103号文件冲击波

　　●开发商代表质疑：103号文过于草率。

　　●村委会代表认为：103号文只会让政府一方获益。

　　□经济视点报地产主笔 刘永艳

　　日前，《郑州市进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕103号)(以下简称103号文)出台，郑州城中村改造再次成为社会各界的关注的焦点。其中，制定城中村改造的安置开发比例以及把城中村改造土地出让程序由原来的协议出让，改为“招拍挂”的方式，各方反应尤其强烈。

　　为此，继8月2日经济视点报与河南正大永信律师事务所(以下简称正大永信)联合举办“中国城中村改造(郑州)高峰论坛”后；8月16日，双方又联合举办了“郑州市城中村改造开发商与村委会座谈会”。

　　已经参与城中村改造的开发商怨声载道，已与村委会草签协议的开发商项目被迫搁浅，正在积极洽谈的开发商因此观望。村委会代表众口一词：103号文只会让政府一方获益。

　　果真如此？

　　一石激起千层浪

　　城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及土地、规划、拆迁安置、管理体制、社会就业保障等问题，但其关键是如何调整好政府、开发商、村民的利益分配关系。

　　自从2003年拉开城中村改造的大幕以来，郑州城中村改造一直以“三赢”原则著称。“三赢”是指老百姓、开发商及政府三方满意，即城中村居民赢得现代文明的生活环境；开发商赢得合理的利润；政府赢得良好的投资环境，城市化步伐加快。因此，虽然明知城中村改造是个难啃的骨头，但由于政策鼓励及合理的利润空间，河南本土开发商以及国内其他城市的不少开发商都纷纷加入到城中村改造的行列。

　　郑州城中村改造，“一村一策”是“三赢”的基础。根据不同的地理位置、不同的村民愿望，郑州市政府允许每个村在不违反城市总体规划的前提下，可以选择不同的改造方案和策略。这也是郑州城中村改造进展一直比较好的重要原因。

　　然而，这一良好的势头伴随着6月12日郑州市政府出台103号文件而情况大变。

　　103号文件第五条明确规定，城中村改造的安置开发比为1∶2，即城中村改造中开发的建筑总量，1/3用于村民安置，2/3用于商品房开发。

　　对城中村安置开发比的“一刀切”式的硬性规定，多数开发商反响强烈，参加座谈会的朱屯村、冉屯村及木马村等村委会代表也纷纷表示，103号文件只有政府一方收益，对安置开发比例的规定，就是一刀切，忽视了各个城中村的差异性。

　　其实，令开发商和部分村委会义愤填膺的还不是第五条，1∶2的安置开发比并不是完全难以接受，真正让开发商群情激愤的是第二十一条：安置房和规定安置开发比以内的开发商品房用地按照有关规定，采取招拍挂方式出让。规定开发比以外的土地，纳入郑州市政府同意收购储备，收益由市、区两级人民政府分成，比例由市政府另行规定。

　　安置开发外的土地由原来的协议出让、转而引入招拍挂机制，将置冲着城中村土地才欣然接手城中村改造项目的开发商利益于何处？土地受益由市、区两级政府分成，置村民利益于何处？

　　对此，政府相关职能部门的负责人一直没有出面解释。

　　河南省社科院副院长刘道兴则认为，政府在开发商保持一定经济利益的前提下，切出来一块土地来招拍挂，说明郑州在都市村庄改造方面迈出新的一步。

　　开发商认为103号文过于草率

　　座谈会上，一不愿透露姓名的外地开发商说：“103号文件就是政府公然的圈地运动，而且此文件漏洞百出，盲点很多。出台这样的文件是政府不作为的表现，会使村民产生失去土地的恐惧，也将导致大家对政府信任感的缺失。简直太草率了！”

　　郑州明天实业有限公司(以下简称明天实业)副总经理李巧梅说：“103号文件这种一刀切的办法，对开发商来说，犹如当头泼了一盆冷水。我们本来已经和木马村谈好了条件，政府突然来了这么一个文件。村民其实也是受害者。本来，城中村改造本着三方满意的原则，首先是村民满意，开发商也满意，再一个是政府满意。现在各方都满意了吗？”

　　由于城中村的情况原本就千差万别，政府原来也本着“一村一策”的原则进行改造，现在，突然来个一刀切。

　　“政策应该区别对待，1∶2的比例对相对比较繁华一点的城中村还可以，稍微偏远一点的就不合理了。另外，村里基本上都是一家人，共同在一个院子里，就一个宅基地，怎么分配？”李巧梅进一步分析说。

　　据介绍，在103号文件出台之前，明天实业已与惠济区的木马村达成了改造协议。103号文件的出台，将使双方的合作暂时搁浅。对此，出席座谈会的明天实业负责人无奈地表示，“103号文件对安置开发比的硬性规定其实也不是无法接受，但是，安置开发外的土地要按照招拍挂的方式出让，以我们公司的实力肯定无法和一些大财团竞争。前期拆迁安置等最难的工作做完了，安置开发外的土地又与我们无关了，只能暂时考虑撤出，这直接导致了我们对木马村违约。”

　　“我们现在有几个城中村项目都在谈，别说安置开发比是1∶2，就是1∶5，我们公司也不会轻易介入，城中村改造本来就困难重重，不仅拆迁过程困难难以预料，开发周期比一般的房地产项目长，开发成本高，占用资金量大。”正在积极洽谈城中村改造项目的河南恒升房地产开发有限公司董事长牛福朝坦言。

　　一个目前还没有参与城中村改造的开发商表示，这个文件的确有盲点和空白。比如，集体土地能否直接进行招拍挂？按国家有关规定，只有国有土地才能招拍挂。其实，政府通过招拍挂的方式出让土地，无非是想从城中村土地升值的收益中，分一杯羹而已。

　　河南伟业建设投资(集团)有限公司的与会人员则预言：103号文件很有可能执行不下去。

　　一期工程已经进入施工阶段的河南金岸房地产开发有限公司的相关负责人表示，金岸国际的二期肯定会受到影响。

　　村民觉得利益受损

　　朱屯村代表说：“由于朱屯村比较大，改造比较落后，牵涉到的人员也比较多。如果按照政府文件执行，村民利益根本得不到保障，政府对补偿标准也没有具体的条款规定。另外，许多村都存在这样那样的问题，不是政府出台一个文件就能解决的，搞一刀切有点不负责任。”

　　朱屯村代表除了对政策的不满外，更多的是对政策的迷茫。

　　“从2002年到现在，关于城中村改造的问题，政府的政策是逐渐完善的，现在相对来说，政府对这一块的有些政策是与当初的规定相违背的，最大的问题就是土地的问题。从2006年6月到现在，政府出台的政策都在逐步加大土地的监管力度，提高开发商介入城改的门槛，下一步的城中村改造就会更难了。”另一位与会的朱屯村代表补充说。

　　政府直接将安置开发比以外的土地收走，将本来应该属于村民的利益装进了自己的口袋，也直接把“奔地”而来的开发商挡在了千里之外。

　　“如果没有合理的利润空间，开发商对村民的拆迁补偿很难到位。”该代表谈道。

　　对于1∶2的安置开发比例，木马村代表的不满也许更有代表性。木马村位于惠济区，距离市区比较远，本来占地约1800亩。2000年时，被政府转用了1200亩，以每亩3万元的价格给郑州大学等几个高校，现在只有五六百亩地。

　　“我们也是相当支持改造的，但1∶2的安置比例肯定是不行的。我们村比较落后，不比位置繁华的一些村，经济收入比较高。村里原本房子就不多，失去土地之后，村民的生存状况得不到应有的保障。”木马村代表愤慨地指出。

　　冉屯村代表的问题更多的集中在土地性质的转变方面。

　　“根据我们的实际情况，现在最主要是宅基地的使用权和所有权问题，宅基地使用性究竟是起什么样的作用？在我们的宅基地使用证范围之内，盖房合法不合法？是否应该受到保护？另外，安置分房是按房屋面积分还是按人头分？”冉屯村委会代表说。

　　“安置分房按照房屋面积分配，很容易出现私搭乱建的现象；按人头分；很容易分配不均；按宅基地占有面积分配还比较合理。”刘道兴说。

　　开发商、政府要互相理解

　　对于103号文件，河南省社科院副院长刘道兴表示，开发商和政府要相互理解。他说：“开发商不容易，改造一个城中村，付出了心血和代价，当然还有风险，政府要理解开发商，给开发商一定的利润空间，但是反过来开发商也要理解政府。安置开发外的土地要进行招拍挂，并不是说政府现在要切蛋糕了，一个城中村改造后，也需要政府加大城市基础设施方面的投入。”

　　对此，也有专家表示了担忧。

　　一业内知名专家表示，103号文件如果强制执行，开发商将失去合理的利润空间，导致没有参与改造的开发商对城中村望而却步、已经参与改造的开发商会考虑及时退出、无法及时抽身的开发商积极性不高。这不仅影响整个城市的城市化进程，还将进一步推动房价上涨。还有可能引发一系列的社会问题。

　　这并非危言耸听。

　　8月13日，郑州市政府刚刚下发了《关于加强土地调控严格土地管理的通知》，严把土地“闸门”。

　　该通知规定：郑州市内五区(不包括上街区)新增建设用地，将主要用于促进经济社会可持续发展的产业项目以及关乎国计民生的公益性、基础性设施项目，不再用于商品住宅开发项目。这就意味着，环线内商品房供应量将主要来源于城中村改造。

　　而大部分开发商对103号文的强烈不满，将导致部分城中村项目改造暂停，这样一来，环线内商品房供应量减少将是无法避免的事实，购房者将被迫到环线外购房，这必然推动环线外和环线内房价同时上涨。