张广宁高调与房价较劲 频出狠招能否奏效

　　把房价降下去是除投资者和地产商外几乎所有百姓最愿意看到的事情，但这一愿望则不完全随人们的意志而实现，广州目前所采取的举措和取得的成效，尚未能给人们以足够的信心

　　★ 本刊记者/谢良兵(发自广州)

　　1月23日，广州“两会”期间，“我也管不了房价，但我会尽量把它调低”；

　　2月2日，广东省“两会”期间，“房价肯定会降下来，起码是小户型肯定要降，不降也要把房价稳定下来”；

　　3月5日，全国“两会”期间，“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急”；

　　3月15日，全国“两会”期间，“控制房价，我的底气是很足的”；

　　3月26日，广州市政府常务会议上，“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”；

　　……

　　以上是现任广州市市长张广宁的语录。

　　与房价“较劲”，似乎成了这个春季张广宁的主要任务。从广州到北京，再从北京回到广州，张广宁一路大胆而直白地谈论广州“高房价”的现实以及市政府控制“房价”的信心，这得到了无数广州甚至是全国民众的“力挺”。

　　当然，张广宁比任何广州人更明白，相比言论或承诺的快感，接下来的行动将会变得不是那么的容易和轻巧。

　　稳定

　　张广宁高调“较劲”房价，除了契合中央关于“调控房价政府要切实负起责任”的精神之外，也来自于广州近十年来楼市稳定神话打破之后的压力——1996年到2006年这近10年间，广州的楼价一直处于相对稳定的状态。

　　20世纪90年代初，一股“房地产狂潮”席卷海南、北海、珠江三角洲甚至全国。此时，港资地产商开始北上，广州成了他们抢滩内地的“桥头堡”。香港地产大鳄们在广州市区大量开发高档楼盘，刮起了一股强劲的“香港风”。

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同博士，也是那个时候开始接触房地产。他向记者回忆说，那时广州楼价处于一个上升期，环市东世贸附近的高层洋房售价在7000～8000元／平方米；而位于天河地区尚未形成

　　“当然，那个时候楼市的主要销售对象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一出手就买下三五套甚至十多套的单位。”韩世同称，一方面是地产的持续热温，一方面是产品仅依靠港澳人士来消费，供大于求，“泡沫随之产生。”

　　1994年，国家开始紧缩银根进行宏观调控，广州尚未成熟的房地产业遭遇几乎致命的打击。楼价开始“大跳水”，均价从9000元／平方米以上的高位直跌到6000元／平方米以下。“那时大家落荒而逃，楼市简直是惨象环生啊，好多烂尾楼。”韩世同说。

　　这段时间，广州房价涨涨跌跌。根据有关部门的资料显示，1996年广州商品房平均价格为6616元/平方米，1997年中心区房价为每平方米8473元。而当时的上海房价尚不足每平方米3000元，北京也只是每平方米5357元。

　　不过，连续3年的“紧急调控”，广州房地产市场最先开始了“落潮”。资料显示，承受了冲击的1998年广州房价只有每平方米4972元，比前一年度下降11.45%。到1999年已经回落至5601元/平方米的水平。

　　此后，广州楼价波动幅度就一直控制在1%～4%的范围内。到了2002年，当北京、上海等地中心区房价由每平方米3000多元向上万元迅速飞升时，广州总体楼价在全国35个大中城市中最为平稳。

　　一些当年“房地产热潮”中开发起来的楼盘，至今未能恢复元气。比如，越秀区应元大厦的售价1996年是每平方米12000元，到2005年每平方米已经降到6000元。整个广州“二手房从1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米。”

　　但是，2004年，广州楼价“潮头”再起，市区楼价从2003年的每平方米3888元大幅上升，达到每平方米4618元，2005年商品住宅均价达到了每平方米5114元；接着又涨到了2006年的6806元/平方米。如今，连番禺的均价也超过了6000元/平方米。

　　这是自1997年之后首次出现的房价高企行情。从2004年从楼价“止跌回升”开始，2004年的涨幅为18.8%，2005年的涨幅为10.8%，2006年的涨幅则首次突破20%。这意味着，近三年来广州市一手楼价累计涨幅超过60%。这个涨幅已经挤进全国前三。

　　根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站截至3月31日的统计，3月份全市十区一手住宅均价达8096元/平方米，虽比起2月份均价8129元/平方米略有下降，但已是第二次闯过8000元/平方米的关口。

　　这些数据让广州楼市在沉寂多年后，成为继上海、北京、深圳楼市大热后全国新的焦点所在。也让许多广州的市民有点无所适从。当然，更让广州的政界开始为此担忧：近十年来一直比较稳定的广州楼市，能否承受如此的涨幅？

　　而本刊接触的地产专家均认为，广州目前的房价相对而言尚处于合理状态。因为目前广州商品房价格，纵比未达到1997年本地楼市历史峰值，横比又低于京、沪、深等城市的价格水准。“但上涨幅度太快，也容易出现泡沫。”一位专家说。

　　政府与国企“做交易”？

　　广州市政府对房价的担忧，体现在行动上，则被一些人认为是“病急乱投医”。比如，允许单位自建房，就被许多人诟病为“福利分房”的回归。早已开始实践的广州钢铁集团单位自建房小区——金鹤苑，经媒体披露后，瞬时成为“明星”小区。

　　32岁的朱力是广州某大型国有集团企业的技术人员，在听说广州允许单位自建房之后，兴奋了好几个晚上。他还特意找个周末的时间去参观了一下金鹤苑。“听说我们公司有好多自有地，要都能盖自建房，应该能轮上我的。”朱力说。

　　从广州市花地大道南拐进兴渔路，再行500米左右，就是广州钢铁集团的单位自建房小区“金鹤苑”了。小区内环境十分优美，有大片的绿地，还有假山、喷泉、绿树……和许多商品房小区一样，保安不时地在小区内巡逻。

　　这个2004年3月28日正式开工的自建经济适用房小区，共有14栋楼，750套住房。2005年4月，广钢开始进行自建经济适用房的预售。当时为了能尽快卖出房子，广钢还引入了银行按揭和公积金贷款，只需要首付20%。

　　该小区2005年11月建成交楼，均价为2050元/平方米，而现在周边的房价普遍在5000元/平方米左右。据广钢集团董事长、党委书记陈嘉陵介绍，这个价格是根据当时经济适用房2300元/平方米的限价做出的。

　　陈嘉陵回忆说，1999年底，由于已经停止了福利分房制度，当时广州市有关部门提议广钢参照北京、上海等地做法，自建经济适用房。广钢将想法形成方案报了上去，很快得到了有关部门的积极支持。自此，广钢集团成为单位自建经济适用房的试点。

　　“从设计、投标、建造成本、工程质量直到售价等各方面都引入了市场竞争，而且产权属于购买的职工。”陈嘉陵说。对于媒体曝光“一些业主拿到房产证后进行租售等经营性活动”的报道，广钢有关人士表示，集团已开始重视并会完善有关制度。

　　尽管对于单位自建经济适用房，不少专家学者进行了质疑和抨击，并且即使是广州市民内部，也存在着不同的意见，但市长张广宁以及市房管局的官员依然为其正名。单位自建房也早在2006年9月成为《广州市住房建设规划(2006-2010)》中的重要内容。

　　“由于广州市严重缺地，很多地都掌握在大型国有企业手中。允许单位自建房，其实也是在和这些单位做交易，以期回收更多的土地。”广州一位地产专家对记者说。目前能够自建房的单位有解放军某医院、广铁集团羊城铁路总公司等七家。

　　银河证券分析师魏志华分析说，广钢主厂区土地面积达138万平方米。除此，在与南海市交界处还有一处约16.5万平方米的土地。广钢的庞大地皮无疑成为市长实现降低房价诺言的一面“王牌”。而张广宁正是由广钢基层做起，到广钢集团董事长，再到市长。

　　据介绍，主厂区地皮位于珠江边的鹤洞大桥西面，是广钢股份于1996年买下，现账面成本摊销到4967万元，合每平方米仅36元。作为广州市区内仅剩的大型江边地皮，最适宜建90平方米以下的“双限房”，即使以容积率为2来计算，也可建3万套房子。

　　建于上世纪50年代的广钢已经不再适应广州市的飞速发展，空气、躁音等污染令周边居民投拆甚大。于是，广钢股份原本计划在2010年亚运会召开前，与广船国际整体搬迁到南沙开发区，“现在看来，这个搬迁计划有望加速进行。”魏志华说。

　　频出“狠招”能否奏效

　　开弓没有回头箭。广州市长稳定房价的承诺一出，就只能付诸实践。事实上，张广宁也的确按照这样的步骤在有条不紊地进行着。除却允许单位自建经济适用房外，从年初至今的一系列“狠招”出台，让人们似乎看到了楼价下降的希望。

　　3月26日下午，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议，审议并原则同意了由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，业内人士称之为“穗七条”。

　　“穗七条”规定了加大土地供应、收回闲置土地、整治房产市场、老城区改造等七大措施，力求抑制广州房价的过快增长。这个“穗七条”被认为是包括《广州市住房建设规划(2006-2010)》在内的2006年一系列政策的延续。“已经不是花拳绣腿。” 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说。

　　他认为，这次政府的态度与以往有明显的不同：以前广州市政府认为房价不高，现在承认“高”了；以前认为房价不能降，现在则认为应该降低中小户型的房价。所以政府的态度、立场、观念以及方法都有所改变。

　　在这一系列“狠招”中，继续加大土地供应以及加大保障中低收入人群居住的小区的建设，成为重中之重。据悉，2007年政府保障型住房建设3.32万套，建筑面积262万平方米，其中廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设168万平方米。

　　日前，广东省出台了完善住房保障制度的具体实施方案，其中规定，各地年度经济适用住房竣工面积要达到当年商品住房竣工总面积的8%以上，廉租住房则要达到5%以上。同时，廉租住房和经济适用住房用地不得低于商品住房用地总量的10%。按照“穗七条”，在2010年底前要建设840万平方米的经济适用房。

　　事实上，自1986年至2002年，广州共建有7个经济适用房安居小区，解决了3万多户中低收入家庭的住房问题。2000年时，广州为此耗资40.5亿元。后来由于资金问题，经济适用房的建设，到2002年则完全停止。

　　1月30日，在经历一波三折之后，全国首例“三限双竞”地块(限户型、限房价、限销售对象，竞房价、竞地价)——广州科学城H3和H4地块成功出让，总面积达23万多平方米，限价房最高限价为6000元／平方米。“三限双竞被人们视为非常好的措施，但是到现在拿到地块得开发商还未进场，由于手续不完善等原因而开不了工，这是个严重的问题。”韩世同说。

　　而此次“穗七条”中对于限价房并没有着重提出。业内人士普遍认为，在“五年规划”中限价房的比重很大，但是“穗七条”未提及，是一个奇怪的现象。

　　另外，本刊接触的一些专家和地产商对政府能否完成规划土地供应量表示担忧。因为过去几年广州土地出让一直存在的问题是，每年住宅用地的实际供应一直远远低于土地出让计划，无法满足后续的房地产开发以及市场需求。

　　数据显示，2006年广州市共出让各类经营性房地产开发土地35幅，土地面积206万平方米，总建筑面积492.33万平方米，仅完成年度出让计划24%。市属八区的住宅用地面积仅占年度计划的19%。

　　同时，中心城区的土地出让屡创“天价”，很难让人看到楼价下跌的征兆。市区土地供应日渐萎缩，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周边区域发展，与普通市民的需求有较大差距。因此买房人只能在“看得上的买不起、买得起的看不上”的矛盾中苦苦挣扎。

　　一个楼市，各自表述

　　在广州，关于地产调控，官方和地产商基本上是各说各话。因此有当地媒体称广州的地产圈是“一个楼市，各自表述”：即官方数据是楼市平稳；业界认为楼价高处未算高；地产商则更务实，表面上紧跟政府言论，暗地里加紧高价抢地。

　　2006年温家宝总理曾在为第100届广交会揭幕之机，考察广州当地的经济发展情况，而房地产就是重点之一。当时，除了没收到风声的小型地产商外，很多地产商几乎停止了推盘活动。

　　在广州，大盘开发是不少地产商的开发模式。目前广州至少有十个楼盘的占地面积超过一千亩，而二百亩的楼盘只能称之为“中小楼盘”，三百亩的楼盘则比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地产商手中。

　　据称，仅在广州老城区，地产商手中就握有900万平方米的储备用地。一些较小的地产公司也在抓紧储地。去年9月拿下广州首个“限户型”地块的某集团，其营销中心副总甚至公开表示，该集团手里掌握的地块已足够开发两三年。

　　韩世同认为，目前各地偏好“大盘”开发，“造城”或“城镇开发”，一次性出让土地面积过大，造成了开发企业的区域垄断。在垄断条件下，开发商依靠垄断力量制定垄断高价、赚取垄断利润，造成房价的增长。

　　广州市政府显然也看出了苗头，因此在《广州市住宅建设规划(2006—2010)》中，有5350万平方米的住宅建筑面积，政府有意安排其中的43%由房地产商用手中的存量土地解决，其他由政府通过土地供应。不过，效果尚待观察。

　　尽管张广宁控制房价论刚出来的时候，就有地产商称，政府绝不可能控制得了楼价。但更多的地产商都回避对此进行评论。“既然市长都表态了，我们就不说什么了，太敏感了。”一位地产商对记者说。

　　不过，与这种回避相比，地产商的实际行动却未见少。“五一”黄金周未到，广州许多楼盘已开始启动营销策略。还有一些地产商暗地里升价。广州大道某楼盘一周内均价提升3%，目前已达12000元/平方米。

　　另一方面，一些地产商借拍卖，不断抬升区域楼市的价格。有媒体报道，位于广州白云山脚下的两块前“地王”——种鸡场和种猪场地块，时隔近两年，这两个相连的地块却一直不见动工迹象。但该区域的楼价却已经被节节抬高。种鸡场地块最终成交价高达5亿元，楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米。

　　就在张广宁“炮轰”房价的同时，3月13日，万科集团在新年第一拍中，以7082元/平方米的楼面地价夺得广州海珠区一块占地9000余平方米的地块。相比去年住宅地块的最高楼面地价5481元/平方米，这一价格又高出很大一截。

　　对此，广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，市长保证“要使房价降下来”的话音未落，其管辖下的国土房管部门就用“价高者得之”这一法宝，在“以丰补歉”的名目下与发展商一起，又一次创下了广州住宅用地的超级天价。

　　这多少让那些仍在观望的买房人有些失望。更多的“空军”(广州称持币待购的买房人为空军)们，也许还要等待下去。可资佐证的是，3月28日，中国