曹建海：北京房价预计2008年后趋于理性

　　曹建海／文

　　奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001-2005年，北京房地产开发投资年增长速度分别比同期全社会固定资产投资活动高出3-15个百分点，反过来成为推动北京市固定资产投资迅猛增长的最重要因素。然而，由于在土地出让方面的严重不规范，以及地方政府出于增加收入的目的竞拍土地等原因，造成北京市房地产开发投资泛滥。过度的炒作和销售上的弄虚作假又造成价格虚高且涨势不减，2006年1-7月北京市平均商品住房销售价格接近每建筑平方米8000元的价格水平，远远超过了普通居民的承受能力。可以说，2008年奥运会为北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的理由，但房地产业的发展则在很大程度上偏离了正确的方向，并且在一定程度上成为对社会有害的行业。

　　预计2008年以后以下几个因素可能会对当前过热的北京市市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制

　　开征物业税

　　中央方面首次提出征收物业税是在2003年10月召开的十六届三中全会上，当时的提法是：“适时、择机开征房产税。”并且从2003年开始，已经有一些城市开始空转模拟物业税试点。在当前房价不能抑制的情况下，征收物业税可以说已经提到中央的议事日程上来了。

　　征收物业税主要的好处有：首先，可以理顺中央和地方在财权上的关系。1994年开始的中央税制改革导致税收占GDP的比重也稳步增长，但是中央的财权和事权不对称。物业税属于地方税种，如果开征，可以更加匹配中央和地方在财权和事权上的关系，有助于建立节约型社会，有利于转变政府职能。其次，物业税是根据财产显示征收的，它可以起到公平纳税、促进社会稳定的作用，避免了现行的实际上的累退制的直接税征收的根本弊端；再次，在当前中国房地产大开发和房价不断推高的背景下，可以抑制对房地产占有的无限欲望，抑制房价上涨，限制房地产开发，控制地方政府和房地产开发商对公众财产的任意剥夺；第四，由于城市物业税的法定税率远远高于乡村，城市的多重纳税有利于调整城乡不动产的价格体系，也就是降低城市房地产价格和乡村房地产价格的差距，有利于从财政上保证城中村和农村居住环境的改善；第五，在房地产价格高涨时，物业税可以减少房地产交易。

　　预计物业税可能在2008年以后征收，届时必将对北京市虚高的房价，特别是对投机性购房产生大幅度的抑制。

　　落实购房实名制

　　实名制是明晰私人财产最基本的制度，无论从保护私有财产、防止市场欺诈、调节收入再分配、维护社会公平等方面看都具有积极意义。落实实名制购房制度，有利于避免目前在房地产市场中大量存在的内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。诚信是市场经济最基本的要素，政府有责任在各个领域推行诚信，打击商业欺诈。当前我国房地产投机盛行，与主管部门监管不力或制度性匮乏有着直接关系。但根本的原因还是与中国缺乏统一的个人账户，以及基本上不具备私人财产明晰化的机制和改革动力有关。如果物业税征收能够得到顺利推进，地方会有动力落实实名制。

　　如果购房实名制能够得到落实，相信可以沉重打击房地产领域猖獗的住房投机活动，有利于房价的理性回归。预计购房实名制的真正落实将和物业税的征收同步进行。

　　人民币升值已是大势所趋，人民币升值预期对北京房地产产生怎样的影响呢？从短期看，人民币升值预期会刺激国外热钱进入，并大量持有不动产进行投机，但国家已经和准备出台的控制外商投机房地产的政策将会使住房逐步回归到非贸易的范畴，外资对房地产价格的推高影响逐步消失。从长期看，人民币升值一方面可能使包括北京在内的国内房地产处于全球的高位，刺激大量获利会吐和价格下降；另一方面，人民币升值可能使我国的产业国际竞争力受到削弱，控制房地产价格就成为提高国家竞争力的基础政策。

　　利率调整

　　目前，我国银行利率处于历史上的低位。虽然中央银行连续4次加息，但目前的银行贷款利率仍然处于较低水平。如果把住房价格因素考虑到CPI的统计当中，则我国当前的CPI可能远不是国家统计局统计出的1%，而有可能是10%甚至20%。按照这个物价指数，当前我国处于严重的通货膨胀当中，实际利率是一个负值。大量的研究成果认为当前我国的货币供给处于“流动陷阱”阶段，这是造成我国房地产投机盛行的一个重要因素。

　　基于规避金融风险和利率真实化的要求，特别是控制以房地产投资为核心的经济过热问题，未来时期中央银行大幅度升息的可能性是存在的。而升息对房地产价格的抑制作用十分明显。

　　控制住宅商用

　　住宅商用是目前大量的投资和投机性(出租是为了覆盖物业费和折旧费)购房回收成本的重要渠道，也是当前北京市已售房屋供给超过住房消费实际需求的一个重要证据。但住宅商用的最大弊端是侵害了其他居住者的利益，例如住宅楼电梯、楼道、绿地及其他公共设施和空间的过度占用，以及因为外来人员增多、成分复杂而造成治安问题也非常严重。北京市工商行政管理局发布文件规定，从19日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。范围限于餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所(含网吧)、生产加工和制造5类企业。不排除今后时期北京市工商局提请市政府制定相关规章以全面禁止“住宅商用”，将会对投资性住房购买以及商住合一的住房业态形成沉重打击。

　　廉租房、

　　随着房地产调控政策的不断出台，廉租房和限价房将成为今后时期北京房屋供给的一个重要的的供给形式。目前北京市廉租房主要面向10%的城市低收入阶层，且采取实物补贴与货币补贴相结合的方式；经济适用房今后的走向将采取以租代售的方式，用以解决城市中低收入阶层的住房问题；而限价房政策的出台则意味着在今后的政府供地中，政府将采取房价和地价两头拍卖的方式，其目的在于挤压房地产开发中过多的利润，更重要的是有利于社会公平。从长期来看，我们认为限价房将成为北京市的住房供给的主要形态，并且将从扩大供给和市场类比两个方面压低过高的北京房价。

　　因此，随着2008年奥运会结束，以及国家和地方政府出台一些关系宏观调控和人民生活的政策，北京市的房地产市场将会经历一个正本清源的理性回归，房地产价格也需要逐步回落，从而体现其实质上的供需平衡以及对泡沫的合理挤压。