房市泡沫可以不破

　　艾国胜

　　经济泡沫，也可以不破。这叫“软着陆”。房地产泡沫能否不破？应该是可以的。

　　谈这个问题有个前提，就是承认现在的房地产市场有泡沫。也要排除一个前提：假若银行宣布提高利率到5%，那么房市立即就会崩塌。当然，这种事不可能发生。

　　这一次的房地产泡沫极有特点。首先是持续时间长，至迟始于2003年，已持续了三年，而且看样子还要持续下去。第二是泡沫“吹”得特别大，房价翻番，还拐了个弯；开发规模也以每年百分之几十的速度飙升。第三是脱离了整体物价水平，“孤军深入”，拉不回头。创造了改革开放近30年的“经济奇观”。

　　难怪有经济学家预言房市泡沫必然破裂，

房价必然大降。难怪国务院多个部委连续对房市进行调控。

　　这一次的房地产泡沫大得有点可怕，又不一定会破裂。其主要原因是，“吹”起房地产市场泡沫的能量，是花了整整10年聚集起来的。

　　从1993年到2003年的这10年是房地产市场比较平稳的10年。房价相对稳定。开发商的利润也不太高。同时，这10年由于国民经济持续快速发展，高收入阶层的财富也在迅速积累。这些财富以很低的利率存在银行里，必然要寻求保值、增值的渠道。对于股市，人们渐渐失去了信心，国库券的发行量又十分有限，投资实业，也有很大的风险。

　　就在这一块巨额的游资正寻求出路而不得的时候，温州炒房团适时介入，使高收入阶层猛然醒悟，发现了当前投资

理财的最佳方式：购房、炒房。在没有更好的理财方式下，这一块游资只好在房市折腾下去，开发商们乐得“投其所好”，不断加大开发规模。这才有了火爆3年，好像还要继续“火”下去的现实。

　　(笔者认为，这次房地产泡沫形成的原因很复杂。但是这里的前提观点是，投资购房是主要动力，而且是以自有资金为主的投资购房。)

　　这次房地产泡沫虽说可以不破，但如果任其膨胀下去则还是会破。关键是开发商的“利好”感觉与对投资购房预期收益率过高。

　　如果认为这几年的房地产热已经把投资购房者的资金消耗得差不多了，那纯粹是主观臆断，看看银行的个人存款余额，不仅未降，而且每年仍在高速攀升。这种不断增加的个人存款仍然对房地产市场构成巨大的需求压力。因此仅从购房资金的源头看，房地产市场还会无止境的热下去。

　　不过事情总会有个头，那么头在哪里？主要应是对购房获利的预期收益率。只有对购房获利的预期收益率降低到一定程度时，这些资金才可能对房市失去“兴趣”。

　　现在

二手房转让的获利空间已所剩无几，甚至还要倒挂，租赁市场上又拥挤着大量等待出租的空置房，租金收益的预期值已不是很高。以此为前提，房价还能涨多久？涨多高？

　　在这样的前提下，如果开发商仍然“感觉良好”加大开发规模，当投资购房者一旦失去信心，从房市大量“撤资”，房市泡沫必破无疑，房价必然大降。

　　如果投资购房者对房市的信心缓慢下降，开发商的开发规模适当控制，那么房地产的泡沫则可以不破。房地产热的“软着陆”也完全可以实现。

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