房地产公司破产购房款算不算“优先债权”？|购房款_新浪财经

转自：河工新闻网

　　签订了购房合同，交了应交的购房款，但商品房尚未交房而房地产公司却破产了。那么，消费者的购房款，是等同于房地产企业的所有普通债权，还是应优先清偿呢？优先债权，是指可以先于一般债权得到清偿的债权，是劣质债权的对称。在破产法中，能先于破产债权得到清偿的债权均属优先债权。只有优先债权得到清偿后，一般债权才有机会得到清偿。邯郸市两级人民法院审理的下面一起特殊的投资转购房款案，给广大消费者依法维权提供了借鉴。

　　■基本案情：

　　三次购房不成

　　遭遇房地产公司破产

　　2011年9月21日，安某公司向韩某出具《售房协议》，协议载明：韩某购买龙某小区住房一套（面积93.56平方米），一次性缴纳房款42万元整。同日，韩某通过账户转款42万元。因上述龙某小区未建成，韩某、安某公司、龙某公司三方协商一致，将前述42万元及利息共计67.2万元全部转让给龙某公司。2014年9月21日，韩某与龙某公司签订借款合同，约定借款金额67.2万元，借款期限2014年9月21日至2015年9月30日。之后，韩某又与龙某公司、邯郸市某房地产开发有限公司（以下简称亚某公司）三方协商一致，用67.2万元借款及利息共计67.6032万元，转为购买亚某公司所开发房产的购房款，并于2015年3月31日与亚某公司签订了《购房权协议书》。协议书主要约定：“面积119.7平方米，总价为676032元整”。同日，亚某公司出具加盖公司财务专用章的收据，载明交款单位为韩某，收款方式为“投转房款67.6032万元”。

　　韩某提交了亚某公司于2015年12月22日向购房业主出具的承诺书复印件，显示内容为：亚某公司按照所交房款的0.01%每日进行补偿，交房时在房款中予以抵扣。交全款或其他特殊情况的业主，在交房时双方协商解决，补偿日期自2015年7月1日计算至交房之日止（不包括非正常买房及2015年7月1日以后购房者）。

　　2019年6月10日，亚某公司以其资产不足以清偿全部债务等为由，向法院申请重整。法院作出（2019）冀0402破申1号民事裁定书，裁定受理亚某公司的破产重整申请。亚某公司进入破产重整程序后，韩某以亚某公司债权人身份向管理人申报债权1264179.84元。其中，本金债权676032元，孳息债权588147.84元。2020年4月15日，亚某公司管理人出具异议答复函，认定韩某债权额为0元，同时告知韩某如有异议，可在收到答复函后15日内向法院提起诉讼,故导致本案诉讼。

　　韩某向一审邯山区人民法院起诉请求：1.依法确认韩某对亚某公司享有破产债权774056.64元，债权性质为优先债权；2.依法确认亚某公司向韩某交付龙某小区六号楼××单元××号及其4号楼1号负三层地下室；3.本案诉讼费及其与本案诉讼有关的一切费用均由亚某公司承担。

　　■一审：

　　投资转购房款为“普通债权”

　　一审法院认为，关于韩某与亚某公司之间是否存在债权债务关系的问题。本案款项虽未直接转至亚某公司账户，但亚某公司与韩某签订购房协议并出具收款收据，自愿承接了对韩某的债务，属于免责的债务承担，不违反法律规定，合法有效，故韩某享有向亚某公司主张676032元债权的权利。亚某公司辩称，与韩某不存在债权债务关系，因未提交任何证据证明，故应当承担举证不能的法律后果。

　　关于韩某对亚某公司的债权是否属于优先债权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，消费购房者享有优先受偿权。从安某公司向韩某出具的售房协议看，该协议仅盖有安某公司的公章，无韩某签字，不符合房屋买卖合同基本协议格式，无从体现韩某与安某公司的房屋买卖合意。后韩某将出借龙某公司的款项用于购买亚某公司开发的房产，其提交了与亚某公司签订的购房协议、收据、承诺书，从本案购房协议书签订的时间、经过、目的及当事人真实意思表示，结合亚某公司在收据中载明的投转房款的收款方式可知，韩某购买房屋的目的在于实现对亚某公司的债权，实质系以房抵债，不属于为生活消费需要购买的住宅，故韩某不属于消费性购房者，不享有优先受偿权,其债权应为普通债权，债权额为676032元。

　　对于韩某提交承诺书复印件，要求亚某公司按照承诺书承诺承担补偿费问题，在亚某公司对承诺书复印件的真实性持有异议的情况下，韩某既未提交承诺书原件，亦未说明承诺书的来源，故对其要求亚某公司给付补偿费的诉请不予支持。

　　关于韩某主张亚某公司应向其交付房屋的问题。根据破产法的相关规定，亚某公司已经进入破产程序，其作为债务人对个别债权人的债务清偿无效。现韩某诉请主张交付涉案房产，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿，有违破产法的相关规定。同时，案涉房屋至今未竣工验收，未达到交付的条件，本案的合同属于事实上和法律上均无法履行的合同，故对韩某主张亚太向其交付房屋的诉请，法院不予支持。

　　2020年7月10日，邯郸市邯山区人民法院作出（2020）冀0402民初992号民事判决书。一审判决如下：1.确认韩某对亚某公司的破产财产享有676032元的普通债权；2.驳回韩某的其他诉讼请求。

　　■二审：

　　享有676032元

　　消费性购房者优先权

　　上诉人韩某不服一审判决，向邯郸市中级人民法院提起上诉。二审查明与一审查明事实基本一致，二审法院予以确认。

　　二审法院认为，韩某与亚某公司在2015年签订购房协议，并出具了676032元的收款收据，亚某公司虽主张没有实际收到购房款，但认可系抵债形成，因此双方形成房屋买卖合同关系。韩某在2011年通过账户向安某公司转款42万元，并提供了加盖有安某公司印章的《售房协议》，该协议可以与转账流水印证。一审法院以韩某提交的加盖有安某公司印章的《售房协议》，不符合合同基本协议格式，认定不能体现韩某与安某公司之间存在购房合意欠妥。亚某公司自认作为债务承接方，应对韩某确系投资行为负有证明责任。而亚某公司除了未收到韩某的购房款等事实主张外，并未提交其他证据加以证明，不足以否定韩某具备购房真实意图。亚某公司要求按照韩某与案外人之间原始债权债务关系来认定韩某与亚某公司之间的债权性质，也不符合合同法基本精神。亚某公司也未举证证明韩某存在不符合消费性购房的其他情形，故对于韩某的上诉主张，二审法院予以支持。

　　2021年9月27日，邯郸市中级人民法院作出（2021）冀04民终1863号民事判决书。二审判决如下：1.撤销一审判决；2.韩某对亚某公司享有676032元消费性购房者优先权；3.驳回韩某其他诉讼请求。

　　■文/河北工人报记者贺耀弘

　　制图/河北工人报记者毕春华

编辑：王红润责任编辑：李飞审核：王书军