加息通道下 银行住房按揭贷款面临考验

　　杨光明

　　7月21日，央行宣布将存贷款基准利率同步上调0.27个百分点。这是央行今年以来第三次、同时也是2004年以来的第7次加息。2004年10月29日，央行将一年期贷款基准利率由5.31%提高到5.58%，结束了长达9年的降息周期。目前，金融机构一年期贷款基准利率已经达到了6.84%。数次加息无疑增加了普通居民按揭购房的成本支出，进而给一直被认为是银行优质资产的按揭贷款带来巨大影响。

　　按揭购房增加支出不大

　　招商银行零售银行部有关负责人表示，加息是对宏观经济进行调控的一种手段，作为资本密集型产业，房地产开发企业的财务费用将因为加息而显著增加，从而提高开发成本。对个人客户而言，加息意味着提高贷款成本，长期而言，将一定程度上抑制个人贷款需求。同时，加息也是一把双刃剑，除了抑制贷款购房进行投机的炒作行为之外，也增加了具有自住购房需求居民的成本，由于这部分消费者贷款用于购房的需求刚性较强，加息将直接增加他们的购房成本。但以我国目前加息的幅度测算，按揭贷款增加的支出并不大。

　　深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博介绍说，与西方发达国家不同，我国还不是一个建立在信贷基础上的国家，目前大约有一半的购房人买房时没有使用贷款。加息对这部分人购房没有影响。对于另一半按揭购房者，以北京的数据来看，住房按揭贷款者平均大约是50万元、15年期，此次加息后每月增加的支出不到50元。由此可见，对于按揭购房者来说，加息增加的经济压力并不大。

　　住房信贷专家算了一笔账，此次加息后，以贷款50万元，期限20年为例，若按照等额月供的方式，执行下浮15%的优惠利率，加息前月供为3616.86元，加息后月供为3661.35元，每月仅多支出44.49元。

　　相对于美联储2004年到2006年2年内加息17次，柳博认为，我国目前加息的频率和幅度仍属温和。近两次加息，五年期以上贷款利率共提高了0.27个百分点，而5年期的存款利率却提高了0.81个百分点。一方面，中长期存款加息幅度大，表明央行希望增加储蓄的吸引力，减轻资金流向股市的压力；另一方面，表明了央行不希望在加息的同时伤及购房者的意愿和能力。事实上，在房产价值快速上升时，购房人并不太在乎月供的多少，更多地是考量

房价上涨的幅度。每一次加息，购房者一般会考虑加息会对房价产生什么样的影响。

　　接受采访的几家银行表示，截至目前，3次加息没有对银行的个人贷款资产质量造成明显的影响，但随着宏观调控政策的进一步实施，不排除房价出现周期性波动后银行贷款质量受其影响的可能。同时，按揭贷款提前还款量确有一些上升，但很难说是因为加息造成的，非交易转按揭业务的兴起、股市开始大幅震荡等都可能促使客户

提前还贷。一家银行客户调查显示，在提前还款的客户中，因为利率提高仅占四分之一。另外，根据合同，大部分借款人的利率要到明年才提高，目前没有必要提前还款。

　　避免非理性购房行为

　　普通居民对物价、加息最为敏感，在今后很有可能继续加息情况下，居民购房负担肯定随之增加。业内专家建议，普通居民确有购房需求，贷款购房时一定要量入为出，根据自身的经济实力和实际需求贷款购房，避免非理性的购房行为。同时要充分利用银行推出的创新房贷产品，提高自有资金使用效率，最大程度地降低利息支出。

　　业内专家表示，只要利率一样，不同的按揭产品并无好坏之分，关键看是否适合自己。例如有的客户可以加快供款频率，但每次供款负担不能太重，那么可以选择双周供。如果客户有闲置资金且进出频繁，可以选择随借随还或者是循环贷。这些按揭产品都能为客户节省总利息。目前市场上涉及利率的按揭产品只有气球贷和固定利率贷款。固定利率贷款虽然办理时利率高，但在将来加息时可以显示固定利率的优势。当然，选择固定利率也要承担将来利率不再上调或减息的风险。气球贷是将一个十五年的按揭拆成三个五年期的气球贷，每到五年办个手续即可。借款人用五年期的利率可以办理十五年的按揭业务，自然利息节省。

　　专家建议，现在银行的按揭产品越来越多，越来越复杂，客户办理贷款前最好向银行的按揭专家进行咨询，找到适合自己的产品。

　　住房按揭贷款质量有待考验

　　住房按揭贷款由于有抵押作担保，一般被认为是银行的优质业务，风险小，收益高，各家银行对此趋之若鹜。但该业务潜在的风险决不能小视。

　　目前国内银行对住房按揭贷款的风险管理取得了不小的进步，在产品创新和市场营销等方面与国际先进水平的差距不断缩小。例如招商银行使用先进的风险管理工具，建立评分模型，同时运用巴塞尔新资本协议所规定的指标体系对风险进行管理，取得了较为明显的效果。该行有关方面负责人表示，经济发展的周期性波动对贷款管理将带来较大的挑战，银行必须不断提高包括客户选择和风险监测等各个方面的风险管理能力，才能确保住房按揭贷款的健康持续发展。他们在风险管理的经验和有效数据的积累方面仍存在较大差距。

　　有多年在美国按揭公司工作经历的柳博认为，自上世纪末大规模开展住房按揭贷款业务以来，我国还没有真正经历过利率大幅上升而导致借款人供款金额大幅上升或房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款风险管理的水平还没有经受过检验。认为按揭贷款是银行优质资产的想法有些过于乐观，只能说在好的风险管理下的住房按揭贷款才是银行的优质资产。

　　柳博介绍说，美国80年代的

房贷利率基本都是在两位数的高位上。所幸的是当时美国普遍采用固定利率房贷，因此过去的借款人的月供并未因利率升高而变化，仅仅是一些贷款机构由于入不敷出而倒下。然而今天我国的情况则不同，银行普遍采用的是全浮动利率。一旦利率大幅攀升，人们的偿付能力就会捉襟见肘。国内不少银行普遍以一纸很容易做假的收入证明考核借款人的还款能力，而不去认真审核借款人的真实还款能力和抵御意外情况的能力。监管机构对住房按揭贷款有债务支出收入比小于50%要求，这正是考虑到诸如利率的不确定性和借款人自身收入变化的不确定性等因素，为消费者和银行留下了抵御风险的空间。美国将只看重抵押物价值、弱化偿付能力审核的按揭信贷斥为“掠夺性借贷”。我国银行的这种做法在一定程度上会产生与“掠夺性借贷”同样的效果，与造就大批房奴也不能说没有关系。