三部门联合推进房企自查 上海严打楼市违规

　　上海报道　本报记者　田新杰

　　9月3日，上海市房地局向各开发商发出通知，按照最新的商品房预售规定，开发商不能再以少量多批的形式售楼，已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)必须一次性申请预售许可证。同时要求严格控制开发企业申请预售至开盘销售的时间，规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后开发商3—10个工作日内必须对外开盘销售。

　　这已是10日之内，房地局第二次针对近期楼市违规行为发出的第二道禁令。8月23日的通知透露，近期房地部门将会同工商、物价部门联合推进房地产开发企业自查工作；对违法违规企业依法加大处罚力度，发现一起查处一起。同时强调，将加大整治力度，违规严重者“可按规定给予降级或取消资质的处理”。

　　从“捂盘惜售”到“抬价推盘”

　　“其实政府有关部门对打击捂盘、规范上市节奏等方面的思路，基本是上半年重点推动外环内楼盘的开盘销售、下半年重点加快外环外楼盘的上市节奏。”一位参与某些政府部门内部会议的知情人士透露。

　　“某种程度上，上半年推动外环内楼盘上市销售，结果是推动均价上涨，而下半年随着外环外房源的大量上市，将稀释高房价，起到在均价上抑制涨幅的效果。”

　　而不少开发商也逐渐把准了这一“脉搏”，最近几个月从“捂盘惜售”变成“抬价推盘”。佑威房地产研究中心的相关调查显示，开发商的这种转变，原因在于他们对未来一段时间内行情的不确定，甚至可以说是担心，乘最近一系列利好消息传来之际进行大肆炒作以牟取暴利。

　　与此同时，在以往楼市炒作气氛相对较高时期的一些反常现象也开始出现。例如，合同撤消率畸高，根据上海房地产交易服务网显示，翠湖天地御苑7月合同撤消仅2次，但8月的前15天就达29次，历史累计更是高达489次，超过其634套成交业绩的一半以上。刚上市10天的御翠豪庭，目前已经有了11次撤消记录。类似的情况，在近期涨价的楼盘中表现得更为严重，杨浦、闸北、浦东等多个楼盘的累计合同撤消都超过300次。

　　此外，开发商雇人排队造成涨价抢购之势，同时采用虚假交易形成热销局面，引诱购房者入市。然后，把已虚假成交的房源撤消转让给引诱进来的真正购房者，完成实际的销售套利目标。

　　楼市怪象涌现，市房地局表示，将提高专项整治的精确度。

　　“开发企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售的，将被认定为捂盘惜售、囤积房源的不良行为，对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在一年内销售率不到5%的，将被认定为以畸高价格挂牌方式捂盘惜售。”

　　整治源头：房价涨幅

　　房地局通告强调，此次专项整治工作除自查、检查和抽查外，还通过建立房地产市场的监测和监管制度，加大整治力度，提高整治效果。

　　“一是对19个行政区域每一个房地产项目从土地出让、项目开工，直至项目竣工、销售完毕的完整周期，实行全过程的动态跟踪和监测分析。二是督促开发商加快上市节奏，对已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘，对本区域商品住房项目供应造成影响的，房地部门可向相关房地产开发企业发出＜行政告知书＞，敦促其按照规定对外销售。三是加大现场销售监管力度，凡新开住宅楼盘，房地部门派员监督现场销售秩序。”

　　“进入2007年，上海楼价的上涨幅度及速度，确实已经接近疯狂的程度。”北孚地产研究所所长刘光东指出，而更令人担心的是，在很大程度上，经历了前些年的几轮调控后，市场对政策的适应性在逐渐增强。“即使会有新的调控政策出台，面对目前的市场状况，我几乎想不出来还有什么常规措施能有效抑制这波涨势。”

　　上海市房地局有关人士告诉记者，面对市场的这波大涨行情及延续之势，作为主管部门，确实压力不小，因此对市场的违规行为加重严打也是必然的。

　　8月23日，市房地局在通告中明确表示，目前，专项整治工作已全面实施，对全市在建并进入商品房预售环节的房地产开发项目开展自查、检查和抽查工作。近期房地部门将会同工商、物价部门联合推进房地产开发企业自查工作；对违法违规企业依法加大处罚力度，发现一起查处一起，将会同联席会议成员单位集中查处一批典型案件，并予以曝光。

　　事实上，上述联席会议在年初八部门联合下发的＜关于开展房地产市场秩序专项整治的通知＞(建稽［2007］87号)及4月6日八部门召开的专项整治工作电视电话会议的要求和部署后成立，并下发了＜关于印发＜上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案＞的通知＞(沪房地资交［2007］365号)，开展专项整治工作。

　　然而，专项整治的半年多时间，恰恰成为

　　根据上海佑威房地产研究中心的数据显示，从2006年8月至2007年8月22日约一年时间内，上海市全市纯商品住宅价格从8818元／平方米攀升至10280元／平方米，涨幅高达16.6%。