领涨：上海10大外销楼冲力

　　记者　田新杰

　　200套房子，有145套是外籍和港台人士购买，上海新天地的高档楼盘——翠湖天地御苑几乎为境外人士而建。

　　记者从权威渠道获得的一份“上海10个外资主要集中楼盘销售详情”(以下简称“销售详情”)材料显示，在10个代表性的楼盘中，外资(含港澳台)客户购买套数比例普遍在两成以上，其中三个均价超过35000元／平方米的豪宅外资客户比例超过70%，成为名副其实的“外销楼盘”。

　　此前8月30日，建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室上称，由于一些城市房价上涨得比较快，外地、境外人士到这些城市购房比例比较高，这是房价上涨的很重要原因。

　　一位知情人士坦言，尽管外资主要集中在这10个楼盘，其他楼盘中外资客户的比例出现梯级化减少，但这10个楼盘的价格带动效应影响深远。

　　10大外销楼盘

　　佑威＆天天房展网研究中心主任薛建雄透露，跟前几年相比，外资炒上海

房地产的目标楼盘范围在逐渐扩大，但整体上依然集中在均价较高的少数楼盘。

　　记者通过对这份销售详情资料作简单统计发现，这10个楼盘的均价处于目前上海楼市的领涨档次：翠湖天地御苑均价高达54448元／平方米、财富海景花园43822元／平方米、汇宁花园32832元／平方米、远中风华园35989元／平方米、盛大金磐38750元／平方米、淡水湾花园26262元／平方米、伦敦广场22513元／平方米、仁恒河滨城20398元／平方米、新虹桥绿景园26000元／平方米，仅有一个楼盘泰欣佳园18598元／平方米均价低于20000元。

　　这10个外资相对最为集中的楼盘整体均价高达31961.2元／平方米。更值得注意的是，外资客户所占比例，基本与楼盘销售均价呈现正相关走势，出现价格越高外资客户比例越高的情况。

　　今年上半年，翠湖天地御苑外资客户比例为72.5%(共销售200套，其中外资客户购入145套)，而在2006年该楼盘销售396套中外资客户买走347套，占到87.7%；远中风华园上半年销售110套，其中外资84套占76.40%；财富海景花园销售38套其中外资27套占71.1%。

　　另外均价相对较低的几个楼盘，外资客户所占比例也相对较低。伦敦广场为44.4%，汇宁花园为33.3%，淡水湾花园为19.3%，盛大金磐16.1%，仁恒河滨城13.7%，而价格相对较低的泰欣佳园和新虹桥绿景园上半年外资客户所占比例则在10%以下。

　　“通过数据分析，还可以发现，尽管国家有关部门今年再次接连出台针对外资投资国内房地产的政策，但外资客户买入这些楼盘的数量不降反升。”薛建雄指出。

　　销售数据显示，伦敦广场2006年成交量为17套，外资客户比例为17.6%，而今年半年成交量已达27套，外资客户大幅攀升至近一半；财富海景花园去年销售49套外资客户占46.9%，今年上半年销售了38套外资客户超过七成。

　　“假内资”购楼

　　外资购楼，我国从政策上曾经做出过一些限制。2006年7月份，　建设部等六部委发布171号文——＜关于规范房地产市场外资准入和管理的意见＞，这就是有名的“限外令”。

　　六部委相关负责人就171号文公开解释时明确，“凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房。”

　　“但实际上这取决于地方部门的执行力度，就上海而言，境外个人投资者一次购买多套的情况确实很难通过审批，但大部分投资者通过多次申请、每次申请1-2套的方式依然能购买多套物业。”出生台湾的沪上知名房地产专家蔡为民透露。

　　一位已在上海投资房地产多年的台商坦言，尽管内地规范外资投资房地产的政策不断，他也曾有过迟疑，但在政策明确后，依然保持对国内房地产的投资规模。

　　“只不过手续相对更多，在各个环节的费用也在相应增加，但最终我投资的速度和规模并没有受到政策太多影响。”

　　薛建雄指出，目前很多外资通过在内地设立公司的方式，以当地公司的名义炒楼，而这部分资金在开发商的客户登记上则是归在了本地客户，也就是说，在本地客户中，还有不少实为外资的“假内资”。

　　记者跟踪调查了6月29日一举买下翠湖天地御苑28套房源的英国地产公司高富诺。

　　据了解，高富诺正是通过在上海本地注册成立公司，在开发商楼盘客户来源中被归在了本地客户中。一位知情人士透露，高富诺在上海注册成立的公司名为××置业投资有限公司，该公司的经营权6月29日这天才正式获得，几乎是专为这次收购成立。

　　此外，该公司注册资本为48400万元，经营范围为“从事房产的租赁，物业管理和相关配套服务(涉及行政许可的，凭许可证经营)”，企业类别显示为台港澳法人独资的有限责任公司，经营期限2007年6月29日至2071年6月28日，执照有效期2007年6月29日至2008年6月26日。

　　“类似的情况在有一定规模的外资中非常流行，具体有多少的量，很难统计也很难监管，对内地楼市及监管层对市场的判断而言，这部分隐形外资意味着不确定性。”这位知情人士坦言。

　　此种情形也许是导致上海新注册外资企业数猛增的原因之一，＜上海市工商行政管理局2007年7月基本业务统计数据＞显示，7月，上海新设外商投资企业户数为672户，投资总额23.07亿美元，注册资本16.96亿美元，这三个数据较去年同期均出现大幅增长，分别为10.71%、144.64%、248.25%。

　　蔡为记者详细描绘了他所接触的投资者的最新资本路线图：

　　第一种是通过银行账户转帐，避过外汇监管这一关。比如有香港人甲、乙同时在香港和内地都拥有当地银行账户，甲在香港账户存有港币想进入上海炒楼，找到在内地账户有充足人民币的乙，甲通过香港账户给乙的香港账户打入一定数量港币，乙确认到帐后，在上海通过内地人民币账户给甲的人民币账户打入相应的人民币，甲就可以在内地进行投资了。

　　第二种是通过外贸渠道，虚报出口额，虚报部分转而成为炒楼的资本。

　　第三种则是事先以对内地投资设厂等名义进入内地，而资金通过外汇这一关后，具体怎么流动，目前还很难监管，完全可能大量流入房地产。

　　外资购买客，让更多的顶级物业正相机而动。

　　位于上海老牌

豪宅区华山路板块的王子晶品公寓开发商向记者透露，该项目将趁市场高潮时入市。尽管定价尚未公布，但业内普遍预测王子晶品定位顶级精

装修大宅，售价很有可能摸高逾5万元／平方米。“从前期的客户洽购情况来看，具有海外背景的华裔将是项目的主要客户构成之一。”该楼盘开发商说。