调控之困：利益之争阻碍了调控

　　时寒冰，生于1972年2月，MBA硕士。中国财经传媒人联盟特邀观察员，《上海证券报》评论版主编（曾兼任新华社所属现代金报和现代快报评论主编），曾主编网刊《中国》，并曾作为中央人民广播电台特邀嘉宾发表时事评论。

　　10月8日-10月15日，新浪财经把一周的时间留给时寒冰。----编者按

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利益之争阻碍了调控     10月15日  星期日

　　文/时寒冰

　　2006,中国房事困局黑皮书(之七)

　　当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。

　　然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……

　　中央出台的宏观调控政策，目的在于促使房地产市场的稳定、健康、持续发展，从长远来看，这对地方政府和开发商并非没有益处，关键在于，无论地方政府还是开发商，都深知房地产市场存在的泡沫何等严重，在短视思维的主导下，他们更关注眼前的利益，至于泡沫破灭前的最后一棒将由谁来接，他们并不关心。因而，地方政府和开发商，常常对中央的调控政策阳奉阴违，当面一套背后一套，对调控百般抵制。

　　房市调控，有一个很怪异的现象，凡是可能触及相关利益集团切身利益的，总会遭遇重重阻力，难以真正贯彻下去，而诸如对

　　现在，不少既得利益集团的代言人，又在积极鼓吹收物业税。道理同上，与其他调控措施相比，征税既不触及地方政府的利益(它是征税的受益者)、开发商的利益，也不触及包括建设部、土地资源部等在内的有关部门的利益，其实施的阻力会很小，即便调节失败，政府也会因为开征新的税种而增加收入。还有什么措施比这更令政府心仪的呢？但是，在房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下，在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下，将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。

　　倘若动用物业税来调控房价，房价没有下跌反而上涨，凭空给公众增加了新的负担，而决策者却变成了唯一的受益者，他们该如何面对公众的质疑？要知道，国民纳税的目的是换来政府提供的公共服务，而不是欺骗和掠夺。

　　以税收的方式来调控房价，乃是南辕北辙之举。房价为什么居高不下？根源在于相关利益集团的操纵和垄断，在于相关利益集团以牟利为目的的掠夺过于残酷和血腥。房市调控只有真正触及这些既得利益集团的利益，才能取得实质性效果，否则，绕开既得利益集团的调控，永远都不可能起到作用。说得再直接一点，如果调控不触及地方政府、开发商等既得利益主体的利益，还调控什么呢？为何调控了一年还没有抓一些贪官更能触动房价？这些都值得决策者深思。

　　由于调控本身就包含着有关部门之间激烈的利益博弈，不仅地方政府阻挠，开发商们抵制，负责调控的主体自身也常常出于众所周知的利益因素，走出种种令人费解的棋路。二次房地产宏观调控，最大的亮点是九部委出台的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”的细则，这一规定对扭转人们畸形的住房观念将起到积极作用。它一度被认为是调控房价的利器，因为此规定极其具体和精确，几乎没有回旋的余地。然而，建设部有关官员在这一具体规定上面却做足了文章。

　　6月13日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。这就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。同时，沈建忠说，70%的比例是一个地区的总量概念，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的

　　这种说法率先为90平方米扒开了一个缺口，引起了许多地方进一步的发挥。90平方米从此开始变大。6月14日，成都市房管局相关人士针对成都市场情况解释说，按照这种面积差，成都中小套型住房的建筑面积应为110平方米以下。同时，该人士指出70%的比例是一个地区的总量概念。北京有业内人士也指出：90平方米套型的建筑面积约为112.5平方米……

　　90平方米变得越来越大。对于如此要命的细节，建设部事先何以会忽略？在参与出台细则的九部委中，建设部对房地产相关知识最专业，然而，它在制定政策时的表现却很不专业或说过于“专业”，以至于留下了如此之大的争议。有人怀疑这种漏洞是建设部故意预留的。6月19日的《中华工商时报》刊文指出：“有人识破这样的规定体现了建设部的良苦用心，是预留了政策软化的空间”；“‘国六条’细则是九个部委参与制定的，如果‘十五条’细则需要大家去猜，或者可以作多种解释，或者每个部委都给自己留了空间，这样的政策又该怎样执行呢？”

　　两个月后，建设部兴高采烈地签发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

　　将70%的比例视为“一个地区的总量概念”，在事实上将已经套在开发商脖子上的70%的“紧箍咒”给彻底解除。因为，所谓的总量70%一旦置于整个城市大背景下，是很难计算和掌控的。再加上70%的规定是针对“新审批、新开工的商品住房建设”的，新旧共存的局面，就为各地提供了充分的能够自由发挥的空间，70%的规定将变得毫无意义。建设部官员难道不知道这其中的利害？

　　不过，在这一过程中，建设部却不动声色地成了最大赢家。虽然十五条细则为九部委联合制定，但补丁却是建设部自己签发的——建设部因为这两个数据的争议成为惟一的主角，又因为抛出的这块巨大的补丁成为房市调控政策的主导者，强化了自己在房市中的话语权。建设部官员向世人展现出了令人叹为观止的大智慧！

　　如果这一补丁的位置果真为建设部预留，建设部无异是先知先觉，它要偷着乐翻天了。事实上，建设部个别官员在调控中的表现，每每与中央的调控精神背道而驰。这几乎是地球人都知道的秘密。

　　同样，在关于取消预售房制度等方面，尽管有全国人大代表的联名建议和人民银行的建议，都遭到建设部的否决。今年3月，由白鹤祥领衔、共有33位全国人大代表签名的议案提交全国“两会”，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。建设部的回应是：取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。理由同样是，商品房交易实行预售制是现行法律规定。问题是，规定房地产预售制度的《城市房地产管理法》本身就有瑕疵，它对于开发商违反预售制度侵害消费者权益的行为很少有问责，存在如此巨大漏洞的法律沿用至今且不做任何修改，难道不奇怪吗？倒是开发商们，因残缺的法律而幸福地一而再、再而三地拿消费者开涮。

　　很难想象，作为调控主体之一的建设部持如此立场，能够减少房地产市场中的风险。

　　国土资源部是房地产调控中的另一个主体，它在土地管理上无疑是最专业的，然而，它在一些具体问题上同样表现得“过于专业”。别墅类房地产开发项目的土地供应，国家已经叫停好几年了。蓦然回首，别墅的概念却突然成了谜团。4月8日，国土资源部土地利用司副司长李海洋在接受中央电视台《经济信息联播》采访时透露，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及Townhouse项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围(《北京娱乐信报》6月22日)。在2006年中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全向记者这样定义“别墅”：指独门独院、两至三层楼形式。记者感慨：如果这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅，都将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。

　　有人沿着樊司长的思路走下去，发现独栋别墅也不一定是别墅，假如独栋别墅不是“两至三层楼形式”而是两至四层楼或者更高，也不能说是别墅，因为这与樊志全先生“独门独院、两至三层楼”的定义不符。倘若如此定义别墅，无疑将救活一大批别墅。早在2003年，国土资源部就发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应。但是，时至今日，别墅的概念竟然还没有确定下来！

　　当大量土地被别墅占据，普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应势必会减少，房价必然上涨。对于这些简单的道理，国土资源部的官员难道不明白吗？

　　这仅仅是一些简单的细节。有关部门打出的除此之外的令人费解的套路层出不穷，但有一点公众是明白的，以如此摇摆的心态，以部门利益、自身利益至上的立场去调控房价，调控是很难出效果的。当调控因遭到地方政府、有关部门、开发商等主体的消极抵制而偏离中央既定的方向，不仅无助于化解房地产市场的风险，还可能进一步加大已有的风险，问题是，当风险到来，谁有能力承担由此导致的后果呢？

　　写在后面

　　《2006,中国房事困局黑皮书》之所以被称为“黑皮书”，是因为这个系列文章是以反思为主题的，主要谈论的是问题，目的是促使地方政府和有关部门以民族利益、公共利益为重，严格执行中央的宏观调控政策，化解房市中所潜伏的巨大风险。同时，也是为了唤醒房市中各个利益主体良知和责任感的回归，以悲悯的情怀坦诚和认真地对待民生疾苦和民众的心声。

　　房市中，不全是成绩，也不全是问题。笔者在表述部分观点时可能言辞过于激烈，此所谓爱之愈深，恨之愈深，笔者惟一的希望是：我们的前辈和我们这一代人所承受的压力和负担不要延续到下一代人身上，无论房市还是别的，皆如此。

　　这些文字，字字充满着对我们和我们的亲人所生活的这片土地的挚爱，或许，是笔者过于理想化了，过于理想化乃是一种深刻而持久的疼痛。愿上天赐福给这片饱经沧桑和苦难的土地上的人民！

　　我为自己所写的每一个字负责。

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