掉商品房屋的作用（这种功能在自建房当中是毫无意义的）；三是散户和中外投机者。这些投机者都可以得到银行支持，关键是银行也想从房价上涨当中分一杯羹。所以，从某种程度上看银行也是投机者。在这些投机博弈当中，银行是最不明智的投机机构，但是对银行代理人来说这样做是经济的。这是第二个再分配作用。现在像上海这样一个城市，明明很多人家里都买了房子，没有存款了，为什么上海市城市居民储蓄在上升而没有下降呢？实际上大量存款转移到一些富人的私人存款账户上去了。

　　（三）影响一国产业国际竞争力的根本提升

　　现在房地产开发赢利模式的资本吸引力非常大。既然这样可以获利，谁还愿意经营实业搞自主创新呢？因为，相对于房地产开发而言，做彩电一台只能赚到三四十块钱。这样，房地产成为最强的赢利模式，导致各种投机成风，制造业没有人潜心做了。另外，房地产投机的结果，导致地价、房租在未来时期大幅度上涨，这样将严重降低一个国家的产业竞争力。

　　（四）破坏自然和谐

　　现在中国各地城市规划好像很好，但是2005年瑞士洛桑国际管理学院的国家竞争力项目研究中，有一个城市规划和自然环境评分，69个国家样本当中，中国位列倒数之一。中国一些部门认为房地产开发推动了土地节约利用，推动了城市规划落实，所以是有贡献的。现在看来，中国的城市建设基本上都是在铺大饼，围绕城市边缘进行庭院式开发，这种开发模式得到房屋容积率高，卖的房子多，房价、地价容易上涨，是一个典型的暴利模式。但这种开发本身制造了交通拥堵。所以中国这种开发模式、城市建设模式形成的城市格局，基本上是一个非常糟糕的城市规划格局，而且形成大量非节能的垃圾建筑，属于对社会资源的巨大浪费。

　　解决高房价问题

　　要从体制深处寻找对策

　　房地产是全局性问题，所以改革房价不能就房价谈房价，肯定涉及几个制度的改变，包括经济制度和政治制度的改革。

　　经济制度改革涉及土地管理制度、税收制度和金融制度的改革。我认为土地产权制度必须改革。现在的土地产权制度让地方政府做土地的惟一垄断者、经营者，他又惟一拍卖给开发商，开发商再通过零售卖给城市居民。在这里，土地本来是全体人民的，但地方政府、开发商通过中间层层运作转移了社会财富。这种土地经营绝不是土地市场化。土地市场化要求所有者和需求者之间直接交易，所有者实际上应该是农民集体。只有土地供给者和需求者之间正常交易，才能形成一个合理的要素市场化的土地制度。现在完全是官商经营的体制，这是一个与市场化背道而驰的土地制度。

　　从税收制度看，目前中国实行特殊的生产型增值税制度，基本上就是在工厂征税，不在消费者环节征税，形成所有城市都是工业城市的通病。通过工业城市建设，地方政府获得地租、税收，另外，对房地产没有实行合理的占有征税制度。在欧美发达市场经济国家，城市是消费型城市，政府税收主要从公众手中征税，包括消费税（也就是增值税）、财产税、个人所得税。如果是这样的税收体制，北京市来的人越多，政府的税收就越多，这个城市就是消费城市；反过来，就容易诱导城市成为生产型城市。所以，要改革房地产价格体制，调整税收结构、征持有税是一个必然的选择。

　　房屋开发制度必须改变由开发商开发的格局。房屋既然是消费品，完全可以自己做。现在，搞对象不许自己搞，却必须经过中介机构。这样很不好。明明可以自己免费搞对象，偏偏要通过“介绍人”，让这个“介绍人”拿走大把的银子。所以，必须允许自己建房、合作建房、

房地产商业开发同步并举，如果你开发的便宜、质量好，我就买你的，否则我就自己建。

　　金融体制改革也势在必行。现代银行在房地产活动中扮演了什么角色？明明是最吃亏的，还要乐此不疲？世界上没有永远上涨的房地产市场，如果不改革金融制度，听任银行把大量贷款投放到房地产市场上进行投机，则金融崩溃的局面总有一天会到来。

　　政治制度变革最主要的是打击官商勾结。现在房地产制度关键的问题是什么？就是把全民土地资产以国有化名义、以城市规划的名目拿来，再通过官商勾结交给开发商，从中私有化了。政治体制不改革，房地产问题就解决不了。中央现在已经意识到这个问题的严重性了。

　　关于近期的房价走势，我认为2007年上半年房价还会继续上涨，这是惯性。我认为，奥运会之后，由于一系列政策的作用，将导致房价必然回落。

　　（作者单位：中国社科院工业经济研究所）

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