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FN记者 陶冶
近30年来持续时间最长的全球房市高温目前正在经历着由热而冷的转变。虽然人们对于全球房市的下降预期并没有太大分歧，但是房价会走出怎样的下降曲线仍然让很多人心下惴惴。伴随最新数据的出炉，多数专家认为，全球房市不会出现硬着陆。无论在美国、欧洲还是亚洲，房市转冷都将是一个渐进的过程，世界经济将保持扩张。
在利率逐渐走高的大环境下，今年以来，美国、法国、西班牙、新西兰等国的房价上扬速度渐行渐缓，房地产市场整体显露下行迹象。不过到目前为止，借贷成本的上升仍然是小步慢行，这为房屋建设者和购房者留出了足够的时间来调整以适应环境的变化。从某种意义上说，利率走势已成为未来全球房价下降曲线最具决定性的因素。
分析人士认为，如果美联储主席伯南克、欧洲央行行长特里谢以及其他主要央行行长认为有必要大幅上调利率以扼制通胀的话，则房价暴跌的概率可能会有所上扬。经合组织资深经济学家保罗·诺尔德在其上个月提交的一份报告中指出，未来利率上调1到2个百分点将使得美国、法国、丹麦、爱尔兰、新西兰以及西班牙出现房价暴跌的概率上升至50%甚至更高。对于利率上升引起房价暴跌这一现象，人们并不陌生。1980年，在当时的美联储主席保罗·沃克尔将联邦基金利率上调至20%时，不仅美国的房市，事实上整个美国经济都上演了急转直下的戏剧性一幕。这一次，在美联储6月29日上调利率至5.25%后，已经表示有可能会稍息片刻，暂停已持续两年的升息周期，这对于全球的利率走势是一个重要的信号，对于全球的房市发展更是一个重要的信号。
根据全球最大的私有房地产咨询公司莱纺国际提供的数据，今年第一季度全球房价同比上涨6.1%，低于2005年第一季度9.3%的涨幅，更低于2004年第三季度这一波房市上涨热潮达到顶点时10.9%的涨幅。这样的数字一方面说明转冷已毋庸置疑，另一方面则让人们看到房价只是在增幅上出现了有限缩水，这样的速度给了市场足够的时间去应对形势的变化。环球透视首席经济学家贝拉维什据此判断，房市趋冷对全球经济影响将十分有限，2007年全球经济增速可能会从2006年预计的3.8%降至3.3%。
分地区来看，美国联邦住房企业监督办公室最新发布的数据显示，今年第一季度美国房价同比上扬了12.5%，低于去年第四季度13.3%增幅，也是近一年多以来增速最慢的一个季度。显然，这不到1个百分点的增幅缩水不会引起人们关于暴跌的联想。事实上，从过去的经验判断，美国历史上只有17%的房市热潮最终以暴跌收尾，大部分都是经历了较长时间的发展停滞后重新开始下一个周期的。房价暴跌通常是在局部地区面临严重经济压力时才会发生，最明显的例子就是上世纪80年代中期油价暴跌后美国得克萨斯州出现的房价暴跌。
在欧洲，一些前期最为火爆的房地产市场也已经开始放缓。今年第一季度西班牙的房价年涨幅从去年同期的15.7%降至了12%；与此同时，法国第一季度的现房价格年涨幅也从去年第四季度的15.7%降至14.2%。爱尔兰最大的抵押贷款借贷机构爱尔兰人寿市场部主管尼尔·格瑞德认为，欧洲央行在未来几个月内很有可能会再次加息，而这将进一步为欧洲房市降温。不过，全区域的房价暴跌不大可能。巴克莱资本首席欧洲经济学家朱利安·卡洛预计，在过去两年中以每年8.5%速度上扬的欧元区房价今年可能会增长7.5%。他说，人们期待已久的德国经济及房市复苏可能会在一定程度上弥补区内其他地区的放缓或走弱。
在亚洲，日本在上世纪90年代所经历的房市泡沫突然破裂仍让人心有余悸。由于一味放任房市的自由发展，日本经济在房市急转直下后几乎一夜之间就陷入了全面衰退。有了这样的前车之鉴，印度、韩国以及中国的政策制定者始终在密切关注着房价走势，在允许自由发展的同时牢牢抓住房市前进的缰绳，通过升息以及限制银行抵押贷款的发放等方式来调控房市温度。在这些先发制人的政策保障下，亚洲房市出现硬着陆的可能性显然不大。而把目光放远至数年乃至数十年房市发展的道富银行悉尼研究主管凯里莱甚至认为，伴随亚洲人生活水平日益向工业化国家阶段的升级，这一地区的房市将因此受到进一步的推动。他说，国家越来越富裕，收入增长越来越快，房价自然也会水涨船高。在他看来，房价不仅不会暴跌，相反在可能出现的短期调整后，大的方向仍然是向上的。
再把视线投向全球。应该说从房产增值刺激消费的角度讲，房市的转冷无疑会对拉动全球经济增长构成一定阻力；但从另一方面看，房价上扬放缓乃至平抑从客观上将有助于国际贸易回复更为理性的平衡。在这一点上，美国很可能会成为最好的一个例子。房价上涨可以说为美国消费者支出的上扬立下了汗马功劳，也为美国人大肆购买进口消费品创造了良好的心理和物质条件，由此而带来的巨额贸易赤字也成为美国人和美国政府不得不面对的棘手问题。伴随房市高温的渐渐回退，美国消费者的消费热情也会随之冷却，美国的贸易赤字或有可能因此缩小。放大至全球，近两年来人们争论不休的全球失衡问题也有可能伴随房市的走弱而自动有所修正。
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