意见领袖 | 姜兆华
3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。“带押过户”由局部省市试水迎来全国推广的高光时刻。“带押过户”全国推广引发媒体关注。“带押过户”会否“带火”二手房交易？
一、“赎楼”与“带押过户”
传统二手房交易都是“一手交钱、一手交货”。但实际上，房产交易前大都在银行办理贷款融资且贷款多数未还清。此种情况下，房产交易必须先解除抵押，而解除抵押就要结清全部银行贷款。卖方先归还银行贷款，再释放房产抵押的“倒贷”过程，业内称之为“赎楼”。
“带押过户”与“赎楼”流程则恰恰相反。“带押过户”是在卖方未结清贷款情况下，买卖双方带着抵押办理房产过户手续，即在原抵押未注销解除情况下，买卖双方办理房屋过户，将房屋所有权转移至买方。银行通过向买方发放新贷款，偿还卖方存量贷款的交易过程。
据媒体报道，全国已有15个省份100多个地市开展了“带押过户”业务，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已全面开展。据了解，全国各地“带押过户”主要有三种交易模式：（一）新旧抵押权组合；（二）新旧抵押权分段；（三）抵押权变更。三种交易模式略有不同，但本质上都是通过向买方发放贷款，偿还卖方贷款，从而实现不动产登记、抵押权转移变更。
二、传统交易与“带押过户”差异
传统二手房交易的最大痛点在于“赎楼”，且“过桥”费普遍较高。卖房人需先找第三方垫付资金，一般由二手房中介或高利贷公司垫支还上卖方银行按揭贷款，并解除房产抵押，房产才能重新进行交易。买卖双方需重新办理不动产抵押登记，银行发放贷款。
在“带押过户”交易模式下，卖房人无需事先偿清全部银行贷款，即可以实现现有房产买卖交易。买房人和银行签订二手房交易贷款合同，贷款资金受托支付给卖房人，卖方人收到房产交易款项结清其银行贷款，交易房产“带押”并过户至买房人。
与传统二手房交易相比，“带押过户”具有以下三大明显优势：
（一）节省“过桥”费用。“带押过户”规避卖方人向第三方机构，如高利贷公司高息借款“赎楼”，按1%“过桥”贷款利率计算，每100万贷款可节省赎楼借贷成本1万元。
（二）房产交易时效强。二手房交易省去赎楼环节、重复抵押环节，将显著提升二手房交易时效性。从前期试点运行效果看，“带押过户”办结仅需两个工作日，缩短交易时限至少10个工作日。
（三）降低交易风险。传统二手房交易存在资金被挪用和房产抵押受限无法过户风险。“带押过户”不需要解押，买家即可办理二手房交易过户。银行向买方发放新贷款直接置换卖方存量贷款，资金交易闭环运行，降低了业务风险。
毫无疑问，“带押过户”是一项便民利企的金融创新实践，对活跃二手房交易市场将起到积极助推作用。
三、“带押过户”会否带火二手房交易
“带押过户”是一项源于地方的金融创新实践，其意义不仅仅在于节省不动产交易成本，加速不动产交易流转，更重要的是从源头斩断高利贷“过桥”滋生空间，净化房地产市场。
关于“带押过户”全国推广，自然资源部、中国银保监会两部门明确表示，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。从上述文件要求，不难看出“带押过户”，已引发全国不动产行业的顶层制度性变革；二手房交易者、中小微企业都将在这一制度性变革中受益。
全国推广“带押过户”对房地产行业，尤其是二手房交易市场来说，无疑是一个重大利好。但需要注意的是，“带押过户”对加速不动产的交易流转，活跃二手房交易的确会起到积极作用，但对二手房价格本身影响有限。“带押过户会否带“火”二手房交易市场，还取决当地二手房市场的供求关系和活跃程度。
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)
责任编辑：张文
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